Nêu ý kiến tại phiên thảo luận tổ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc luật Đất đai sáng 19.11 vừa qua, đại biểu Nguyễn Văn Lợi (Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM) cho rằng không nên giữ nguyên tắc thị trường vì sẽ tiếp tục khó khăn và chồng chéo khi chuyển sang xác định giá đất bằng bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo dự thảo nghị quyết.
Việc định giá đất theo thị trường hay để Nhà nước quyết định vẫn còn ý kiến khác nhau
ẢNH: ĐỘC LẬP
Ông Lợi phân tích, với nguyên tắc định giá đất theo thị trường, việc xác định giá đất dựa vào tư vấn sẽ tiếp tục vướng mắc. Tư vấn đẩy giá lên cao, coi đó là nguyên tắc thị trường, UBND không dám hạ xuống vì sợ trách nhiệm, cuối cùng hậu quả là nền kinh tế, người dân, doanh nghiệp gánh chịu hết, các dự án không phát triển được. "Tôi đề nghị lần này nên bỏ và giao cho Nhà nước định đoạt", ông Lợi nhấn mạnh.
Cơ quan thẩm tra dự thảo nghị quyết là Ủy ban Kinh tế - Tài chính Quốc hội cũng phản ánh ý kiến đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất để Nhà nước có quyền quyết định giá đất. Việc Nhà nước quyết định giá đất sẽ giúp kiểm soát chặt chẽ giá trên thị trường sơ cấp (đất do Nhà nước giao, cho thuê), tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá, làm mất ổn định thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Quang Huân (đoàn TP.HCM) lại cho rằng, vấn đề nằm ở việc tiếp cận không đúng tinh thần "nguyên tắc thị trường" trong Nghị quyết 18 của Trung ương Đảng.
"Giá đất xác định theo nguyên tắc thị trường nhưng chúng ta lại không quy định như thế nào là thị trường, thành ra cách hiểu rất khác nhau. Có những người cứ hiểu rằng một ông bà vừa bán một lô đất được bao nhiêu tiền coi như đấy là giá thị trường, không phải như thế. Một giao dịch đơn lẻ của người dân, không thể coi đấy là giá của thị trường được", ông Huân nhìn nhận.
Theo ông Huân, người dân không khiếu kiện về câu chuyện giá thị trường, người dân không hiểu giá thị trường chi tiết bằng các nhà tư vấn hoặc làm chính sách nhưng thấy giá đền bù thấp hơn khu bên cạnh thì thắc mắc. Do đó, ông Huân cho rằng, việc xác định giá đất, nhất là giá bồi thường khi thu hồi cần phải có giải pháp để có góc nhìn toàn diện về việc giá thị trường của khu vực mình quản lý sẽ "xôi đỗ", giá dự án này đền bù thế này, giá dự án khác đền bù thế khác, dẫn đến khiếu kiện.
Mấu chốt dữ liệu
Kiên trì với quan điểm "giá đất phải ngang giá thị trường", GS Đặng Hùng Võ nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT (nay là Bộ NN-MT) cho rằng, việc thay đổi cách định giá đất về bảng giá đất và hệ số K là "đang đi ngược", chỉ có ở Việt Nam, nguy cơ tái hiện tình trạng đất 2 giá trước khi sửa đổi luật Đất đai.
Việc xác định giá đất theo thị trường vẫn là nhiệm vụ của Nhà nước. "Đương nhiên phải tách ra phần nào là giá thị trường thật, phần nào là ảo, chứ không phải căn cứ vào một vài mức giá mua bán trên trời. Muốn làm được, phải có chuyên môn, phải có tính toán và đây là nhiệm vụ của cơ quan quản lý nhà nước", GS Võ nói.
Trên thực tế, dù định giá đất theo cách nào, giá đất phải tiệm cận với giá trị thực mới có thể hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có đất. Ủy ban Kinh tế - Tài chính Quốc hội cho rằng việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là cần thiết để hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, vấn đề mấu chốt để giá đất sát thị trường nằm ở việc chuẩn bị cơ sở dữ liệu đất đai và sự giám sát của các cơ quan độc lập trong quá trình thực hiện.
Đánh giá việc giao cho địa phương định giá đất theo bảng giá và hệ số K theo hướng linh hoạt, chi tiết đến từng thửa đất là đúng tinh thần "xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường" theo Nghị quyết 18 của Đảng, đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Ninh Bình) cũng cho rằng nếu không có cơ sở dữ liệu đến từng thửa đất, địa phương sẽ rất lúng túng và chậm, những vướng mắc sẽ không thể tháo gỡ trên thực tế.
Do đó, ông Khải đề nghị Chính phủ hỗ trợ các địa phương bố trí nguồn lực để đẩy nhanh xây dựng bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất địa phương. Đây là nền tảng để triển khai bảng giá đất chi tiết đến từng thửa đất, đảm bảo giá đất được cập nhật chính xác theo thời gian thực. Cùng đó, quá trình xây dựng bảng giá đất phải minh bạch, công khai lấy ý kiến người dân, doanh nghiệp. Việc này sẽ giúp việc xây dựng bảng giá đất sát thực tiễn và có sự đồng thuận cao ngay từ đầu.
Bài toán gốc rễ
Từ góc độ nhận thức và lý luận, Phó chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương (đoàn Quảng Ngãi) lại cho rằng, mọi vướng mắc trong vấn đề đất đai đều bắt nguồn ở chỗ chưa giải quyết được bài toán về vận dụng lý luận sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất.
Ông Phương nêu, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Cá nhân chỉ có "quyền sử dụng đất" do Nhà nước giao chứ không sở hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên, thực tế trong luật và các văn bản chính thức vẫn sử dụng các từ ngữ như "giá đất", "bán đất"… chứ không gọi là giá "quyền sử dụng đất" hay "chuyển nhượng quyền sử dụng đất".
Theo ông Phương, trong thực tiễn, việc giải quyết vấn đề lý luận này chưa rõ ràng, nên người dân vẫn lẫn lộn giữa "giá đất" và "giá quyền sử dụng đất".
"Gọi là giá đất là mặc nhiên coi đó là tài sản tư nhân, trong khi phải là giá quyền sử dụng đất và giá quyền sử dụng đất thì không thể bằng giá trị thực của đất. Nếu giải quyết rõ ràng vấn đề lý luận này trong thực tế để mọi người dân đều hiểu, tôi nghĩ các nút thắt vừa qua sẽ được tháo gỡ, người dân sẽ hiểu và đồng tình ủng hộ", ông Phương nêu quan điểm.
Dẫn kinh nghiệm tại Triều Tiên và Trung Quốc, ông Phương cho hay, khi Nhà nước thu hồi đất để làm một việc gì đó, họ thực hiện rất nhanh vì họ chỉ đền bù tài sản trên đất, không có chuyện đền giá đất, hoặc quyền sử dụng đất.
"Đây chính là điểm nghẽn, khúc mắc mà tôi cho là gốc", ông Phương nhận định, cho rằng, vấn đề là làm sao vận dụng lý luận và thực tiễn về giá đất hay giá quyền sử dụng đất.
Ông Phương nhấn mạnh, giá quyền sử dụng đất phải được tách bạch và không thể bằng giá đất, nên người dân cũng không nên đòi hỏi khi giải tỏa, đền bù, Nhà nước phải trả đầy đủ tiền theo giá đất trên thị trường hay theo giá đất định sẵn.
Tương tự, bảng giá đất của địa phương không nên gọi là bảng giá đất mà nên gọi là bảng giá quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước thu hồi, Nhà nước chỉ hỗ trợ giá quyền sử dụng đất. "Tôi nghĩ làm rõ không chỉ chuyện tháo gỡ luật Đất đai mà sẽ tháo gỡ cho những bất động sản hiện nay đang khó khăn", ông Phương khẳng định.
