“Điểm đảo chiều” của thị trường bất động sản: Nhà đầu tư ưu tiên khai thác dòng tiền từ cho thuê, nằm lòng lợi nhuận từ “điểm huyệt” này

Chia sẻ mới đây, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu cho hay, trong giai đoạn hiện nay xu hướng đầu tư ưu tiên cho sự an toàn và tối ưu hóa dòng tiền khai thác trên bất động sản sẽ lên ngôi. Theo đó, nhà đầu tư nên lựa chọn các sản phẩm có thanh khoản nhanh, dễ dàng hấp thụ. Để thanh khoản tốt, sản phẩm đó phải có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực.

Ông Kiên phân tích thêm: Càng lúc thị trường khó khăn về "tiền tươi" thì bất động sản có thu nhập dòng tiền sẽ được ưu tiên hơn bất động sản để không. Các tài sản có tỷ suất lợi nhuận cho thuê hàng năm (được hiểu là phép toán so sánh thu nhập dòng tiền trên giá trị tài sản) dưới 3% một năm là hiệu quả thấp, 3- 4,5% một năm là hiệu quả trung bình, tốt 4,5-5,5% và xuất sắc 6-8% trở lên.

Theo ông Kiên, từ năm 2023 không còn cơ hội cho trường phái đầu tư lướt sóng do thanh khoản thị trường chưa hồi phục, đồng thời rủi ro đầu tư ngắn hạn ngày càng tăng. Vì thế, việc đầu tư theo dòng tiền chắc chắn đảm bảo một mức lợi nhuận ổn định. Mặc dù sinh lời không quá cao nhưng trước mắt nhà đầu tư giữ được vốn.

“Theo tôi, đây là thời điểm nên xuống tiền ở những dòng bất động sản phục vụ nhu cầu ở, có thể cho thuê giá tốt và chờ tăng giá”, ông Kiên cho hay.

Báo báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Công ty PropertyGuru cũng chỉ ra, giá nhà tăng cao cùng tình hình kinh tế khó khăn khiến xu hướng thuê nhà được dự báo sẽ gia tăng trong năm 2024. Trong đó, chung cư là loại hình bất động sản được người thuê quan tâm nhiều nhất (43%), sau đó là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%). Chỉ một bộ phận nhỏ (9%) quan tâm đến nhà phố cho thuê.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam nhận định, với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Do nguồn cung khan hiếm, giá chung cư không ngừng tăng cùng với nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao đã kéo theo tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây được đánh giá là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền hay gửi tiết kiệm.

Theo đơn vị này, hiện tỉ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê luôn ở mức cao trên 80-90%. Dự báo giá cho thuê căn hộ có thể tăng 5-10% trong năm 2024 (tuỳ khu vực). Hiện có 3 lý do chính thúc đẩy nhu cầu mua cho thuê căn hộ đang gia tăng tại các đô thị lớn gồm: Khan hiếm nguồn cung mới; khan hiếm quỹ đất trung tâm; nhu cầu thực lớn.

Có thể thấy, thời gian qua chung cư ở cả Hà Nội và Tp.HCM là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất do chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực. Trong đó căn hộ có mức giá từ 3 - 4 tỉ đồng được tìm kiếm nhiều nhất (khoảng 40-50 triệu đồng/m2). Chưa kể, các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư đang thúc đẩy nhu cầu tăng cao ở phân khúc này.

Mới đây, dự án Grand Sunlake tại Văn Quán, Hà Đông (Hà Nội) được giới đầu tư quan tâm khi giới thiệu dòng căn hộ The Bespoke Collection - Bộ siêu tập bất động sản dòng tiền CASH-HOME với giá chỉ từ 43 triệu/m2 cùng nhiều ưu đãi hấp dẫn. Cụ thể, chiết khấu 5% giá trị căn hộ khi khách thanh toán nhanh 70%; chiết khấu 9% cho khách thanh toán nhanh 95%. Khách lựa chọn vay ngân hàng sẽ được hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ. Chủ đầu tư hỗ trợ ưu đãi lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc 18 tháng. Ngoài ra chủ đầu tư còn tặng quà giá trị như vàng, nội thất. Đặc biệt, chủ đầu tư cam kết thuê lại căn 2 và 3 phòng ngủ lần lượt là 14 triệu đồng/tháng và 18 triệu đồng/tháng, tương đương 168 triệu đồng/năm với căn 2 phòng ngủ và 216 triệu đồng căn 3 phòng ngủ. Được biết đây là dự án căn hộ trung tâm Hà Đông có giá hợp lý đang được người mua quan tâm, đã từng bán rất tốt ở các giai đoạn trước đó.

Giáp ranh Tp.Thủ Đức, Tp.HCM, dự án Sky Garden của Phú Đông Group cũng đang ra chính sách bán hàng hấp dẫn đối với 30 căn cuối cùng của dự án. Theo đó, khách hàng kí hợp đồng mua bán10% sẽ được chiết khấu 10%, đồng thời tặng ngay 10 chỉ vàng và một năm phí quản lý. Chương trình này chỉ áp dụng cho 10 căn đầu tiên. Được biết dự án sắp bàn giao, giáp ranh giữa Dĩ An và Tp.Thủ Đức, nơi tập trung nhiều văn phòng công ty, công xưởng lớn nên nhu cầu chuyên gia, chuyên viên văn phòng thuê căn hộ rất lớn. 

Cũng chia sẻ tại buổi họp báo mới đây, bà Trang Lê, Trưởng bộ phận nghiên cứu JLL Việt Nam nhấn mạnh: Nhu cầu thuê căn hộ đang gia tăng ở cả Hà Nội và Tp.HCM. Nhóm thuê chủ yếu là các gia đình trẻ muốn thử sống môi trường chung cư trước khi ra quyết định mua. Đây là xu hướng tăng trưởng khá thú vị của thị trường căn hộ cho thấy nhu cầu ở thực luôn hiện hữu.

“Hiện nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM tiếp tục khan hiếm. Đặt trong bối cảnh thị trường có hơn 10 triệu dân, trong khi nhu cầu về nhà ở còn tăng thì dư địa phát triển của loại hình chung cư sẽ còn lớn. Thậm chí hiện đã xuất hiện nhiều người sẵn sàng rút tiết kiện, tiền nhàn rỗi để tìm mua bất động sản”, bà Trang Lê cho hay.

Theo các chuyên gia, dù mặt bằng giá sơ cấp căn hộ không có dấu hiệu giảm nhưng nhu cầu tìm mua chung cư vẫn tăng ở các đô thị. Đây cũng là phân khúc được dự báo phục hồi sớm nhất do phần lớn phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy vậy, các chuyên gia cũng dành lời khuyên cho người mua căn hộ hiện nay. Với dự án hình thành tương lai đang triển khai thì cần chú ý thật kỹ năng lực của chủ đầu tư và pháp lý dự án. Vì đây là thời điểm rất nhạy cảm, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư không được tốt, nếu họ gặp vấn đề người mua sẽ dễ mất vốn. Nếu có nhu cầu vay thêm vốn ngân hàng để mua nhà, người mua cần chuẩn bị hồ sơ thật kỹ trước, tránh trường hợp quyết định đặt cọc xong mới biết không đủ điều kiện vay số tiền như mong muốn.