Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” doThủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì sáng ngày 17/2 có sự tham dự của các Bộ, ngành, chính quyền địa phương, các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng và chuyên gia kinh tế.
Về vấn đề trái phiếu, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn, trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm tỷ lệ lớn nhưng bối cảnh thị trường lại trầm lắng. Các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp đều cho rằng Chính phủ nên sớm ban hành Nghị định 65 sửa đổi để hỗ trợ và thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc GP.Invest. (Ảnh: VGP).
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) cho rằng: "Có một số doanh nghiệp đã quá đà trong việc phát hành TPDN để ôm dự án, gây ra biến động phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường bất động sản."
Theo ông Hiệp, cần phải cho gia hạn các trái phiếu này để giảm bớt áp lực dòng tiền thanh toán của các công ty phát hành. Sau đó, bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản còn cần có cơ quan đánh giá cụ thể đối với từng doanh nghiệp không cân đối được dòng tiền thanh toán trái phiếu đáo hạn.
Với một số trường hợp cụ thể, những dự án nếu khả thi về pháp lý nên cho Công ty TNHH Mua bán nợ Việt Nam (DATC) hoặc Công ty TNHH MTV Quản lý Tài sản của các Tổ chức Tín dụng Việt Nam (VAMC) tiếp cận đánh giá tài sản, dự án (đang sử dụng trái phiếu) để có thể xử lý triệt để, giúp hạ nhiệt thị trường.
Ngoài ra, Nghị định 65 sửa đổi có thể cân nhắcquy định về tỷ lệ trái phiếu phát hành với vốn chủ sở hữu hoặc tài sản của doanh nghiệp. Đồng thời, xem xét trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra như thời gian vừa qua.
Nên cho phép thực hiện hai giải pháp đặc biệt
GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế Quốc dân. (Ảnh: VGP).
Còn theo ý kiến của GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế Quốc dân, vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, đây là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai.
Phải có những giải pháp đảm bảo để người dân đã mua TPDN yên tâm, không bị mất các khoản tiền đã đầu tư, thậm chí có thể thu được nguồn lợi nhiều hơn nếu kiên trì theo đuổi đầu tư dài hạn.
Do đó, bên cạnh việc sửa đổi Nghị định 65 theo hướng gia hạn thêm thời gian thực hiện các điều khoản của doanh nghiệp phát hành, gia hạn thời gian thanh toán trái phiếu và quy định về nhà đầu tư chuyên nghiệp, bối cảnh hiện nay, Chính phủ nên cho phép thực hiện 2 giải pháp đặc biệt.
Thứ nhất, cho phép các doanh nghiệp phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình, có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành theo mức giá trị đóng góp.
Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, xem người nắm giữ trái phiếu như người góp vốn đầu tư. Khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.
Phương thức này thực chất là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, người mua TPDN trở thành người đóng góp đầu tư bất động sản và được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của bất động sản sau khi dự án hoàn thành.
Thứ hai, một số dự án bất động sản quan trọng (về quy mô, loại hình và vị trí dự án), nếu không được tài trợ vốn, các doanh nghiệp có khả năng sẽ bán cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Thực tế hiện nay, nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền, chờ cơ hội thâu tóm các dự án này khi các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn. Điều này có nguy cơ gây hệ luỵ lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường bất động sản và nhiều vấn đề khác của đất nước.
Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng cách phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các TPDN (với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân yên tâm về số vốn đã mua TPDN). Chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như DATC hoặc VAMC quản lý và kiểm soát hoạt động của các dự án đến khi thu hồi vốn.
Trong trường hợp này, không nên hình sự hoá đối với doanh nghiệp mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lý nợ của Nhà nước.
Bên cạnh đó, ông Cường cho rằng tỷ lệ nợ công đang ở mức khá thấp, đây là dư địa để thực hiện chính sách tài khoá mở rộng nhằm hỗ trợ thị trường trong bối cảnh hiện nay. Việc này cũng không làm tăng cung tiền đầu tư nên góp phần kiểm soát lạm phát.
