Làm rõ cơ chế chuyển nhượng dự án đang đình trệ
Sáng 22/10, Quốc hội khóa XVI đã nghe Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ cơ chế chuyển nhượng dự án gặp khó khăn, khả năng kế thừa nghĩa vụ tài chính và siết kiểm soát các khoản thu có dấu hiệu huy động vốn trái thời điểm.
Trình bày Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị nghiên cứu phương án xử lý trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai dự án, chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc không muốn tiếp tục thực hiện, trong khi có doanh nghiệp đủ năng lực mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án.
Theo ông Mãi, cần xem xét cơ chế cho phép chuyển nhượng trong những trường hợp này, gắn với cam kết của bên nhận chuyển nhượng về việc tiếp tục triển khai và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiên cứu chính sách cần hướng tới hạn chế tình trạng dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến thu ngân sách nhà nước.
Cơ quan thẩm tra đồng thời đề nghị đánh giá đầy đủ các phương án thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí phát sinh và những nghĩa vụ liên quan, đặc biệt là trách nhiệm đối với khách hàng.
Một số ý kiến cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành nếu đáp ứng các điều kiện nhất định. Tuy nhiên, cần quy định rõ trách nhiệm trong trường hợp không thực hiện cam kết và cơ chế bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba.
Kiểm soát chặt tiền đặt cọc, các khoản thu trước thời điểm được phép
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định rõ nguyên tắc quản lý khoản tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng còn lại, bao gồm cả phương án xử lý các rủi ro có thể phát sinh.
Cơ quan thẩm tra cũng yêu cầu làm rõ tính tự nguyện trong trường hợp bên mua, thuê mua tự thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Đồng thời, cần phân biệt rõ thỏa thuận đặt cọc với hoạt động huy động vốn để thực hiện dự án, cũng như xây dựng cơ chế kiểm soát các khoản thu khác có bản chất huy động vốn trước thời điểm được phép.
Những nội dung này cần được thiết kế chặt chẽ để hạn chế cách hiểu khác nhau và kiểm soát rủi ro trong quá trình triển khai dự án, giao dịch bất động sản.
Cân nhắc mở rộng loại hợp đồng được chuyển nhượng
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ việc sửa đổi khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.
Theo ông Phan Văn Mãi, nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cần giải quyết và giá trị gia tăng của chính sách, đồng thời chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro, thì chưa nên đưa các quy định này vào dự thảo luật.
Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu, bảo đảm thống nhất trong quá trình áp dụng.
Bên cạnh đó, Chính phủ được đề nghị rà soát các trường hợp thực sự cần công chứng đối với những giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi. Những trường hợp bắt buộc cần được quy định cụ thể, đồng bộ giữa các luật; nếu giao Chính phủ quy định tại nghị định, cần làm rõ nội dung dự kiến và phương án sửa đổi, bổ sung pháp luật về công chứng.
Cơ quan thẩm tra cũng yêu cầu báo cáo rõ thời điểm dự kiến có hiệu lực của Luật Đất đai, đồng thời rà soát để bảo đảm tính thống nhất về hiệu lực thi hành giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Các đề xuất trên là nội dung được nêu trong báo cáo thẩm tra, nhằm tiếp tục hoàn thiện dự thảo trước khi Quốc hội xem xét, quyết định.
