Tại tọa đàm “Quản lý - Vận hành chung cư: Đi tìm tiếng nói chung” sáng 26/9 do báo Đại Đoàn Kết tổ chức, nhiều diễn giả đã nêu hàng loạt bất cập trong quản lý, vận hành nhà chung cư - từ trách nhiệm bồi thường khi sự cố xảy ra đến những chi tiết kỹ thuật nhỏ nhưng ảnh hưởng lớn đến đời sống cư dân.
Quá nhiều vấn đề trong quản lý chung cư
Ông Vũ Tiến Thành - Tổng giám đốc DKRA Living (đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư) - cho biết, trong quá trình vận hành nhà chung cư có nhiều vấn đề giải quyết mãi không được.
Ví dụ, một chiếc xe ô tô đậu ở sân chung cư, vật nhọn không rõ nguồn gốc rơi từ trên cao xuống gây hư hỏng xe, ai sẽ đền? Cư dân khởi kiện ra tòa, tòa xác định phải có đơn vị đền và nghĩ ngay đến ban quản lý.
Nhưng ban quản lý khởi kiện chủ đầu tư, ban quản trị vì họ không phải đơn vị giữ xe ô tô. Vòng luẩn quẩn diễn ra, cuối cùng ban quản lý phải bỏ tiền ra đền nhưng 2-3 năm sau vẫn không lấy lại được.
Một vấn đề khác ông Thành đề cập là chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận cho ban quản trị, nhưng lại không trực tiếp kiểm tra, giám sát thường xuyên như các ngành khác (phòng cháy chữa cháy, an toàn xây dựng…).
Điều này dẫn đến tình trạng khi có sai phạm hoặc phát sinh tố cáo liên quan đến vận hành, quản lý chung cư thì chính quyền mới vào cuộc, khiến quá trình xử lý trở nên chậm trễ và kéo dài.
Theo ông Thành, các bên phải tôn trọng và thực thi pháp luật một cách nghiêm túc; có cơ chế phối hợp, hòa giải, đối thoại để tìm tiếng nói chung.
Cuộc chiến chung cư phát sinh nhiều vấn đề (Ảnh: Việt Vũ).
Phản hồi vụ việc chiếc xe ô tô hư hỏng ai đền, luật sư Hà Hải - Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TPHCM - nói tòa phán quyết ban quản lý là đúng vì đơn vị này quản lý, vận hành. Tài sản của cư dân do ban quản lý sắp xếp chỗ đậu xe, bị hư hỏng thì phải bồi thường. Tòa án cũng dành quyền cho ban quản lý đi khởi kiện đơn vị khác nếu thấy cần thiết.
Còn bà Phạm Thanh Tuyền - Phó Chánh Văn phòng Hội Luật gia TPHCM - thì cho rằng trên thực tế, luật có nhiều điều khoản quy định chi tiết. Ví dụ, khi trồng cây, người trồng cần quan tâm đến việc cành khô cành gãy và cắt tỉa đúng lúc, nếu nó gây ra vấn đề gì là lỗi người trồng. Trừ trường hợp các sự cố ngoài ý muốn, trách nhiệm về người trồng sẽ nhẹ hơn. Vụ việc chiếc xe ô tô được xem là vấn đề dân sự, có thể thương lượng hòa giải.
Mối quan hệ "5 ngón tay trên một bàn tay"
Ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty quản lý Global Home - ví von mối quan hệ giữa các bên trong quản lý, vận hành tòa chung cư như "5 ngón tay trên một bàn tay". Ngón cái là chủ đầu tư, ngón trỏ là ban quản trị, ngón giữa là ban quản lý, ngón áp út là cư dân và ngón út là chính quyền địa phương.
Mỗi ngón tay tượng trưng cho một chủ thể trong hệ sinh thái quản lý vận hành nhà chung cư. Mỗi bên đều có vai trò riêng biệt, nhưng cần phối hợp nhịp nhàng để đảm bảo hoạt động hiệu quả và minh bạch.
Trong khi đó, ông Lê Đình Thắng - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Dicera Holdings - nêu quan điểm những bất cập trong xây dựng và quản lý tòa nhà thường bắt nguồn từ các chi tiết tưởng như nhỏ nhặt nhưng lại tác động trực tiếp đến đời sống cư dân, từ đó dễ nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân.
Một trong những vấn đề điển hình là hệ thống kỹ thuật. Ông Thắng dẫn chứng nhiều tòa nhà thiết kế chưa hợp lý khiến phễu thoát sàn trong nhà vệ sinh thường bốc mùi hôi khó chịu, hay việc hệ thống thông gió thông nhau giữa các căn hộ khiến mùi khói thuốc từ căn hộ này có thể ảnh hưởng sang căn hộ khác.
Những chi tiết này nhỏ nhưng gây phiền toái lớn cho cư dân. Ngoài ra, khu vực phơi đồ cũng từng là bài toán nan giải, khi nhiều dự án không bố trí hợp lý dẫn đến cảnh quần áo phơi tràn lan, thậm chí bị gió thổi bay gây mất mỹ quan và bất tiện cho các hộ khác.
Theo ông Thắng, để giải quyết những bất cập này, doanh nghiệp phải đặt lợi ích và trải nghiệm của cư dân lên hàng đầu ngay từ khâu thiết kế, thi công đến vận hành; đồng thời minh bạch trong quyền lợi của cư dân.
