Thông tin trên được đưa ra tại diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản - cú hích tăng trưởng GDP hai con số” do báo Xây dựng tổ chức sáng 26/9.
Thể chế vẫn là mấu chốt
Phát biểu tại diễn đàn, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - nhấn mạnh: thị trường bất động sản hiện vẫn đối mặt với những vướng mắc lớn.
Theo bà Hạnh, mấu chốt trước tiên là nguồn cung phải đảm bảo tính pháp lý, gắn với hệ thống luật đất đai, đầu tư, tài chính… Bộ Xây dựng thời gian qua đã tập trung hoàn thiện thể chế, nhất là về nhà ở xã hội, qua đó tạo điều kiện cho các bộ, ngành và địa phương thực hiện tốt hơn.
Trong năm 2026, Bộ dự kiến trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, tập trung vào điều kiện giao dịch, dịch vụ môi giới và cơ chế kiểm soát thị trường. Đồng thời, Bộ cũng đề xuất thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, nhằm minh bạch hóa nguồn cung và giá cả trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
“Điểm nghẽn của bất động sản chủ yếu nằm ở thể chế. Phải xác định vướng ở đâu thì tháo gỡ ở đó. Nếu được khơi thông, thị trường chắc chắn sẽ tăng trưởng tích cực”, bà Hạnh nói.
Quy mô lớn nhưng rủi ro cao
TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia - cho biết, vốn hóa bất động sản ước đạt 1.500 tỷ USD, tức gấp 3 lần GDP Việt Nam. Đây cũng là lĩnh vực có tốc độ tăng giá nhanh nhất: giai đoạn 2009-2019, giá nhà tại Hà Nội tăng bình quân 12%/năm.
Về nguồn vốn, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chính, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống, tương đương tỷ lệ ở Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc. Tại Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, 60% còn lại phục vụ nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì tiềm ẩn rủi ro, khó đảm bảo tính bền vững.
TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia (Ảnh: Tâm Nguyên).
Ngoài ra, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện chiếm 20-30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, song mới đáp ứng khoảng 7% nhu cầu vốn thực tế. Đáng chú ý, trái phiếu tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp lớn, nếu thiếu minh bạch có thể gây rủi ro hệ thống.
Cổ phiếu bất động sản cũng là nguồn vốn quan trọng với các tập đoàn uy tín, nhưng biến động mạnh. Trong khi đó, quỹ nhà ở và quỹ đồng sở hữu bất động sản được xem là công cụ hỗ trợ người thu nhập trung bình, thấp và góp phần huy động vốn bền vững.
PGS.TS Trần Đình Thiên - thành viên Tổ tư vấn Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - cho rằng muốn thị trường phát triển ổn định phải nhìn thẳng vào cấu trúc. “Hiện nay, tồn đọng dự án chủ yếu do ách tắc pháp lý. Đây chính là điểm nghẽn của điểm nghẽn”, ông nhấn mạnh.
Theo ông Thiên, cấu trúc thị trường còn méo mó, nặng về đầu cơ và chịu tác động từ lợi ích nhóm. Để xử lý, cần rà soát tính tương thích của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời khắc phục khó khăn trong mô hình chính quyền hai cấp khi nhiều dự án bị đình trệ do thẩm quyền giải quyết chồng chéo.
Các chuyên gia chung quan điểm: bất động sản đang là một trong những trụ cột của nền kinh tế. Nếu được tháo gỡ tận gốc những điểm nghẽn về thể chế, vốn và cấu trúc thị trường, lĩnh vực này có thể trở thành cú hích để GDP Việt Nam bứt phá.
