Chị Phạm Thị Thu Hiền (Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, cuối năm 2018 chị chi gần 4 tỷ đồng mua và hoàn thiện một căn chung cư trên mặt đường Lê Văn Lương.
Căn hộ 91m2, sau khi nhận bàn giao, chị thuê thiết kế lắp đặt nội thất Hàn Quốc sau đó cho khách nước ngoài thuê với mức giá 1.000 USD/tháng (khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng) và coi đó là một khoản thu nhập cứng.
Nhiều người rao bán cắt lỗ và tuyên bố "đoạn tuyệt" với đầu tư căn hộ cho thuê
Tuy nhiên, giữa năm 2020 – sau gần 01 năm cho thuê, do ảnh hưởng dịch bệnh nên khách nước ngoài trả nhà. Cũng từ thời điểm đó nhà của chị Hiền không có người thuê.
“Nhà mới, nội thất cao cấp nếu cho thuê giá rẻ thì chẳng đáng là bao, lại thêm hỏng đồ nên tôi chấp nhận để phòng không. Song càng chờ càng không có khách thuê, quá chán nản và sốt ruột, đầu tháng 3 vừa qua tôi quyết định bán nhà với giá 4 tỷ đồng coi như mình không có duyên với kênh đầu tư này” – chị Hiền nói.
Thực tế, chị Hiền không phải là trường hợp cá biệt khi quyết định loại bỏ bài toán mua căn hộ cho thuê ra khỏi danh mục đầu tư.
Anh Khánh (Nam Từ Liêm) cũng mới đăng thông tin rao bán hai căn hộ mỗi căn có diện tích gần 50m2, mới bàn giao với mức giá mỗi căn 2 tỷ đồng.
Theo anh Khánh, thời điểm mua anh tính khi nhận nhà sẽ hoàn thiện nội thất và cho thuê. Tuy nhiên, sau khi tham khảo thấy thị trường căn hộ có dấu hiệu bão hòa, nên anh quyết định chuyển hướng.
"Với dòng vốn khoảng 4 tỷ đồng này, nếu tôi mua đất nền, sau gần 2 năm ít nhất cũng lãi gấp đôi. Tôi gạch tên kênh đầu tư căn hộ cho thuê khỏi danh mục kể từ nay", anh Khánh nói.
Chia sẻ với phóng viên, anh Sáng – một môi giới chuyên cung cấp phân khúc căn hộ tại Hà Nội cho hay, từ năm 2021 đến cuối quý I/2022, anh đã gặp nhiều khách hàng bán cắt lỗ loạt căn hộ đầy đủ nội thất cao cấp, nếu so với giá thị trường thì hầu như người mua được tặng phần nội thất.
Theo anh Sáng, lợi nhuận trên vốn của kênh này ngày càng kém. Giá thuê chung cư xuất hiện đà giảm từ năm 2019 và lao dốc mạnh giai đoạn 2020-2021. Những tháng đầu năm 2022 đến nay thì có tăng nhẹ nhưng khách thuê không ổn định, hay trả nhà sớm, lợi nhuận trên giá vốn chỉ đạt khoảng 4% một năm.
Thời gian qua, đầu tư căn hộ cho thuê kém xa các phân khúc đất nền nhà phố
Có hơn một thập niên tư vấn bất động sản, chuyên gia Lê Quốc Kiên nhận định, mô hình đầu tư căn hộ chung cư cho thuê bắt đầu từ 2010-2012 với các dự án nhà cao cấp. Thị trường này nở rộ giai đoạn 2014-2016 (với các dự án bàn giao ở quận 2, 7) và đạt đỉnh trong giai đoạn 2017-2018, thời điểm nguồn cung căn hộ bùng nổ.
Thế nhưng, cũng theo ông Kiên, 2016 - 2018 là giai đoạn thị trường bất động sản bật tăng phi mã ở tất cả phân khúc. Đất nền ở vùng ven và những tỉnh xa tăng 2-3 lần, nhà phố - phân khúc thường có sự ổn định nhất về giá cũng tăng trung bình 2-2,5 lần. Trong khi đó, các căn chung cư sau khi đã được bàn giao, giá tăng không đáng kể so với mức trượt giá hàng năm khiến nhà đầu tư dần "lạnh nhạt" với thị trường đầu tư căn hộ cho thuê.
Khi dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn không bù đắp nổi sự thua kém về mức độ tăng giá so với các phân khúc bất động sản khác (ví dụ chung cư có thu nhập cho thuê 6% một năm, trong 5 năm đạt mức tăng giá 30%, vẫn kém xa các phân khúc đất nền nhà phố tăng ít nhất từ 200% trở lên), nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng chuyển dần sang các phân khúc cho lợi nhuận cao hơn.
Ông Kiên xác nhận, thời điểm 2012-2014 chung cư trung - cao cấp chỉ có giá 35-40 triệu đồng một m2 nhưng từ năm 2018 có giá 50-60 triệu đồng một m2 và hiện lên ngưỡng cao hơn, trong khi giá cho thuê không tăng theo kịp. Đó là chưa kể nguồn cung căn hộ chung cư bàn giao hoàn thiện lũy tiến theo năm xuất hiện ngày càng nhiều cũng góp phần đẩy giá cho thuê đi xuống. Từ năm 2019 trở đi, tỷ suất lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ cho thuê giảm xuống còn 3,5-4,5% một năm tùy vị trí và phân khúc...
Khách thuê chung cư đa phần đều yêu cầu có sẵn trang thiết bị nội thất, nên các chủ căn hộ cho thuê cũng phải cạnh tranh nhau gay gắt trong việc trang bị vật dụng này. Khác với các vật dụng do chủ nhà vừa sử dụng cẩn thận vừa tự giữ gìn bảo quản, khách thuê dùng sẽ mau hư hỏng xuống cấp. Và sau 5 năm kinh doanh cho thuê, các nhà đầu tư bắt đầu đối mặt với vấn đề "xuống cấp đồ nội thất trang thiết bị phải thay mới", điều mà khi tính toán tỷ suất lợi nhuận họ chưa nghĩ tới.
Ông Kiên nhìn nhận, trước khi đại dịch Covid-19 ập đến, những nhà đầu tư ưa chuộng dòng tiền cho thuê đã dần thất vọng khi giá cho thuê thực tế kém xa so với thời hoàng kim của 5-10 năm trước.
“Mua căn hộ chung cư cho thuê” tự nó đã dần giảm sức hút từ cuối 2018. Dịch bệnh bùng phát từ đầu 2020 chỉ là giọt nước tràn ly làm bộc lộ rõ thêm nhược điểm và góp phần thúc đẩy mô hình này sớm thoái trào. Căn hộ chung cư giờ được trả về đúng với giá trị cốt lõi của nó là “nơi để ở”, không còn là một sản phẩm đầu tư đủ hấp dẫn nhà đầu tư.
