TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ - cho rằng, thị trường bất động sản 2026 có 3 điểm nhấn cốt lõi từ các quy định mới mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm.
Đầu tiên là sự thay đổi trong cách áp dụng bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định 5 năm một lần thay vì thay đổi hàng năm, giúp đảm bảo tính ổn định cần thiết cho doanh nghiệp khi hoạch định chiến lược.
Tuy nhiên, sự ổn định này không đồng nghĩa với cứng nhắc mà đã có sự linh hoạt trong việc định giá đất hiện nay, sắp tới là hệ số K.
Các địa phương được trao quyền tự quyết định hệ số điều chỉnh (hệ số K) tùy thuộc vào thực tế của địa bàn mình. Địa phương có thể áp dụng hệ số K là 1, 1.2 hoặc thậm chí là 0.5, tạo ra dư địa linh hoạt rất lớn trong quản lý tài chính đất đai tại cơ sở.
Một điểm nhấn khác là bước tiến quan trọng trong chính sách về công tác thu hồi đất. Trước đây muốn thu hồi đất, chúng ta phải có được ý kiến đồng thuận 100% cả người dân, cả khu phố, điều đó chắc là không tưởng. Hiện nay, Chính phủ và Quốc hội đã chấp thuận phương án giảm tỷ lệ đồng thuận xuống mức 75%. Đây là vấn đề mang tính đột phá đối với lĩnh vực đất đai. Cụ thể, để thực hiện thu hồi, dự án cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý.
Nhà đầu tư bất động sản năm 2026 cần lưu ý gì?
Bên cạnh đó, theo ông Lực, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý khi năm 2026 tín dụng bất động sản sẽ không được tăng trưởng nóng.
Về hạn mức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng mức tăng trưởng chung khoảng 15% cho năm nay. Tín dụng cho vay đối với bất động sản về cơ bản sẽ không được vượt quá mức tăng trung bình này, trừ khi thị trường có diễn biến đòi hỏi sự điều chỉnh.
Đáng chú ý, ông Lực chỉ rõ sự phân hóa trong chính sách điều hành: " Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản rõ ràng là kiểm soát ở mức độ chặt chẽ hơn. Còn cho vay để mua nhà đương nhiên chúng ta vẫn còn dư địa để cho vay tiếp vì năm vừa rồi tăng khá thấp ". Ngoài ra, tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp vẫn tiếp tục nằm trong nhóm được ưu tiên.
Trong khi đó, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt. Do đó, những nhà đầu tư vẫn dựa vào đòn bẩy cao, thông tin thiếu kiểm chứng và kỳ vọng "ăn nhanh" nhiều khả năng sẽ bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh thực chất.
Nhìn về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu, bởi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng - yếu tố giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư.
Tuy nhiên, thị trường năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn những cơn "sóng" tăng trưởng nóng lan rộng. Thay vào đó là một giai đoạn thanh lọc, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, kiểm soát tốt chi phí và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn mới có thể trụ vững và hưởng lợi.
Tựu chung lại, bất động sản trong năm 2026 không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà là phép thử sức bền, kỷ luật tài chính và năng lực tồn tại thực sự của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.
Doanh nghiệp cũng cần thay đổi
Theo ông Cấn Văn Lực, trước bối cảnh dòng tiền khó khăn và chi phí vốn tăng, ông đưa ra 3 khuyến nghị cụ thể mà doanh nghiệp cần thực hiện ngay.
Cụ thể, cơ cấu lại dòng tiền và sản phẩm, doanh nghiệp phải rà soát lại dòng tiền, chắc chắn trong việc cơ cấu lại danh mục dự án và sản phẩm đầu tư.
Doanh nghiệp phải đa dạng hóa nguồn vốn, không nên chỉ trông chờ vào "bầu sữa" ngân hàng. Doanh nghiệp cần linh hoạt huy động từ trái phiếu (trong nước, quốc tế, trái phiếu xanh), thị trường chứng khoán (niêm yết để huy động vốn), các quỹ đầu tư, vốn đầu tư nước ngoài và tích lũy vốn tự có.
Đồng thời, hạn chế đầu tư dàn trải. " Tiền chỉ có thế, dòng tiền chỉ có thế mà chúng ta đầu tư một lúc 10 dự án rõ ràng chúng ta không thể đủ tiền ", ông Lực cảnh báo.
Đặc biệt, bên cạnh các yếu tố khách quan khiến giá nhà tăng, ông Cấn Văn Lực kêu gọi sự nỗ lực từ chính các doanh nghiệp trong việc điều tiết giá. Ông cho rằng doanh nghiệp cần đồng hành cùng Chính phủ và người dân để đưa mặt bằng giá về mức hợp lý hơn, coi đây là một cách làm đạo đức và bền vững.
