Đất ‘bốc hơi’ hơn 100m2, bên bán không chịu giảm giá
Theo trình bày của ông B. (ngụ tỉnh Tây Ninh) tại Bản án sơ thẩm số 138/2025/DS-ST ngày 30/9/2025 của TAND khu vực 1 - Tây Ninh, vào tháng 6/2024, ông ký hợp đồng đặt cọc với ông C. để nhận chuyển nhượng thửa đất 440m2 tại Tây Ninh với giá 2,7 tỷ đồng.
Để đảm bảo giao dịch, ông B. đặt cọc cho ông C. 200 triệu đồng. Hai bên hẹn đến tháng 9/2024 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
Tuy nhiên, sau khi được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích thửa đất giảm xuống còn 312 m2. Trước sự thay đổi này, ông B. không đồng ý tiếp tục mua với giá đã thỏa thuận mà đề nghị giảm xuống còn 1,9 tỷ đồng.
Ông C. không chấp nhận, dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Trong quá trình hòa giải tại địa phương, ông C. từng lập giấy tay cam kết hoàn trả 200 triệu đồng tiền cọc cho ông B. vào cuối tháng 2/2025. Tin tưởng vào cam kết này, ông B. đã rút đơn khiếu nại.
Tuy nhiên, sau đó ông C. không thực hiện việc hoàn trả như đã hứa nên ông B. khởi kiện ra tòa, yêu cầu trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc, tổng cộng 400 triệu đồng.
Ở chiều ngược lại, ông C. cho rằng ông B. đã nhiều lần trực tiếp xem đất và nắm rõ thông tin về diện tích, vị trí. Sau khi có giấy chứng nhận mới, ông đã nhiều lần liên hệ để ký hợp đồng nhưng ông B. trì hoãn do nghe thông tin quy hoạch.
Vì vậy, ông C. cho rằng ông B. là người đơn phương chấm dứt hợp đồng và đề nghị tòa tuyên hủy hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, ông vẫn đồng ý tiếp tục chuyển nhượng nếu ông B. có nhu cầu.
Lý do bên bán không bị phạt cọc
Sau khi xem xét toàn bộ chứng cứ và lời khai, Hội đồng xét xử sơ thẩm nhận định việc diện tích đất thực tế thay đổi so với thỏa thuận ban đầu là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch.
Bên cạnh đó, việc ông C. cam kết hoàn trả tiền nhưng không thực hiện cho thấy có vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận giữa các bên.
Từ đó, tòa án quyết định chấp nhận yêu cầu của ông B., buộc ông C. trả lại 200 triệu đồng tiền đặt cọc và 200 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng 400 triệu đồng. Ngoài ra, bị đơn còn phải chịu lãi nếu chậm thi hành án.
Không đồng ý với phán quyết trên, ông C. kháng cáo.
Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND tỉnh Tây Ninh nhận định việc không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng xuất phát từ nguyên nhân khách quan là diện tích đất thay đổi sau khi cấp lại giấy chứng nhận; đồng thời, hai bên cũng đã thống nhất việc hoàn trả tiền cọc. Do đó, việc buộc trả lại tiền cọc là có căn cứ.
Đối với yêu cầu phạt cọc của ông B., tòa phúc thẩm cho rằng không phù hợp. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, việc phạt cọc chỉ áp dụng khi một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong vụ việc này, nguyên nhân là khách quan, không hoàn toàn do lỗi của bên nào nên không có cơ sở áp dụng chế tài phạt cọc.
Từ đó, tòa phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chỉ buộc ông C. trả lại 200 triệu đồng tiền đặt cọc cho ông B., đồng thời không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 200 triệu đồng.
