Đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản: Đầu cơ hết thời, giá nhà giảm

Tại dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. 

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất.

Với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm thuế suất là 10%; đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm thuế suất là 6%. Với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm thuế suất là 4%. Với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế thuế suất là 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ ngày Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) có hiệu lực đến thời điểm chuyển nhượng.

Về vấn đề này, trao đổi với phóng viên báo Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - nói, việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ là hợp lý. Rất nhiều nước trên thế giới, hiện nay đã thực hiện đánh thuế bất động sản.

Theo ông, hiện tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” nở rộ ở nhiều nơi khiến giá bất động sản tăng ảo, người có nhu cầu thực khó tiếp cận. Do đó, việc đánh thuế bất động sản lúc này là cần thiết.

Nếu việc đánh thuế bất động sản được thực hiện, tình trạng đầu cơ ít đi kéo theo thanh khoản giảm xuống. Các chủ đầu tư sẽ phải tìm cách bán hàng và giảm giá thì người mua ở thực sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở. Khi việc đánh thuế bất động sản được thực hiện và sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý cùng đi vào hoạt động sẽ tạo ra thị trường minh bạch.

Ông Đinh Minh Tuấn - chuyên gia bất động sản - nêu quan điểm, đối với trường hợp nắm giữ bất động sản dưới 2 năm, tính thuế cao nhất 10%, gấp 5 lần quy định hiện hành. Mục tiêu được nêu là để hạn chế đầu cơ, khuyến khích nắm giữ dài hạn và tăng thu ngân sách.

Theo ông, người tiêu dùng thích bất động sản nhưng không thích nắm giữ lâu. Một khảo sát gần đây do Batdongsan.com.vn thực hiện với hơn 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thấy, 59% người mua bất động sản chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở. Bên cạnh đó,  một tỷ lệ lớn người đang sở hữu bất động sản có ý định bán trong vòng một năm tới.

Điều này phản ánh thực tế là người Việt rất thích đầu tư vào bất động sản, nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn, có xu hướng “bán khi được giá”, linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

Theo ông Tuấn, mức thuế mới cao gấp 2 đến 5 lần hiện hành, đánh trực diện vào các nhà đầu tư ngắn hạn và “lướt sóng”, những người đang chiếm tỷ trọng lớn trong lực cầu thị trường. Đây là một bước đi thể hiện rõ mục tiêu "thưởng cho người giữ, phạt người bán nhanh", nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều lo ngại về tính kịp thời và tác động lan tỏa trong bối cảnh thị trường chưa kịp hồi phục.

Trong đó, phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp chịu ảnh hưởng đầu tiên. Với các sản phẩm này nhà đầu tư thường lướt sóng trong vòng 6-18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận. Với mức thuế 10%, biên lợi nhuận sẽ bị bào mòn đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, thanh khoản thị trường sụt giảm.

Mặt khác, ông Tuấn cũng lo ngại, việc tăng thuế bất động sản có thể là một cú "phanh gấp" đối với thị trường thứ cấp.