Tham gia thảo luận tại hội trường sáng 22/8 của Quốc hội về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) nêu quan điểm về vấn đề giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường. Đại biểu này cho rằng, cần phân biệt rõ ba vấn đề đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường.
Đại biểu Trịnh Xuân An. (Ảnh: Media Quốc hội)
“Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung - cầu, đẩy giá bất động sản xa khỏi khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực ”, đại biểu Trịnh Xuân An nói.
Theo ông An, thao túng thị trường còn nguy hiểm hơn vì có hành vi chủ động tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá, như giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán để đẩy giá; tạo khan hiếm giả; sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng”, sau đó bán ra thu lợi.
Đại biểu cũng nhận xét dự thảo Luật có những nền tảng tốt. Những công cụ rất quan trọng để phòng ngừa về công khai thông tin cũng được đề cập, cùng với yêu cầu ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và thanh toán qua tài khoản, xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường, quy định nguyên tắc và biện pháp điều tiết thị trường.
“Vẫn còn thiếu một mắt xích rất quan trọng. Dự thảo Luật chưa định danh rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản và chưa thiết lập cơ chế phát hiện, xử lý hành vi này”, đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh.
Từ đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường.
“Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường”, ông An lưu ý.
Một nội dung khác được đại biểu Trịnh Xuân An kiến nghị là nâng cơ chế điều tiết từ “xử lý khi thị trường có vấn đề” sang cơ chế giám sát và cảnh báo sớm.
“Nếu Điều 55, Điều 56 chỉ quy định Nhà nước điều tiết khi thị trường ‘diễn biến phức tạp’ thì câu hỏi đặt ra là: thế nào là phức tạp, cơ quan nào phát hiện và dựa trên tiêu chí nào để can thiệp?”, đại biểu đặt Trịnh Xuân An nêu vấn đề.
Đại biểu đề nghị xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, ít nhất gồm biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn cung và tương quan giữa giá nhà với thu nhập, giá thuê.
Đặc biệt, theo đại biểu, cần nhìn thị trường bất động sản trong mối quan hệ với ngân hàng và thị trường vốn. Thông tin về thị trường hiện nay cho thấy tín dụng bất động sản đã ở quy mô khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng; 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.
Theo ông An, những con số này cho thấy giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của người mua và người bán. Bất động sản đồng thời là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm của ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và nơi tích lũy tài sản của người dân.
“Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn cũng có thể tăng theo; tín dụng lại tiếp tục đi vào bất động sản và tiếp tục đẩy giá lên. Khi thị trường đảo chiều, quá trình này vận hành ngược lại và rủi ro có thể truyền sang ngân hàng, trái phiếu và cả nền kinh tế”, ông nêu thực trạng.
Vì vậy, đại biểu đề nghị Điều 52 đến Điều 56 cần được thiết kế theo hướng dữ liệu bất động sản phải kết nối thực chất với dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, tín dụng, trái phiếu và đăng ký doanh nghiệp. Từ đó, ông An cho rằng sẽ hình thành giá giao dịch thực và chỉ số giá bất động sản đáng tin cậy, đồng thời phát hiện được các giao dịch và biến động giá bất thường.
“Nhà nước không nên quyết định giá bất động sản thay cho thị trường. Nhưng Nhà nước phải bảo đảm giá được hình thành trên một thị trường minh bạch, cạnh tranh, phản ánh tương đối đúng cung - cầu thực và không bị thao túng”, đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh.
