Nhiều loại giấy chứng nhận ghi chung đất “thổ cư”
Ngày 27/5, UBND TP. Đà Nẵng cho biết vừa ban hành quyết định quy định về việc xác định lại diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trước ngày 1/7/2004 nhưng chưa ghi rõ diện tích đất ở.
Đây được xem là động thái quan trọng nhằm tháo gỡ hàng loạt vướng mắc tồn tại nhiều năm liên quan đến việc xác định loại đất ở, đặc biệt trong công tác bồi thường, giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án.
Theo quyết định này, việc xác định lại diện tích đất ở áp dụng đối với các trường hợp giấy chứng nhận chỉ ghi chung với các loại đất khác như: “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT” mà chưa xác định cụ thể phần diện tích đất ở.
Cụ thể, đối với các thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980, nếu diện tích ghi trên giấy chứng nhận bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức theo khoản 1 điều 141 Luật Đất đai. Trường hợp nhỏ hơn thì công nhận toàn bộ diện tích là đất ở.
Đối với đất sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, nguyên tắc xác định tương tự theo khoản 2 điều 141 Luật Đất đai.
Nhiều người dân kỳ vọng việc xác định lại diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ tạo sự minh bạch, công bằng hơn trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Với đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước 1/7/2004, nếu diện tích ghi trên giấy chứng nhận bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở do UBND TP Đà Nẵng quy định; nếu nhỏ hơn thì công nhận toàn bộ là đất ở.
Phần diện tích còn lại sau khi xác định đất ở sẽ được xử lý theo quy định hiện hành của Luật Đất đai. Quyết định cũng nêu rõ, trường hợp người sử dụng đất đã chuyển nhượng hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở thì phải trừ phần diện tích này khi xác định lại.
Gỡ bất cập kéo dài từ thời Quảng Nam
Thực tế trước khi sáp nhập vào TP. Đà Nẵng, tại tỉnh Quảng Nam cũ việc xác định “đất thổ cư” có phải là đất ở hay không từng phát sinh rất nhiều tranh cãi.
Không ít hộ dân có giấy tờ cũ ghi “thổ cư”, “thổ tập trung”, “đất ở + vườn” nhưng khi thực hiện bồi thường, giải tỏa lại không được xác định đầy đủ là đất ở. Điều này dẫn đến giá đền bù chênh lệch rất lớn so với kỳ vọng của người dân.
Đặc biệt trong giai đoạn triển khai hàng loạt dự án đô thị, giao thông và du lịch tại Quảng Nam trước đây, nhiều vụ việc khiếu nại, kiến nghị kéo dài chủ yếu xoay quanh việc xác định loại đất để áp giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Một số trường hợp người dân sử dụng đất ổn định hàng chục năm, có nhà ở thực tế nhưng giấy chứng nhận không ghi rõ diện tích đất ở, dẫn đến cơ quan chức năng áp dụng theo hướng đất vườn hoặc đất khác, khiến mức bồi thường thấp hơn rất nhiều.
Tại tỉnh Quảng Nam cũ, trước đây việc xác định “đất thổ cư” có phải là đất ở hay không từng phát sinh rất nhiều tranh cãi
Phía chính quyền Quảng Nam cũ trước đây (theo Công văn số 5219/UBND-KTN năm 2016) cho rằng "đất thổ cư" không mặc định là "đất ở". Tỉnh phân định diện tích này bao gồm cả đất ở và đất vườn. Khi thu hồi đất, người dân muốn công nhận toàn bộ diện tích là đất ở để nhận đền bù cao hơn thì phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng cho phần đất vườn.
Điều này đã tạo ra điểm nghẽn nghiêm trọng, khiến nhiều hộ dân bức xúc, khiếu kiện và làm chậm tiến độ nhiều dự án. Nguyên nhân được xác định là do xuất phát từ lịch sử quản lý đất đai qua nhiều thời kỳ, cách ghi nhận trên giấy chứng nhận chưa thống nhất, cùng với việc chuyển tiếp các quy định pháp luật đất đai qua từng giai đoạn.
Do đó, việc UBND TP. Đà Nẵng ban hành quyết định mới được đánh giá là bước tháo gỡ cần thiết nhằm tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, thống nhất trong quá trình xác định loại đất.
Điều này không chỉ giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân mà còn góp phần giảm thiểu tranh chấp, khiếu nại kéo dài liên quan đến đất đai, lĩnh vực vốn chiếm tỉ lệ lớn trong tổng số đơn thư khiếu nại hiện nay.
Theo đó, UBND TP. Đà Nẵng giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì hướng dẫn, kiểm tra việc triển khai; UBND cấp xã thực hiện thủ tục hành chính xác định lại diện tích đất ở cho người dân.
Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Đà Nẵng có trách nhiệm cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai theo kết quả giải quyết; Cơ quan thuế sẽ xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh.
Việc TP. Đà Nẵng xác định lại diện tích đất ở không chỉ giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân mà còn góp phần giảm thiểu tranh chấp, khiếu nại kéo dài liên quan đến đất đai, lĩnh vực vốn chiếm tỉ lệ lớn trong tổng số đơn thư khiếu nại hiện nay.
