Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với nhiều nghịch lý gay gắt: Cung - cầu mất cân bằng nghiêm trọng, khiến giá nhà liên tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền – nhu cầu thực của xã hội – lại ngày càng trở nên khan hiếm.
Trước thực trạng này, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã trực tiếp đặt vấn đề “Vì sao giá nhà cao và cao mãi?” , đồng thời chỉ đạo quyết liệt các cơ quan, địa phương, và doanh nghiệp phải tăng nguồn cung và giảm giá nhà ở.
Trong bối cảnh phần lớn người dân khao khát một chốn an cư chất lượng, còn doanh nghiệp lại chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, vốn và vướng mắc pháp lý, thị trường bất động sản đang đứng trước một bài toán lớn: Làm thế nào để giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và thu hút dân cư về các khu đô thị mới. Đây chính là chủ đề trọng tâm của tọa đàm do Tạp chí TheLEADER tổ chức tại Hà Nội hôm 17/10.
Trong khuôn khổ tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới", nhiều chuyên gia đã đưa những góc nhìn sâu sắc, đa chiều về thị trường bất động sản.
Tọa đàm với chủ đề “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức tại Hà Nộin hôm 17/10.
Bất động sản đang có đà tăng
Bức tranh kinh tế Việt Nam 9 tháng đầu năm 2025 được TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá là khá lạc quan, với kỳ vọng tăng trưởng GDP cả năm đạt 8%. Nền kinh tế ghi nhận sự hỗ trợ mạnh mẽ từ vốn đầu tư nước ngoài (FDI) khi tổng vốn đăng ký đạt 28,54 tỷ USD, trong đó bất động sản (BĐS) đứng thứ hai về thu hút vốn. Đặc biệt, tổng lượng vốn tín dụng bơm vào nền kinh tế đạt khoảng 17 triệu tỷ đồng, và riêng lĩnh vực BĐS chiếm một phần tư, tương đương gần 4 triệu tỷ đồng dư nợ, cho thấy sự quan tâm và hỗ trợ tích cực từ Chính phủ và hệ thống ngân hàng đối với ngành này.
Nhờ vào các yếu tố vĩ mô và nguồn vốn dồi dào, thị trường BĐS đã bắt đầu sôi động trở lại, thể hiện qua sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung và giao dịch. Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt hơn 100.000 sản phẩm , tăng 22% so với cả năm 2024. Sự sôi động này được minh chứng bằng tỷ lệ hấp thụ đạt mức rất tích cực, lên tới gần 70% nguồn cung mở bán mới, tương đương khoảng 60.000 giao dịch – gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, mặc dù hầu hết các dự án mở bán đều có mức giá cao, thậm chí có nghịch lý giá cao vẫn hấp thụ tốt, phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trình bày đề dẫn tại tọa đàm.
Phân khúc căn hộ bình dân, giá rẻ biến mất
Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường BĐS không đồng đều và đang tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm và doanh nghiệp. Phân tích nguồn cung cho thấy, thị trường đang chứng kiến sự lệch pha rõ rệt khi phân khúc căn hộ bình dân/giá rẻ trên thị trường thương mại gần như đã "biến mất" (chỉ chiếm khoảng 6% tổng cung 9 tháng), trong khi phân khúc hạng sang và cao cấp lại chiếm tỷ trọng lớn.
Về giá bán, các sản phẩm nhà ở mới mở bán đang neo ở mức rất cao. Phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố dao động từ 50 đến 400 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5–10% so với các đợt mở bán trước. Hầu hết các dự án đều ghi nhận xu hướng "đợt sau cao hơn đợt trước".
Giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá trung bình đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó có tới 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2 – mức tăng kỷ lục trong thời gian gần đây.
Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, không kém nhiều so với Hà Nội. Trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục xu hướng tăng, bình quân cao hơn 10–15% so với cùng kỳ năm trước.
Mức tăng giá tại Hà Nội đạt 96,2%, TP.HCM tăng 56,9%, Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng 72,6% – phản ánh xu thế tăng giá lan tỏa trên phạm vi toàn quốc.
Cùng với sự lệch pha về cung, thị trường đang xuất hiện các tín hiệu rủi ro cần được nhà đầu tư lưu tâm. Dòng tiền đang được dẫn dắt bởi mục đích đầu tư, tập trung vào các sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê tốt và tiềm năng tăng giá. Tuy nhiên, đã xuất hiện hiện tượng một số chủ đầu tư và sàn phân phối kết hợp "tung hàng nhỏ giọt" để tạo cảm giác khan hiếm giả, cùng với các nhóm đầu cơ thu gom hàng nhằm mục đích lướt sóng. Những hành vi này đang làm méo mó thị trường, đòi hỏi sự thận trọng cao độ từ nhà đầu tư trong bối cảnh nền kinh tế vẫn phải đối mặt với áp lực lạm phát và biến động tỷ giá.
Tọa đàm thu hút đông đảo các nhà quản lý, chuyên gia uy tín và hơn 300 đại diện doanh nghiệp.
Cách nào giải "cơn khát" an cư?
Để giải quyết những thách thức hiện tại và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, sáu nhóm giải pháp trọng tâm đã được chuyên gia tại hội thảo kiến nghị:
Theo ông, cần khẩn trương ban hành kịp thời, đầy đủ và chi tiết các văn bản hướng dẫn thi hành các luật, nghị quyết mới. Điều này nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc, giúp cán bộ cấp cơ sở yên tâm triển khai thực hiện trên thực tế.
Việc áp dụng bảng giá đất mới phải đi kèm với cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo mục đích sử dụng đất để đảm bảo công bằng. Đồng thời, kiến nghị xem xét bãi bỏ các chính sách có thể gây bất lợi như quy định thu thêm tiền sử dụng đất hằng năm, nhằm ổn định thị trường.
Đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại các đô thị lớn, là giải pháp then chốt để tăng nguồn cung ngay lập tức cho thị trường.
Khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản để nâng cao hiệu quả điều tiết của Nhà nước. Bên cạnh đó, cần triển khai các trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý nhằm tăng tính minh bạch và niềm tin giao dịch.
Đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm (vành đai, metro, cao tốc) để mở rộng không gian đô thị. Điều này không chỉ thu hút đầu tư mà còn tạo ra thêm các lựa chọn nhà ở có giá phù hợp cho người dân ở khu vực vệ tinh.
Xây dựng cơ chế đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường (như quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu, các kênh mới). Mục tiêu là giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng, từ đó giúp việc triển khai các dự án trong tương lai trở nên ổn định và bền vững hơn.
