(Đồ họa: Alex Chu).
Cố vấn cấp cao của Arcadia Consulting Vietnam, ông Marc Townsend, vừa có buổi chia sẻ với báo chí về góc nhìn khác biệt trong chu kỳ tiếp theo của thị trường bất động sản Việt Nam.
Ông Marc Townsend đến Việt Nam lần đầu tiên vào năm 1999 và theo dõi sát thị trường bất động sản kể từ năm 2002. Ông nói rằng nếu giá bất động sản tăng và lợi suất suy giảm sẽ không mang lại kết quả tốt đẹp.
“Tôi đã nghĩ đà tăng giá bất động sản chỉ có thể kéo dài trong vài năm và tôi đã sai. Đà tăng này đã kéo dài từ năm 2018 đến năm 2022 và trong năm 2023, mọi thứ trở nên thách thức hơn.
Thời điểm Việt Nam thay đổi quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài năm 2016, thị trường cũng rơi vào tình trạng tương tự hiện nay. Lúc đó, nguồn cung dư thừa và đâu đó vẫn còn chút tàn dư của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.
Và rồi đột nhiên sau một đêm, mọi người cho rằng đó là thời điểm tốt nhất và ra quyết định mua vào. Một hoặc hai công ty bất động sản thấy điều đó và các công ty khác nối bước theo sau. Mọi thứ thay đổi đến bất ngờ”, ông Marc Townsend nhớ lại.
Theo ông Marc Townsend, hầu hết các nhà phát triển bất động sản Việt Nam đều không có lãi ở thời điểm này nhưng qua đó cho mọi người cái nhìn rộng hơn về những thay đổi của thị trường.
Mối quan ngại từ các nhà phát triển
Theo ôngMarc Townsend, 20 năm trước, lãi suất vay mua nhà ở Việt Nam 10%/năm không phải bất thường bởi lãi suất khi đó đã khá cao so với các thị trường còn lại trên thế giới. Còn hiện nay, lãi suất rất cao với khoảng 18-19%/năm, những ai may mắn sẽ được vay với lãi suất 10%. Chuyên gia lưu ý thêm, khi ngân hàng quảng cáo khoảng vay với lãi suất 9%/năm không có nghĩa là ai cũng đủ điều kiện để được cấp khoản vay đó. (Ảnh minh họa: Hải Quân).
Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành nhiều chính sách mới để kiểm soát rủi ro đối với nền kinh tế nói chung và điều này đã tác động mạnh mẽ đến lĩnh vực bất động sản, bao gồm đợt khủng hoảng trái phiếu bất động sản vừa qua.
Quỹ đất lớn chưa được sử dụng và tồn kho căn hộ, biệt thự, cùng với kết quả kinh doanh kém từ năm 2019 đang đè nặng lên dòng tiền của các nhà phát triển. “Tại sao bạn lại khởi động một dự án mới khi bạn không thể bán dự án mà bạn đang có?”, ông Marc Townsend đặt vấn đề.
Một vấn đề khác được ông Marc Townsend đề cập là dường như các nhà phát triển đang tư duy lỗi thời về bán hàng và tiếp thị.
Thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ hoàng kim và có thể lại mắc phải sai lầm tương tự nếu không có sự thay đổi.
ông Marc Townsend, Cố vấn cấp cao của Arcadia Consulting Vietnam
“Rõ ràng các nhà phát triển có thể tự đưa ra giá bán đối với giỏ hàng mới. Tuy nhiên, một điều cực kỳ quan trọng là nếu những nhà phát triển này không thay đổi chính sách bán hàng, không thay đổi về các điều kiện thanh toán thì chẳng có khách hàng nào sẽ đến với họ.
Thực tế đã diễn ra, các nhà phát triển hiện nay không thể thực hiện các đợt mở bán lớn vào những ngày cuối tuần với số lượng giao dịch thành công 500 căn như trước đây. Những ngày tháng đó đã không còn và điều này đang diễn ra tương tự ở bất kỳ thị trường nào từ châu Á, châu Âu, thậm chí là các nước phương Tây khác.
Trong môi trường lãi suất cao, mọi người đã cẩn trọng hơn rất nhiều. Số lượng giao dịch tại Việt Nam đã giảm 50-60%, ở các thị trường khác giảm đến 90%”, ông Marc Townsend dẫn chứng.
Mặc dù không thể tổ chức một buổi bán hàng lớn như trước nhưng ông Marc Townsend nhận thấy hầu như các nhà phát triển không sử dụng công nghệ để vượt qua vấn đề này. Chuyên gia ví dụ, ở Malaysia có một công ty công nghệ chuyên tổ chức đấu giá trực tuyến và họ thường bán từ 30 đến 50 sản phẩm bất động sản mỗi tuần. Công ty này đảm bảo bán hết số lượng sản phẩm mà khách hàng ký gửi trong vòng 4-6 tuần khi bên bán cung cấp đủ pháp lý (sổ hồng, sổ đỏ), thông tin các khoản nợ và chứng minh sở hữu tài sản.
Những tín hiệu tích cực đầu tiên
(Đồ họa: Alex Chu).
Với góc nhìn của người sống ở Singapore, ông Marc Townsend nhận thấy mọi thứ ở Việt Nam mỗi ngày mỗi khác đi và đã có những tín hiệu tích cực đầu tiên, chẳng hạn như các nhà phát triển dần tập trung vào nền tảng là nhu cầu bền vững. Mọi người quan tâm nhiều hơn đến nhân khẩu học, đô thị hóa và khả năng chi trả của người dân. Chuyên gia cho rằng đây là những yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu nhà ở của Việt Nam trong 50 năm tới.
“Tôi nghĩ rằng chúng ta đã vượt qua giai đoạn khó khăn đó, chính thức bước vào một chu kỳ mới và đây chỉ mới là sự khởi đầu của những triển vọng tích cực. Nền tảng của thị trường là nhu cầu dài hạn bền vững”, chuyên gia nhận định.
Theo ông Marc Townsend “giá nhà ở thứ cấp sẽ tiếp tục tái cân bằng. Khi xem xét mức độ phải chăng của giá nhà, chúng ta luôn luôn nhìn vào thu nhập. Dù vợ tôi không tăng “lương” cho tôi nhưng khả năng mua nhà của tôi hiện đã tăng lên vì giá bất động sản trên thị trường thứ cấp đã giảm đáng kể 20%, 30%, thậm chí 40%.
Tôi cho rằng giá nhà ở thứ cấp sẽ giảm xuống trước khi tăng lại vào giữa năm 2024 và đây là thời điểm tốt nhất để mua bất động sản trong vòng 6-7 năm qua, kể từ khi có sự thay đổi về quy định sở hữu nước ngoài vào tháng 7/2016”.
Cũng theo Cố vấn cấp cao Arcadia Consulting Vietnam, thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ và thị trường hiện nay đang chứng kiến một chu kỳ đi lên khi thanh khoản đang bắt đầu. Một số chủ đầu tư đã áp dụng chính sách bán hàng mới phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn ví dụ như đóng băng lãi suất trong 8 năm để hạn chế rủi ro về lãi suất đối với người mua.
