Có nên mua căn hộ chung cư để đầu tư lâu dài trong thời điểm này?

Dữ liệu 7 tháng của Batdongsan.com cho thấy giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tiếp tục tăng. Mặt bằng giá rao bán căn hộ Hà Nội tăng từ 6% đến 13% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này còn cao hơn so với tốc độ tăng giá của căn hộ chung cư ở TP HCM (tăng từ 4% đến 8%).

Cũng theo trang này, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội và TP HCM đã giảm liên tiếp trong 3 năm trở lại đây. Vào năm 2021, con số này lần lượt đạt 4,3% và 4,1%, ước tính chỉ bằng 50% so với thời kỳ đỉnh cao (khoảng 2017 - 2018).

Không chỉ vậy, báo cáo quý II từ Savills cho thấy giá cho thuê căn hộ dịch vụ cao hơn đến 40% so với mức trung bình của căn hộ chung cư cao và trung cấp tại TP HCM.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc, Bộ phân Nghiên cứu và Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam giải thích sự chênh lệch giá thuê giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ bán - cho thuê lại (buy-to-let) cho thấy loại hình căn hộ dịch vụ, nhất là phân khúc hạng C đang đối mặt với sự canh tranh gây gắt từ căn hộ trung - cao cấp bán và cho thuê lại. Các dự án căn hộ bán ngày càng được phát triển với chất lượng tốt, cung cấp đa dạng tiện ích nội khu và được vận hành quản lý chuyên nghiệp. Điều này sẽ thu hút khách thuê chuyển sang căn hộ bán - cho thuê lại có mức giá tốt hơn.

Theo khảo sát của Savills trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ bán - cho thuê lại có mức tăng trưởng tốt, đạt 5% mỗi năm giai đoạn trước 2020 và có xu hướng giảm khoảng 7%/năm trong 2 năm bị tác động bởi đại dịch. Bên cạnh đó, một lượng lớn căn hộ bán được bàn giao và khoảng 30% tổng số này tham gia vào thị trường cho thuê. Trong năm 2022, khi tình hình kinh tế có xu hướng phục hồi, căn hộ bán - cho thuê lại có giá thuê đang dần tăng trở lại để chạm mức trước đại dịch.

Dự kiến đến năm 2024, thị trường cho thuê sẽ có khoảng 24.000 căn hộ trung, cao cấp. Do đó, phân khúc căn hộ bán - cho thuê lại có thể sẽ đối mặt với sự cạnh tranh gây gắt và tác động lên giá thuê.

Bà Trang cho rằng đối tượng mua căn hộ để đầu tư lâu dài thường xem xét 2 khoản lợi nhuận: một là lợi nhuận từ tăng giá của tài sản và hai là lợi nhuận cho thuê. Theo khảo sát của Savills trong quý II, lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp hơn lợi nhuận ngân hàng, trong khoảng 3,2%/năm đến 6,5%/năm tùy theo khu vực.

Trong đó, các khu vực trung tâm (Quận 1) và Khu đô thị mới tại Quận 2, Quận 7 có mức lợi nhuận cho thuê thấp do giá trị căn hộ ở mức cao. Ngược lại, các khu vực như Nhà Bè, Bình Tân và quận Thủ Đức thuộc TP Thủ Đức có mức lợi nhuận cho thuê cao hơn, từ 5,7% đến 6,5%/năm. Vì mức lợi nhuận cho thuê kém hấp dẫn, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ thêm về lợi nhuận trên tài sản trong quyết định đầu tư.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Group cho rằng việc quyết định đầu tư căn hộ còn phụ thuộc vào mục đích của nhà đầu tư (đầu tư căn hộ cho thuê, mua đi bán lại…). Đối với đầu tư cho thuê, những dự án sở hữu vị trí đắc địa, hạ tầng giao thông thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm thành phố, tỷ suất sinh lợi cho thuê cao với tỷ lệ lấp đầy ổn định vẫn tiếp tục là điểm sáng.

Với lợi thế dòng tiền thanh toán giãn cách theo tiến độ từ 1 đến 3 năm, phân khúc căn hộ vẫn được những nhà đầu tư mua đi bán lại cân nhắc lựa chọn, kỳ vọng vào sự hồi phục của thị trường vào đầu năm sau khi tín dụng BĐS được nới lỏng giải ngân.