Chuyên gia: Tiêu chí chọn bất động sản dần mở rộng
Người mua bất động sản đang quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối, tiến độ hạ tầng và chất lượng sống, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá, theo PGS.TS Trần Minh Tùng.
Theo PGS.TS Trần Minh Tùng, Khoa Kiến trúc và quy hoạch, trường Đại học Xây dựng Hà Nội, trước đây một số người mua thường chú ý đến thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Còn hiện nay, các yếu tố như khả năng kết nối, tiến độ triển khai hạ tầng và chất lượng không gian sống ngày càng được quan tâm hơn.
Sự thay đổi này thể hiện trước hết ở cách đánh giá vị trí. Theo ông Tùng, khoảng cách tính bằng km không còn là thước đo duy nhất cho mức độ thuận tiện của dự án. Thời gian di chuyển thực tế, khả năng tiếp cận nơi làm việc và mức độ hoàn chỉnh của hệ thống giao thông mới là những yếu tố cần được xem xét cùng nhau.
Khi thời gian đi lại được rút ngắn, lợi ích không chỉ nằm ở chi phí nhiên liệu. Cư dân còn có thêm thời gian dành cho gia đình, nghỉ ngơi và các hoạt động cá nhân. Vì vậy, khả năng kết nối cần được nhìn trong mối quan hệ với chất lượng sống thay vì chỉ quy đổi thành khoảng cách địa lý.
Theo ông Tùng, đây cũng là một trong những nguyên tắc của mô hình Transit-Oriented Development (TOD), trong đó giao thông công cộng được tích hợp với nhà ở, thương mại, văn phòng, trường học và không gian công cộng. Báo cáo Quality of Life Report 2025 của Knight Frank tại Singapore cho thấy, sau giá và khả năng chi trả, vị trí cùng khả năng tiếp cận giao thông công cộng nằm trong nhóm yếu tố được quan tâm khi lựa chọn nơi ở. Cơ quan Tái phát triển đô thị Singapore (URA Singapore) cũng nhìn nhận TOD rộng hơn việc xây nhà cạnh ga metro, với mục tiêu tổ chức nhiều chức năng đô thị trong cùng một khu vực để giảm nhu cầu di chuyển.
Mô hình TOD kết hợp giao thông công cộng với các chức năng đô thị trong cùng khu vực. Ảnh: PV
Từ góc nhìn này, ông Tùng cho rằng giá trị của quy hoạch cần được đánh giá cùng khả năng thực thi. Một tuyến đường, cây cầu hay tuyến metro chỉ tạo ra thay đổi rõ rệt khi có tiến độ cụ thể và kết nối đồng bộ với mạng lưới xung quanh. Vì vậy, người mua cần phân biệt giữa thông tin quy hoạch dài hạn và những công trình đang thực sự được triển khai.
Ông dẫn ví dụ từ Hà Nội. Quy hoạch tổng thể Thủ đô được phê duyệt theo Quyết định số 2512/QĐ-UBND vào tháng 5, với mô hình không gian "9 cực - 9 trung tâm - 9 trục - 8 vành đai", trong đó đường sắt đô thị được xác định là hạ tầng khung chiến lược. Một tháng sau, thành phố đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 303,5 km, định hướng kết nối sân bay Nội Bài, ga Hà Nội với Hòa Lạc, Thư Lâm, Cổ Loa, Gia Lâm và các khu vực trong Vùng Thủ đô.
Theo chuyên gia, mạng lưới này có thể làm thay đổi cách nhìn về vị trí bất động sản. Một khu vực xa lõi đô thị về địa lý vẫn có thể rút ngắn đáng kể thời gian tiếp cận nếu được kết nối bằng metro, đường vành đai hoặc các trục giao thông lớn.
Khu vực phía Đông Hà Nội đang cho thấy khá rõ quá trình này. Vành đai 3.5, Vành đai 4, mạng lưới đường sắt đô thị cùng các cầu vượt sông như Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi, Mễ Sở đang từng bước bổ sung khả năng kết nối với Hưng Yên, Bắc Ninh và các cực kinh tế phía Bắc. Đường song hành Vành đai 4 dự kiến hoàn thành trong tháng 9/2026, các hạng mục chính được định hướng khai thác từ năm 2027. Cầu Trần Hưng Đạo cũng đặt mục tiêu hoàn thành trong năm này, trong khi Cảng hàng không quốc tế Gia Bình và tuyến kết nối với Hà Nội đang được triển khai để phục vụ APEC 2027.
Sự phát triển của hạ tầng giao thông đang làm thay đổi khả năng kết nối tại khu vực phía Đông Hà Nội. Ảnh: PV
Tuy nhiên, ông Tùng lưu ý dự án không nên được đánh giá chỉ từ kỳ vọng đối với một tuyến đường hay công trình riêng lẻ. Người mua cần nhìn vào khả năng hình thành của cả mạng lưới, tiến độ từng dự án và mức độ kết nối sau khi các công trình hoàn thành.
Hạ tầng bên ngoài cũng chỉ là một phần của bài toán. Khu đô thị muốn đáp ứng nhu cầu ở lâu dài cần có quy hoạch nội khu tương đối hoàn chỉnh, từ giao thông, trường học, y tế và thương mại đến công viên, hồ điều hòa, thoát nước và không gian công cộng. Những yếu tố này quyết định khả năng cư dân đáp ứng nhu cầu hàng ngày mà không phải phụ thuộc hoàn toàn vào khu vực bên ngoài.
Từ đó, PGS.TS Trần Minh Tùng cho rằng người mua nên đặt bất động sản trong triển vọng 5-10 năm và tập trung vào ba câu hỏi: hạ tầng nào đang thực sự được triển khai, khả năng kết nối sẽ thay đổi ra sao và khu vực có đủ điều kiện hình thành một không gian sống hoàn chỉnh hay không.
"Khi quy hoạch dài hạn đi cùng tiến độ hạ tầng và nhu cầu ở thực, người mua sẽ có cơ sở rõ hơn để đánh giá giá trị của bất động sản, thay vì chỉ dựa vào khoảng cách tới trung tâm hoặc kỳ vọng từ thông tin quy hoạch", ông Tùng nói.
