Đó là chia sẻ của Chuyên gia Bất động sản, TS Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội về tính pháp lý cùng những ưu điểm, nhược điểm của loại hình chung cư mini.
Vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ (Thanh Xuân, Hà Nội) vào đêm ngày 12/09/2023 đã nhận được sự quan tâm lớn của dư luận. Đồng thời, không ít người đặt ra câu hỏi về tính pháp lý cũng như mức độ an toàn của loại hình chung cư mini này.
Theo TS Nguyễn Hữu Cường, chung cư mini là loại hình bất động sản (BĐS) được hình thành khá sớm trên thị trường để đáp ứng nhu cầu cấp thiết về chỗ ở cho sinh viên, người lao động từ ngoại thành hay những người thu nhập thấp. Nguồn cung từ những chung cư có diện tích nhỏ trên dưới 40-50 m2 vừa túi tiền của những người lao động chân tay hầu như không có trên thị trường. Do đó, nhu cầu cần thuê hay mua căn hộ ở những chung cư mini ngày càng nhiều…
Chung cư mini là loại hình bất động sản được nhiều người quan tâm để mua hoặc thuê tại các tỉnh thành. (Ảnh: Công Hiếu).
Vì vậy, khoảng từ cuối năm 2007 tới nay, phân khúc chung cư mini tự phát rất nhanh, lan rộng ra xa các vùng ngoại thành nơi có các khu công nghiệp tập trung, trường học, bệnh viện, các trung tâm thương mại hay chợ dân sinh nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhiều người tại các tỉnh thành lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, chung cư mini cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như về pháp lý, chất lượng xây dựng kém, quá tải về cơ sở hạ tầng và vi phạm về công tác phòng cháy chữa cháy.
“Khi người mua nhà có nhu cầu bức xúc về chỗ ở thì cho dù giá đắt họ cũng mua vì căn hộ đó gần chỗ kiếm tiền, gần chỗ mưu sinh, phù hợp với điều kiện kinh tế hay thuận tiện cho giao thông đi lại và sinh hoạt của cả gia đình nên đa số người có thu nhập thấp họ lựa chọn phân khúc chung cư mini”, TS Nguyễn Hữu Cường phân tích.
Chung cư mini tiềm ẩn nhiều rủi ro như về pháp lý, chất lượng xây dựng kém, quá tải về cơ sở hạ tầng và vi phạm về công tác phòng cháy chữa cháy. (Ảnh minh hoạ: Công Hiếu).
Tuy nhiên, theo ông Cường, những người đứng ra đầu tư xây dựng chung cư mini chỉ có một số ít chủ đầu tư chuyên nghiệp còn đa số là do người dân tự phát xây dựng trên quỹ đất của mình để bán kiếm lời.
Với những chủ đầu tư chuyên nghiệp, họ có nhiều kinh nghiệm về bố trí không gian sống, công năng sử dụng hợp lý, trang bị khá đầy đủ về các trang thiết bị phòng chống cháy nổ nên rủi ro tiềm ẩn ít hơn rất nhiều so với đa số các hộ dân xây theo kiểu tự phát đầy cảm tính. Các chung cư mini xây tự phát thường có những bất cập sau đây:
Thứ nhất, đa số các chủ hộ tự xây trên quỹ đất của mình nên thiếu hồ sơ thiết kế theo qui định; không đủ điều kiện kinh doanh về nhà ở, lưu trú; không có nghề nên xây theo cảm tính, thiên về lợi nhuận. Chiều rộng cầu thang thoát hiểm khá hẹp, và dốc, thiếu các trang thiết bị cứu hộ cứu nạn; chất lượng xây dựng kém…
Hồ sơ xây dựng thiếu hoặc không có nên tìm mọi cách để né tránh các cơ quan quản lý tại địa phương; có làm cũng chỉ làm qua loa đối phó; chất lượng kỹ thuật vận hành toà nhà yếu kém va chủ quan dẫn đến nhiều hậu quả đáng tiếc.
Thứ hai, chung cư mini thường có quỹ đất không lớn, nằm sâu trong ngõ ngách; mật độ xây dựng quá cao nên ngột ngạt; xung quanh không gian các nhà chung cư mini thường bị giới hạn bởi các nhà liền kề nên hệ số chiếu sáng và thông gió tự nhiên kém, lối ra vào thường chật hẹp nên xe cứu hoả không thể tiếp cận đám cháy khi xảy ra sự cố hoả hoạn.
Diện tích đất nhỏ nhưng thường tận dụng tối đa diện tích trên mặt bằng để xây dựng cao tầng, làm nhiều số lượng phòng nhất có thể, nên ít nơi có không gian thoáng đãng, cảnh quan đẹp, hay khu vui chơi.
Điện sinh hoạt thường bị quá tải và hệ thống cấp thoát nước ở các nhà chung cư mini thường dùng chung với cả khu dân cư đó. Vì vậy, khi chung cư mini thu hút nhiều người về sinh sống tập trung cục bộ sẽ gây quá tải, tắc nghẽn.
Thứ ba, theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 46 của Luật Nhà ở 2014 thì chung cư mini phải có ít nhất hai tầng và mỗi tầng phải có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn, quy định xây dựng.
Đồng thời, có phần diện tích sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Tuy nhiên, hồ sơ xây dựng chung của chung cư mini hầu như chưa được chấp thuận vì chưa đủ tiêu chuẩn nên hầu hết các hộ dân mua chung cư mini chưa được cấp sổ hồng, sổ đỏ riêng cho từng căn. Vì vậy, chủ căn hộ sẽ không vay được vốn từ các ngân hàng, quỹ tín dụng.
Căn chung cư mini ở Khương Hạ xây dựng sai phép, không đảm bảo an toàn về PCCC đã gây ra hậu quả nghiêm trọng trong vụ cháy ngày 12/9 vừa qua.
Đồng tình với ý kiến trên, chuyên gia BĐS Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, điểm yếu lớn nhất của loại hình này là không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng căn hộ. Vì vậy, tài sản đó có thể bị chủ đầu tư mang cắm ngân hàng, chủ sở hữu phần diện tích đó (người mua) không thể sử dụng đòn bẩy tài chính như các loại đất đai khác.
Vì vậy, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, với loại hình này cần phải có sự thanh tra, giám sát của các cơ quan chức năng một cách tổng thể, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy.
“Mặt khác, cũng nên nhìn nhận đó là nhu cầu thật của người dân. Nhà nước nên phát triển nhiều hơn các dự án nhà ở xã hội có diện tích nhỏ, an toàn và giá cả hợp lý. Đồng thời có các chính sách mua nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp thì mới giải quyết tận gốc vấn đề này được”, ông Hà nhấn mạnh.
