Đất nông nghiệp, đất vườn tại Tp.HCM đang bị siết bởi quy định cấm phân lô bán nền theo Quyết định 83. Cùng với đó, Quyết định 100 quy định tách thửa “rộng cửa” hơn đối với loại hình này nhưng được nhận định khó khả thi với các mảnh đất nông nghiệp quy mô lớn. Việc xẻ đất để phân lô, bán nền sẽ không đơn giản như giai đoạn trước đây.
Chưa kể, theo bảng giá đất mới có hiệu lực từ 31/10/2024, giá đất nông nghiệp Tp.HCM tăng 11-14 lần so với hiện hành. Điều này tưởng chừng sẽ tốt về giá bán cho nhà đầu tư song việc bảng giá đất tăng khiến chi phí chuyển đổi mục đích của phân khúc này sẽ tăng theo. Từ đó rất dễ sẽ “ăn mòn” vào biên lợi nhuận đầu tư. Theo đó, vừa qua, thị trường đất nông nghiệp, đất vườn Tp.HCM đã có hiện tượng nhà đầu tư bán lỗ để thu dòng tiền. Ngược lại, nhà đầu tư có tài chính mạnh vẫn giữ tài sản và chờ thị trường 2025.
Thực tế, kể từ ngày 1/8/2024, bộ 3 Luật bất động sản chính thức có hiệu lực, phân khúc đất nông nghiệp chính thức được "cởi trói" đã khiến nhiều nhà đầu tư như “mở cờ trong bụng”. Điểm mới của Luật là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đang xem xét một dự thảo Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, tạo ra nhiều cơ hội để phát triển nhà ở của người dân về chỗ ở. Quy định này kỳ vọng mở ra một giai đoạn “hoàng kim” cho phân khúc đất nông nghiệp.
Không ít nhà đầu tư kì vọng giá đất nông nghiệp, đất vườn sẽ tăng giá trở lại sau năm 2025. Theo Luật Đất đai 2024, người dân được đền bù đất nông nghiệp cũng sẽ được hưởng nhiều quyền lợi về bồi thường, đền bù tái định cư khi bị thu hồi đất. Theo đó, giai đoạn "sốt đất" vừa qua khiến đất nông nghiệp đã thiết lập mặt bằng giá mới. Đây cũng là nguyên nhân khiến người dân không ai chịu bán rẻ, đặc biệt đối với những khu vực nằm trong quy hoạch thì người dân cũng sẽ không bán mà chờ để nhận đền bù giá cao.
Ghi nhận cho thấy, trong vài tháng trở lại đây đã có hiện tượng nhà đầu tư săn tìm và mua gom đất nông nghiệp, trong đó có cả đất trồng lúa khiến giao dịch ở phân khúc này diễn ra khá nhộn nhịp. Với bối cảnh bảng giá đất mới áp dụng, giá đất vườn, đất nông nghiệp tại Tp.HCM sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Chưa kể chi phí chuyển đổi mục đích sẽ tăng cao theo Luật mới, nhà đầu tư sẽ có xu hướng chuyển hướng dòng tiền về các tỉnh lân cận để mua gom đất vườn nhằm đón đầu chu kỳ tăng giá mới, được dự báo tăng mạnh từ năm 2025. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng là điểm tựa để đất vườn tỉnh có dư địa tăng giá và phục hồi thanh khoản trong thời gian tới.
Trong bối cảnh mặt bằng giá đất liên tục tăng, tiềm năng đầu tư của đất nền nói chung và đất vườn ở vùng ven nói riêng là hiện hữu. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, với các quy định mới, hoạt động thu gom mua đất vườn rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi trong bối cảnh hiện nay.
Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, dưới góc độ đầu tư thì việc mua đất nông nghiệp không hiệu quả. Trên thực tế, tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp không phải hiếm. Việc mua đất nông nghiệp rồi hy vọng sẽ sinh lời như dạng đầu cơ ngày trước rất dễ bị thất bại.
Ngoài ra, nếu có những khu đất nông nghiệp được Nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ, đất ở thì phải nằm trong quy hoạch được duyệt của cấp có thẩm quyền. Vì thế, việc thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.
Đặc biệt, việc đầu cơ đất nông nghiệp tiềm ẩn khá nhiều rủi ro với các nhà đầu tư, vì nếu "dính" dự án treo nhiều năm thì nhà đầu tư cũng sẽ bị chôn vốn. Chưa kể, theo quy định của Luật đất đai, đất nông nghiệp sử dụng không đúng mục đích trong 12 tháng liên tục có thể bị thu hồi. Như vậy, những quy định trên khiến nhà đầu tư một khi đã mua đất nông nghiệp thì phải tính toán đưa vào sử dụng, việc bỏ hoang lâu ngày sẽ đứng trước nhiều rủi ro về pháp lý.
