Ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, tại Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND về điều chỉnh bảng giá đất, giá đất tại một số khu vực ở Thủ đô đã tăng gấp nhiều lần.
Theo vị chuyên gia, về tác động tích cực, việc “đẩy” giá đất cao tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, giá đất tăng cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…, tăng theo.
Đơn cử trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…, đều căn cứ theo bảng giá đất. Nếu bảng giá đất tăng gấp 5 lần, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp 5, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.
 |
| Giá đất mặt tiền phố Tràng Tiền (quận Hoàn Kiếm) được điều chỉnh lên đến gần 450 triệu đồng/m2 |
Ông Đỉnh lấy ví dụ: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.
"Cửa thoát" cho đấu giá đất
Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, một khía cạnh tích cực của việc điều chỉnh bảng giá đất là tạo ra “cửa thoát” cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thời gian gần đây tại Hà Nội, nhiều trường hợp người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao chấp nhận mất khoản tiền đặt trước là bởi theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá đất tính theo bảng giá đất. Do bảng giá đất của Hà Nội quá thấp nên kéo theo giá khởi điểm rất thấp, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia.
"Một số người sẵn sàng thi đấu, trả giá cao với tâm lý cùng lắm là mất tiền đặt cọc, tạo ra những màn “so kè” trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá như ví dụ tại tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn", ông Nguyễn Văn Đỉnh chia sẻ.
 |
Bảng giá đất điều chỉnh sẽ tạo ra nhiều chuyển biến tích cực trong quản lý đất đai |
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội thì cho rằng: Việc công bố bảng giá đất mới sẽ tạo ra nhiều chuyển biến tích cực trong quản lý đất đai. Trước đây, việc định giá đất thường không sát với giá trị thực, dẫn đến nhiều khó khăn trong đàm phán bồi thường và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi có bảng giá đất mới, các vướng mắc này sẽ được tháo gỡ.
"Nhìn chung, việc UBND TP. Hà Nội ban hành bảng giá đất điều chỉnh không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai mà còn góp phần tạo ra môi trường minh bạch, công bằng cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các giao dịch, nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Điều này mang lại nhiều lợi ích quan trọng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, phát triển kinh tế, bảo đảm công bằng xã hội”, ông Điệp nói.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, để ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sở này đã khảo sát thực tế qua 2 năm, thu về hơn 20.740 phiếu khảo sát tại 30 quận, huyện và 579 xã, phường, thị trấn.
Việc bảng giá điều chỉnh đưa ra với mức cao hơn trước đây dẫn tới lo ngại sẽ làm tăng thuế, phí về đất đai. Tức là, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn trước.
Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho rằng bảng giá mới giúp giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó, thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.
