Cần phân biệt thời hạn sử dụng và quyền sở hữu
Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, trong đó quy định quản lý chung cư theo niên hạn công trình, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản; khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định để xây dựng lại chung cư.
Pháp luật hiện hành không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, mà quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Thời hạn sử dụng được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình, trên cơ sở kết luận kiểm định khi cần thiết.
Việc thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn của công trình sẽ ít nhiều tác động đến thị trường căn hộ chung cư cũng như tâm lý người mua nhà.
Trao đổi với PV VietNamNet, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng tác động đầu tiên của Nghị quyết 21 là tâm lý. Một bộ phận người mua và nhà đầu tư có thể chững lại vì chưa hiểu đầy đủ quy định về thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình. Nhiều người vẫn đang hiểu đơn giản rằng "chung cư chỉ được sở hữu đến hết tuổi thọ công trình", thậm chí lo ngại "hết niên hạn là mất nhà". Chính những cách hiểu này có thể khiến thị trường xuất hiện tâm lý chờ đợi trong ngắn hạn.
Theo ông Kiên, đây chủ yếu là phản ứng trước thông tin mới, chưa đồng nghĩa với việc thay đổi bản chất quyền sở hữu căn hộ.
Đáng lưu ý, cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu đương nhiên mất quyền tài sản khi công trình hết niên hạn.
Thực tế, mọi công trình xây dựng đều được thiết kế với tuổi thọ nhất định. Chung cư cũng không ngoại lệ. Nghị quyết 21 đặt ra định hướng rõ hơn về cơ chế xử lý khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn, thay vì để các địa phương lúng túng như thời gian qua.
"Đây cũng là điều thị trường đã thiếu suốt nhiều năm. Nếu chỉ phụ thuộc vào sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ có thể gặp nhiều khó khăn. Một gia đình có vài người đồng sở hữu đã khó thống nhất. Với một chung cư có hàng nghìn chủ sở hữu, thậm chí quyền sở hữu có thể phát sinh, chuyển dịch qua nhiều thế hệ, việc đạt được sự đồng thuận gần như bất khả thi nếu không có hành lang pháp lý đủ rõ", ông Kiên phân tích.
Thực tế tại TPHCM cho thấy những khó khăn này. Không ít chung cư được xây dựng trước năm 1975 đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng vẫn "bất động" hàng chục năm vì vướng cơ chế và không đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu.
Thị trường sẽ "định giá lại" căn hộ chung cư
Về dài hạn, ông Lê Quốc Kiên cho rằng Nghị quyết 21 tạo ra thay đổi quan trọng hơn: thị trường sẽ bắt đầu định giá căn hộ theo giá trị quyền sử dụng đất, chứ không chỉ dựa vào phần công trình.
Theo ông, lâu nay nhiều người chỉ quan tâm căn hộ rộng bao nhiêu mét vuông, có bao nhiêu tiện ích hay vị trí đẹp đến đâu. Trong khi đó, giá trị bền vững của căn hộ lại nằm ở phần quyền sử dụng đất chung mà mỗi chủ sở hữu được hưởng khi công trình hết niên hạn và phải xây dựng lại, hoặc chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác.
Trong đó, ông nhấn mạnh, tỷ lệ quyền sử dụng đất là một trong những yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân khi chung cư được xây dựng lại.
Điều đó sẽ làm thay đổi cách lựa chọn dự án. Người mua sẽ quan tâm nhiều hơn đến quy mô quỹ đất, mật độ xây dựng, số lượng căn hộ và tỷ lệ phần quyền sử dụng đất gắn với mỗi căn hộ. Những dự án có quỹ đất lớn nhưng mật độ căn hộ thấp sẽ có lợi thế rõ rệt vì mỗi căn hộ sở hữu tỷ lệ quyền sử dụng đất cao hơn, đồng nghĩa với giá trị dài hạn tốt hơn.
"Chiến lược bán hàng của các chủ đầu tư cũng sẽ phải thay đổi. Không chỉ quảng bá thiết kế, tiện ích hay chất lượng xây dựng, doanh nghiệp sẽ phải minh bạch hơn về quỹ đất, mật độ phát triển, quyền sử dụng đất chung và phương án xử lý khi công trình hết niên hạn. Đây nhiều khả năng sẽ trở thành một tiêu chí cạnh tranh mới trên thị trường", ông Kiên nói.
Theo chuyên gia này, điều người dân cần nhất lúc này là một cơ chế bảo đảm quyền tài sản đủ rõ ràng. Pháp luật cần quy định cụ thể cách xử lý trong từng tình huống như: xây dựng lại chung cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư mới, bồi thường, tái định cư hoặc hỗ trợ các hộ không đủ khả năng tài chính tham gia dự án mới.
Đồng thời, pháp luật cần tiếp tục làm rõ tiêu chí xác định chung cư hết niên hạn. Thời hạn sử dụng theo thiết kế không nên được hiểu đồng nghĩa với thời điểm bắt buộc phá dỡ. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, cần căn cứ kết quả kiểm định để xem xét việc tiếp tục sử dụng theo quy định.
"Với người mua nhà, lời khuyên lúc này là không nên phản ứng theo tâm lý đám đông. Điều cần đánh giá không chỉ là vị trí, giá bán hay tiện ích, mà còn là quy mô quỹ đất, mật độ phát triển, tỷ lệ quyền sử dụng đất của mỗi căn hộ và tiềm năng tái phát triển trong tương lai. Đó mới là những yếu tố quyết định giá trị thật của một căn hộ trong giai đoạn mới của thị trường", ông Kiên khuyến nghị.
