Phần đất 5.000m² được cấp sổ đỏ tách ra tổng diện tích chung của chung cư Saigon Gateway - Ảnh: CD
Mới đây chủ tịch UBND TP.HCM đã chỉ đạo khẩn trương giải quyết dứt điểm kiến nghị của cư dân chung cư Saigon Gateway (thành phố Thủ Đức). Trong đó có việc rà soát việc cấp giấy chứng nhận đối với khu đất thương mại dịch vụ có diện tích 5.000m2 (sổ đỏ) là nguyên nhân gây tranh chấp, bức xúc của cư dân.
Tách cấp sổ đỏ làm 2 sổ
Dự án Saigon Gateway có diện tích đất 14.388m2. Năm 2012 Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho chủ đầu tư là Công ty bất động sản Hiệp Phú.
Tháng 8-2017, Sở Quy hoạch - Kiến trúc có văn bản số 3762 duyệt quy hoạch tổng mặt bằng của dự án. Theo đó diện tích dự án trừ lộ giới còn 13.317m2 , với cơ cấu sử dụng đất cụ thể. Tổng mặt bằng gồm 2 khối: khối nhà ở chung cư và khối thương mại, văn phòng.
Tháng 6-2019, Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp lại giấy chứng nhận tách thành 2 sổ (sổ diện tích 8.316m2 là đất chung cư thời hạn sử dụng lâu dài và đất thương mại, dịch vụ hơn 5.000m2 có thời hạn là 50 năm) thay cho sổ đỏ đã cấp năm 2012.
Phản đối việc cấp tách sổ, nhiều hộ dân ở chung cư Saigon Gateway đã phản ánh đến Sở Tài nguyên và Môi trường. Còn hộ bà Dương Thị Quỳnh Lưu đã khởi kiện sở này ra tòa.
Theo bà Lưu, năm 2018 bà ký hợp đồng mua nhà và được bàn giao nhà vào năm 2019. Bà Lưu cho rằng cư dân mua căn hộ gồm nhà chung cư và các công trình phục vụ nhà chung cư trên toàn bộ diện tích dự án. Và toàn bộ diện tích là sở hữu chung của cư dân, nên sở cấp tách sổ mà không được sự đồng ý của cư dân là không đúng.
Thêm vào đó việc cấp tách sổ cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt, làm mất đi phần lớn quyền sở hữu chung của bà và cư dân. Trong đó có mất lối đi chung của chung cư vì nằm trên phần đất 5.000m2 cấp cho chủ đầu tư.
Bà Lưu yêu cầu tòa hủy 2 giấy chứng nhận cấp năm 2019, khôi phục giấy đã cấp năm 2012, từ đó cấp sổ cho từng căn hộ tương ứng với diện tích tổng.
Sơ thẩm tuyên cho sở, phúc thẩm hủy án
Lý giải về cơ sở cấp tách sổ tại tòa, Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng chủ đầu tư có đề nghị tách sổ. Theo quy định Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất ở là lâu dài, còn thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là 50 năm. Đồng thời văn bản 3762 quy hoạch tổng mặt bằng thì dự án gồm 2 khối nhà riêng biệt là chung cư và khối thương mại, văn phòng...
Tòa sơ thẩm chấp nhận lý lẽ của sở nên tuyên bác yêu cầu của bà Lưu. Tuy nhiên phiên tòa phúc thẩm đã hủy án sơ thẩm. Cụ thể:
Tháng 9-2024, tòa phúc thẩm nhận định rằng văn bản duyệt quy hoạch 3762 thể hiện diện tích xây dựng chung của cả 4 công trình nhà ở chung cư, thương mại, văn phòng, trạm điện là 4.770m2/13.313m2 còn lại là đất giao thông, cây xanh.
Trên cơ sở đó Sở Xây dựng (cũ) cấp phép xây dựng diện tích văn phòng 835m2, diện tích xây dựng căn hộ là 2.952m2, không có diện tích thương mại, dịch vụ.
Trong khi đó Sở Tài nguyên và Môi trường cấp sổ cho chủ đầu tư với diện tích khu thương mại, dịch vụ là 5.000m2. Do vậy cần phải làm rõ cơ cấu sử dụng đất, diện tích cụ thể của từng phần trong dự án.
Quá trình giải quyết vụ án, tòa sơ thẩm chưa làm rõ mâu thuẫn trên, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.
Bên cạnh đó tháng 2-2022 Sở Tài nguyên và Môi trường đã điều chỉnh sổ đỏ đối với phần đất thương mại dịch vụ (5.000m2) cập nhật đường giao thông của chung cư. Như vậy có cơ sở để bà Lưu cho rằng việc cấp sổ cho chủ đầu tư đã gây ảnh hưởng đến lối đi của cư dân, bởi khu chung cư và khu thương mại, dịch vụ có cùng lối đi.
Hơn nữa, khu chung cư được xây dựng năm 2017, bàn giao nhà cho cư dân từ năm 2019 nên lối đi vào khu chung cư được ghi nhận trong sổ đỏ cấp cho khu thương mại, dịch vụ là không phù hợp quy định pháp luật, không đảm bảo quyền lợi cho cư dân khu chung cư.
Từ những nhận định trên, tòa phúc thẩm cho rằng tòa sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ tài liệu chứng cứ, gây ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án. Do vậy tòa chấp nhận một phần kháng cáo của bà Lưu, hủy bản án sơ thẩm để tòa sơ thẩm giải quyết lại vụ án.
