Giao dịch giảm, giá chung cư Hà Nội vẫn neo trên 120 triệu đồng/m2
Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 vừa được Bộ Xây dựng công bố, thanh khoản thị trường tiếp tục có dấu hiệu suy giảm. Khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy tỷ lệ hấp thụ thấp đang gây áp lực ngày càng lớn lên dòng tiền cũng như lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp.
Theo số liệu báo cáo từ các địa phương, trong quý II/2026, cả nước có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I/2026 và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.
Như vậy, nếu so với quý đầu năm, lượng giao dịch bất động sản thành công giảm gần 30%. Còn so với cùng kỳ năm trước, thị trường mất hơn một phần ba lượng giao dịch.
Xét theo từng phân khúc, chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch thành công, bằng 86,1% so với quý I/2026 và bằng 77,1% so với cùng kỳ năm 2025.
Trong khi đó, đất nền vẫn chiếm phần lớn giao dịch với 73.438 giao dịch, nhưng mức giảm lại mạnh hơn. Lượng giao dịch đất nền trong quý II chỉ bằng 67,4% quý trước và 59,9% so với cùng kỳ năm 2025.
Biểu đồ: Hồng Khanh (Số liệu: Bộ Xây dựng)
Đáng chú ý, trong khi thanh khoản giảm, giá bất động sản vẫn đang ở mức cao, khiến khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng tài chính của người mua ngày càng lớn.
Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý I. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn ở mức rất cao.
Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2. Tại TPHCM, mức giá bình quân khoảng 108 triệu đồng/m2, trong khi tại Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.
Khảo sát trên thị trường, một số dự án tại Hà Nội tiếp tục duy trì mức giá cao. Hateco Laroma được ghi nhận khoảng 133-140 triệu đồng/m2; Bamboo Airways Tower khoảng 97-103 triệu đồng/m2; Sông Hồng Park View khoảng 98-105 triệu đồng/m2 và Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m2.
Tại TPHCM, Masteri Thảo Điền có giá khoảng 114-120 triệu đồng/m2; Cantavil An Phú khoảng 80-89 triệu đồng/m2 và An Gia Skyline khoảng 64-72 triệu đồng/m2.
Tại Hưng Yên, giá căn hộ tại một số dự án ở Ecopark cũng ở mức cao. Sky Oasis Ecopark khoảng 55-70 triệu đồng/m2; Sol Forest Ecopark khoảng 65-85 triệu đồng/m2; Swan Lake Onsen Ecopark khoảng 70-95 triệu đồng/m2.
Việc giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh trong bối cảnh thanh khoản suy giảm cho thấy người bán đang phải chịu sức ép lớn hơn để đưa ra mức giá phù hợp với khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.
Không chỉ chung cư, phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong các dự án cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá tại nhiều địa phương trong quý II/2026.
Ghi nhận tại Hà Nội, The Zei có giá khoảng 375-380 triệu đồng/m2; Imperial Plaza khoảng 328-337 triệu đồng/m2; Louis City khoảng 285-292 triệu đồng/m2; Jade Lake Residence khoảng 295-302 triệu đồng/m2.
Tại TPHCM, mặt bằng giá cũng neo cao. Lakeview City tại TP Thủ Đức có giá khoảng 220-250 triệu đồng/m2; Saigon Mystery Villas khoảng 312-320 triệu đồng/m2; Thủ Thiêm Villa khoảng 215-225 triệu đồng/m2; The Global City khoảng 360-371 triệu đồng/m2.
Ở chiều ngược lại, một số khu vực có mức giá thấp hơn đáng kể. Sol Villas có giá khoảng 120-130 triệu đồng/m2, Ixora Hồ Tràm khoảng 103-115 triệu đồng/m2 và The Light City khoảng 51-60 triệu đồng/m2.
Tại Hải Phòng, Vinhomes Imperia Hải Phòng có giá khoảng 120-140 triệu đồng/m2; Vinhomes Marina Cầu Rào 2 khoảng 100-160 triệu đồng/m2; Hoàng Huy Riverside khoảng 90-130 triệu đồng/m2.
Tồn kho tăng mạnh, doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền
Một điểm đáng chú ý trên thị trường bất động sản trong quý II/2026 là diễn biến tồn kho bất động sản.
Theo báo cáo của 25/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho của chủ đầu tư tại các dự án trong quý II/2026 vào khoảng 39.284 căn/nền, gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.
Trong đó, tồn kho chung cư lên tới 12.823 căn, tăng khoảng 22,2% so với quý I/2026. Lượng nhà ở riêng lẻ tồn kho lên tới 15.313 căn, tăng tới 46,4% so với quý trước.
Như vậy, chỉ riêng hai nhóm chung cư và nhà ở riêng lẻ đã có hơn 28.000 sản phẩm tồn kho tại các dự án được báo cáo.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang đứng trước một nghịch lý: giá bất động sản vẫn ở mức cao tại nhiều khu vực, nhưng khả năng hấp thụ của người mua lại suy yếu.
Thanh khoản giảm và tồn kho tăng có thể khiến thời gian thu hồi vốn kéo dài, qua đó tạo thêm áp lực lên dòng tiền, đặc biệt với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao.
Thời gian qua, mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng điều chỉnh tăng. Dẫn số liệu từ các báo cáo nghiên cứu thị trường, Bộ Xây dựng cho biết, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.
“Chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài”, Bộ Xây dựng nhận định.
