Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố đến hết tháng 6-2024, tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống đạt khoảng 6%. Tín dụng ra nền kinh tế khởi sắc nhưng phân khúc cho vay mua nhà tại nhiều NH thương mại vẫn trầm lắng.
Đủ kiểu kích cầu
Cán bộ tín dụng tại một NH thương mại cổ phần tại TP HCM cho biết những tháng gần đây, anh và các đồng nghiệp phải chạy đôn chạy đáo tìm khách vay mua bất động sản, gồm cả khách vay để đầu tư hoặc vay để ở nhưng vẫn không đạt chỉ tiêu cấp trên giao.
Ghi nhận của phóng viên, những tháng qua, các NH thương mại liên tục triển khai các gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp cho khách hàng vay mua nhà, như Vietcombank, BIDV, Agribank đang có các gói vay mua bất động sản với lãi suất chỉ từ 5,5% - 6%/năm trong thời gian 6-12 tháng đầu. Mới đây nhất, NH Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) triển khai gói vay ưu đãi 10.000 tỉ đồng lãi suất từ 6,5%/năm cho khách hàng có nhu cầu mua, xây, sửa chữa nhà đất... Tuy vậy, thực tế tín dụng lĩnh vực này lại tăng chưa như kỳ vọng.
Chị Khánh Minh (ngụ quận 11, TP HCM) đang có khoản tiền tích lũy khoảng 4 tỉ đồng và định vay thêm vốn NH để mua nhà phố khoảng 5-7 tỉ đồng cho thuê. Chị tìm hiểu một số NH và nhận thấy mức lãi suất cho vay khá hợp lý nhưng chị lại chần chừ, chưa vội xuống tiền. "Tôi định mua nhà phố để cho thuê với kỳ vọng sinh lời mỗi tháng khoảng 10-15 triệu đồng. Lãi suất cho vay khá thấp, một số NH còn ân hạn nợ gốc trong 2-3 năm, thậm chí lên tới 5 năm nếu vay mua căn hộ chung cư đã có sổ đỏ. Tuy nhiên, vợ chồng tôi vẫn chưa quyết vì thấy thị trường chưa thật sự sôi động" - chị Minh giải thích.
Tâm lý chờ thị trường bất động sản phục hồi tích cực hơn nữa mới rót tiền vào bất động sản chính là một trong những nguyên nhân khiến cho vay mua nhà đất chưa tăng trưởng. Bên cạnh đó, cũng có không ít nhà đầu tư bất động sản do đang "mắc kẹt" tiền trong bất động sản, không bán được nên không có nhu cầu vay mua mới.
Anh Nhật Thịnh (ngụ TP Thủ Đức, TP HCM) kể khoảng 3 năm trước, thời điểm có nhiều đợt sốt đất diễn ra, anh cùng một số người bạn rủ nhau mua đất nông nghiệp ở tỉnh Bình Dương để "lướt sóng". Miếng đất anh và bạn bè hùn nhau mua tới hơn 20 tỉ đồng, anh vay thêm NH khoảng 4 tỉ đồng để góp với bạn bè, chờ giá lên rồi bán kiếm lời.
"Tuy nhiên, hơn 2 năm nay thị trường bất động sản "đóng băng", mảng đất đầu tư không tăng giá mà còn giảm. Hằng tháng tôi vẫn phải trả gốc và lãi cho NH. Nhiều lúc muốn cắt lỗ, rao bán cũng không ai mua" - anh Thịnh than.
Nhu cầu vay mua nhà ở vẫn ở mức thấp do thiếu nguồn cung và giá nhà tăng quá cao
Kỳ vọng khởi sắc hơn
Ông Trịnh Bằng Vũ, Trưởng Khối Cho vay Bán lẻ, NH Shinhan Bank Việt Nam, phân tích mảng tín dụng bất động sản cần nhìn ở 3 khía cạnh gồm nhu cầu mua nhà của khách hàng, giá nhà và khả năng chi trả của người đi vay.
Hiện tại, nhu cầu mua nhà của dân thành thị Việt Nam, đặc biệt 2 đô thị lớn là TP HCM và Hà Nội rất lớn nhưng việc hệ thống pháp lý bất động sản gặp nhiều vướng mắc thời gian qua khiến nguồn cung ra thị trường rất thấp; kéo theo giá nhà tăng cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
"Ở khía cạnh khác, thu nhập của người dân dù đã có cải thiện đáng kể trong 5 năm trở lại đây nhưng không theo kịp sự tăng trưởng của giá nhà. Chưa kể, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn trong 2 năm gần đây, ảnh hưởng đến thu nhập và sức mua của người dân Việt Nam. Việc vay vài tỉ đồng để mua nhà sẽ tạo áp lực trả nợ rất lớn lên người đi vay và gia đình của họ nên các NH không thể đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng thời điểm này" - ông Trịnh Bằng Vũ nhận định.
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2024 của Công ty Tư vấn JLL cho thấy tại TP HCM, cả thị trường căn hộ phân khúc cao cấp lẫn thị trường nhà liền thổ (nhà phố) đều ghi nhận số lượng giao dịch khiêm tốn, bất chấp giá bán sơ cấp giảm tiếp so với quý trước.
Bà Trang Lê, Giám đốc Cấp cao khối tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam, cho hay các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra các chính sách chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán và nhiều phương thức thanh toán linh hoạt khác để kích thích nhu cầu mua nhà. "Nguyên nhân của nhu cầu trầm lắng chủ yếu do hàng tồn đắt đỏ vẫn còn nhiều và tâm lý thận trọng của người mua đối với tài sản có tính thanh khoản thấp hơn so với căn hộ trong bối cảnh kinh tế bất ổn" - bà Trang Lê nói.
Lãnh đạo một NH thương mại cổ phần ở TP HCM nhìn nhận lãi suất cho vay không phải vấn đề chính trong việc đẩy tín dụng bất động sản. Quan trọng là thanh khoản thị trường bất động sản chưa trở lại nên dòng tiền nhàn rỗi chưa chảy mạnh vào.
Khó khăn ở hiện tại nhưng cả nhà đầu tư lẫn các chuyên gia đều kỳ vọng thị trường sẽ khởi sắc trong nửa cuối năm, nhất là khi một loạt chính sách mới hỗ trợ thị trường bất động sản có hiệu lực.
Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc NH Nhà nước Chi nhánh TP HCM, phân tích: "Những yếu tố thuận lợi về cơ chế chính sách như lãi suất thấp, khả năng đáp ứng tốt nhu cầu vốn của các tổ chức tín dụng; đưa ra các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội; đồng thời Luật Bất động sản, Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành sớm... cùng những hành động cụ thể thông qua hoạt động của các tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường sẽ là cơ sở, yếu tố thúc đẩy để thị trường bất động sản duy trì những điểm tích cực, phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian tới".
Lãi suất cho vay có thể giảm thêm
Theo nhiều chuyên gia, lãi suất cho vay có thể giảm thêm trong những tháng tới bất chấp lãi suất đầu vào tăng.
Bà Bùi Thị Thao Ly, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Shinhan, cho hay riêng tại TP HCM, nguồn cung bất động sản đang thấp nhất trong 15 năm qua nên thị trường không có hàng để bán. Đây là một trong những nguyên nhân khiến tăng trưởng tín dụng bất động sản chậm và chưa đạt như kỳ vọng.
Điểm tích cực là từ nay tới cuối năm một loạt doanh nghiệp sẽ mở bán dự án mới, tăng nguồn cung cho thị trường và thêm sự lựa chọn cho nhà đầu tư. "Lãi suất cho vay có thể giảm 0,5 điểm % so với hiện tại để kích thích tăng trởng tín dụng và các NH thương mại sẽ phải chấp nhận biên lãi ròng giảm nhẹ hoặc đi ngang so với năm ngoái" - bà Thao Ly nói.
