Giá cho thuê căn hộ đứng yên
Bà Diệu Hương (phường An Khánh, TPHCM) có căn hộ 75m2 trong khu tái định cư cũ, cho thuê giá 8 triệu đồng/tháng, kéo dài suốt 2 năm qua. Sang tới năm thứ 3, người thuê tái ký hợp đồng, bà muốn tăng giá lên 9 triệu đồng/tháng nhưng không đạt được sự đồng thuận. Hai bên thống nhất với nhau giá 8,5 triệu đồng/tháng, gia hạn 2 năm.
"Giá nhà xung quanh tăng ầm ầm, tôi cũng muốn tăng giá thuê lên một chút nhưng sao khó quá. Chưa bao giờ, giá thuê sau 2 năm chỉ tăng thêm chưa đầy 10% như hiện nay. Tính ra, hiệu quả từ cho thuê căn hộ giờ đây chỉ còn khoảng 3,5%/năm, không bằng tiền lãi gửi ngân hàng", bà Hương than thở.
Khảo sát của phóng viên báo Dân trí ở khu vực TPHCM cho thấy, giá cho thuê căn hộ nhiều nơi tăng không đáng kể trong 2-3 năm gần đây. Căn hộ 2 phòng ngủ, chung cư Him Lam Phú An (phường Phước Long A, quận 9 cũ) cho thuê khoảng 8-9 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 10% trong một năm qua.
Căn hộ 2 phòng ngủ tại chung cư Bộ Công an (phường An Khánh, TPHCM) dao động khoảng 11-12 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 500.000 đồng đến 1 triệu đồng/tháng so với 2 năm trước. Hay căn hộ 2 phòng ngủ tại chung cư Thủ Thiêm Sky (phường Thảo Điền cũ) dao động khoảng 14-15 triệu đồng/tháng, nay tăng khoảng 15-16 triệu đồng/tháng.
Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn nêu, trong tháng 7, hầu hết các loại hình bất động sản cho thuê trên cả nước đều nhận được sự quan tâm tăng từ 9% đến 21% so với tháng trước. Giá cho thuê phổ biến trong giai đoạn quý I/2024 đến quý III/2025 gần như đi ngang ở tất cả loại hình.
Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ ở TPHCM cũ ngày càng giảm, theo số liệu 6 tháng đầu năm của đơn vị trên. Lợi suất cho thuê phân khúc này chỉ đạt 2,8%, thấp hơn nhiều so với mức 4-5% giai đoạn trước Covid-19. Một số khu vực lân cận TPHCM cũ như Đồng Nai, Bình Dương (cũ) có tỷ suất cho thuê cao hơn, lần lượt khoảng 4,4% và 4,1%.
Giá cho thuê căn hộ tăng không đáng kể trong vài năm trở lại đây (Ảnh: Trịnh Nguyễn).
Vì sao giá cho thuê không tăng trong khi giá căn hộ phi mã?
Trong khi giá cho thuê căn hộ biến động không đáng kể thì giá bán lại tăng mạnh, chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Khu Đông và khu trung tâm TPHCM (cũ) chiếm nguồn cung chủ yếu, với các sản phẩm từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Số liệu của CBRE nêu trong một năm qua, giá bán căn hộ sơ cấp tại TPHCM tăng trung bình 29% theo năm, phản ánh nhu cầu cao và quỹ đất khan hiếm.
Trên thị trường thứ cấp, báo cáo của VFA Group cho thấy 3 năm qua (2023-2025), giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM tăng từ 25% đến 50%, trong khi giá cho thuê hầu như không tăng. Do đó, lợi suất sinh lời của căn hộ phân khúc trung cấp chỉ còn khoảng 3-3,5%, căn hộ cao cấp còn 1-2% , thấp hơn lãi suất tiết kiệm ngân hàng (5%).
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự đoán cuối năm nay đến năm sau, giá bán căn hộ thứ cấp sẽ tăng chậm lại, khoảng 5-15% tùy chung cư. Còn giá thuê căn hộ bình quân chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ, vì vậy lợi suất đầu tư căn hộ cho thuê sẽ tiếp tục giảm.
Ông Hiển lý giải giá thuê không thể tăng vì thu nhập của người lao động không tăng hoặc tăng rất ít. Họ có thể lựa chọn mức giá căn hộ thấp hơn để thuê, thay vì ở lâu dài một chỗ có giá thuê cao.
Chưa kể, do làn sóng dịch chuyển về quê sau Covid-19, nguồn cung phòng trọ, nhà trong hẻm cũng còn nhiều nên cạnh tranh trực tiếp với căn hộ cho thuê. Vì vậy, chủ căn hộ cũng phải cân nhắc rất nhiều trong việc tăng giá.
Tuy nhiên, chuyên gia nhấn mạnh trong 3 năm qua, mặc dù lợi suất cho thuê căn hộ giảm nhưng về tổng thể đầu tư thì người chủ căn hộ vẫn đang lãi lớn do giá căn hộ tăng mạnh. Lợi suất đầu tư (lợi suất cho thuê + lợi suất tăng giá) của chủ các căn hộ trung cấp tiêu chuẩn khu vực quận 2, quận 9 cũ (TPHCM) vẫn dao động khoảng 8-11%, cao hơn lãi tiền gửi ngân hàng.
