Cho thuê căn hộ ngắn ngày: quản hay cấm?

Trước đó, khi UBND TP.HCM cấm hoạt động cho thuê căn hộ dưới dạng lưu trú ngắn ngày thông qua các nền tảng quốc tế như Airbnb đã gây ra nhiều ý kiến trái chiều.

Cư dân muốn cấm

Ngay khi UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 26 không cho phép cho thuê căn hộ ngắn ngày theo dạng Airbnb, bà Lê Thị Tường Vy và nhiều cư dân sống tại chung cư River Gate (Q.4) bày tỏ vui mừng vì có thể sớm thoát khỏi cảnh ồn ào, mất an ninh trật tự. Bà Vy kể, mỗi ngày ở cao ốc này rất đông khách ra vào khiến sảnh chung cư, hệ thống thang máy, hồ bơi, phòng tập thể dục, khu vui chơi trẻ em, thậm chí nhà để rác, luôn trong tình trạng quá tải.

Hồ bơi luôn đông đúc cả trong và ngoài hồ do khách du lịch nằm tắm nắng trong những trang phục "thiếu vải", gây phản cảm cho trẻ nhỏ. Chưa kể, khách từ hồ bơi mặc nguyên trang phục bơi hoặc cởi trần, sũng nước, đi thẳng lên phòng gây ướt hành lang và thang máy. Đã có trường hợp thang máy bị chập điện do gặp nước.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Không chỉ vậy, chung cư đã xảy ra rất nhiều trường hợp mất an ninh và trật tự như bay lắc, sử dụng ma túy, các chất kích thích, mại dâm, ẩu đả do khách lưu trú ngắn ngày gây ra. Công an đã đến giải quyết và lập biên bản rất nhiều lần. Gần đây có thêm hiện tượng sử dụng cần sa gây mùi vô cùng khó chịu trong hành lang chung.

"Các phương án và thiết bị PCCC được thiết kế cho mục đích ở, không phải cho lưu trú du lịch ngắn ngày. Do đó, nguy cơ cháy nổ là tất yếu. Chung cư River Gate bao gồm 3 loại căn hộ: căn hộ ở, văn phòng có nhân viên lưu trú, và trung tâm thương mại. Trong phê duyệt của chung cư không có mô hình căn hộ du lịch. Do đó, việc kinh doanh dịch vụ du lịch, lưu trú ngắn ngày là không đúng chức năng đã được phê duyệt của chung cư. Vì thế, quyết định của TP đưa ra rất đúng đắn, rõ ràng và minh bạch, nhằm đảm bảo chung cư trên địa bàn TP.HCM được sử dụng đúng mục đích phê duyệt vì an ninh trật tự xã hội và chất lượng cuộc sống của toàn thể cư dân trên địa bàn TP", bà Tường Vy nhấn mạnh.

Tâm trạng của bà Vy cũng giống cư dân ở nhiều chung cư trên địa bàn. Trước khi có quy định cấm, tại chung cư Masteri Millennium (Q.4), đa số các căn hộ cho thuê theo ngày, theo giờ, khiến đời sống cư dân bị đảo lộn. Không chỉ hồ bơi, khu vực phòng tập gym, sảnh, thang máy cũng thường chật kín khách du lịch ngắn ngày, nhất là vào cuối tuần. Trước đây, cư dân chỉ mất khoảng 5 phút chờ thang máy, nhưng giờ đây những đoàn du khách lên xuống liên tục khiến thời gian chờ thang lên 15 - 20 phút.

Đáng nói, nhiều vụ mất an ninh trật tự xảy ra liên quan đến khách lưu trú nước ngoài tại các căn hộ kinh doanh Airbnb không đăng ký thông tin với ban quản lý tòa nhà. Chính vì vậy, chung cư này đã đưa ra giải pháp kiểm soát an ninh bằng cách lắp nhận diện Face ID, phòng gym chỉ phục vụ cư dân. Nếu khách vãng lai muốn sử dụng hồ bơi phải có cư dân đi cùng. Ban quản trị còn ra thông báo dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn hạn tại căn hộ là hành vi vi phạm luật Nhà ở 2014 và yêu cầu các chủ hộ chuyển sang hình thức kinh doanh cho thuê dài hạn.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành nhận định: Kinh doanh lưu trú theo giờ và ngắn ngày trong căn hộ chung cư rất khó kiểm soát; việc thiếu giám sát, quản lý dẫn đến tình trạng bất ổn khi quyền lợi cư dân bị ảnh hưởng. Do vậy, khi luật Nhà ở 2024 có hiệu lực đã cấm hẳn dịch vụ này là cần thiết để trả lại môi trường sống cho cư dân ở các chung cư.

Nhiều ý kiến muốn "quản"

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Savista, phân tích: Luật Nhà ở 2024 đã quy định khá rõ là không được sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Tức là nếu sử dụng căn hộ để kinh doanh dịch vụ lưu trú (short-term rental) như khách sạn, thì đang bị xem là sử dụng sai mục đích đối với loại chung cư chỉ để ở.

Tuy nhiên, luật không cấm cho thuê dài hạn hoặc cho thuê để ở, chủ căn hộ vẫn có thể cho thuê ở dài hạn, ở ghép, hộ gia đình thuê, miễn mục đích vẫn là để ở. Nhưng nếu cho khách thuê theo giờ, theo ngày, có khách ra vào liên tục như khách sạn thì coi như đang sử dụng căn hộ vào mục đích lưu trú dịch vụ, không còn là ở thường xuyên nữa thì vướng quy định này.

Cũng theo ông Nguyễn Tiến Dũng, sở dĩ luật cấm là do loại hình dịch vụ này gây mất an ninh trật tự khi người dân ra vào thường xuyên, không kiểm soát được lý lịch, thậm chí có thể gây mất an toàn cho cư dân sống lâu dài. Thang máy, bãi xe, dịch vụ chung bị quá tải làm ảnh hưởng chất lượng sống của cư dân. Trong khi đó, luật Nhà ở xác định căn hộ chung cư là để ở, không phải để kinh doanh dịch vụ lưu trú, nên việc cho thuê ngắn ngày là vi phạm công năng nhà ở.

Tuy nhiên nếu tất cả các chung cư không phải hỗn hợp hoặc có mục đích thương mại mà hạn chế hẳn thì sẽ làm nghẽn một phần dòng chảy kinh tế đô thị, không phù hợp với mô hình kinh tế chia sẻ là xu thế hiện nay với lợi thế các nền tảng công nghệ kết nối toàn cầu. Vì vậy, để hài hòa lợi ích, ông Nguyễn Tiến Dũng kiến nghị cho phép cho thuê ở ngắn ngày nhưng không thuộc diện kinh doanh lưu trú như khách sạn, có thể quy định thời gian hợp đồng thuê ở tối thiểu có thể dưới 30 ngày nhưng phải từ 7 ngày trở lên.

Ngoài ra, cần các quy định thêm để bảo đảm an ninh trật tự và môi trường sống của cư dân như cho phép một số tầng hoặc một số block dùng làm lưu trú ngắn hạn, phần còn lại chỉ để ở thật sự. Chủ nhà phải khai báo với phường, nộp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê ngắn hạn. Bắt buộc có hệ thống "check-in" có danh tính, có thể phối hợp với ban quản lý để cập nhật danh sách khách nhằm bảo vệ an ninh, kiểm soát người ra vào. Đồng thời, hạn chế giờ giấc nhận khách, hạn chế giờ để tránh gây tiếng ồn. Có nội quy riêng, áp dụng chế tài với các chủ hộ và khách vi phạm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho hay: Hoạt động lưu trú ngắn ngày thông qua các nền tảng quốc tế như Airbnb đang hoạt động ở nhiều quốc gia. Tại VN, mô hình này cũng phổ biến nhiều năm qua. Với thực trạng ở VN, cần có cơ chế, chính sách để mô hình này được quản lý theo hướng quy định rõ trách nhiệm của các bên. Trong đó, bên cho thuê cần yêu cầu khách thuê cam kết, báo cáo thông tin người thuê, đăng ký thông tin lưu trú theo quy định của cơ quan chức năng VN và ban quản lý tòa nhà chung cư. Bên cạnh đó, cần có cơ chế phối hợp giữa người cho thuê và ban quản lý để xử lý những vấn đề phát sinh với mục đích đảm bảo tuân thủ các quy định.