(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Chính sách áp thuế đối ứng (dự kiến) lên đến 46% của Mỹ đối với hàng hóa xuất khẩu từ Việt Nam – đánh dấu một bước leo thang trong căng thẳng thương mại và đặt ra nhiều thách thức cho các ngành xuất khẩu, đặc biệt như gỗ, dệt may, thiết bị điện tử và vật liệu xây dựng,…
Theo chuyên viên phân tích Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), mặc dù thị trường bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách thuế này, nhưng lại chịu tác động gián tiếp thông qua một số kênh như dòng vốn FDI vào Việt Nam; sản xuất, nhân sự, thu nhập; tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Theo đánh giá của VDSC, tác động này sẽ phân hóa theo từng phân khúc của ngành bất động sản, trong kịch bản Mỹ sẽ áp dụng chính sách thuế đối ứng lên Việt Nam.
Cụ thể, với bất động sản tại các TP cấp 1 (Hà Nội, TP HCM), trong ngắn hạn, mức độ hấp thụ sẽ phân hóa theo loại hình rõ rệt. Sản phẩm cao cấp trị giá lớn có thể chậm lại; trong khi các sản phẩm phân khúc trung cấp - bình dân vẫn sẽ giữ được mức độ hấp thụ tốt khi mặt bằng lãi suất thấp vẫn đang hỗ trợ thanh khoản cho ngành này.
Trong dài hạn, mức độ hấp thụ có thể hạ nhiệt dần nếu thu nhập dân cư suy giảm theo nền kinh tế chung.
Với bất động sản tại các thành phố vệ tinh, trong ngắn hạn, nhu cầu vẫn duy trì nhờ mặt bằng giá hợp lý, ngoài ra còn được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối và chính sách lãi suất ưu đãi. Trong dài hạn, nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì nhờ chính sách giãn dân, cùng với hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, các thành phố vệ tinh cũng sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của các khu công nghiệp lớn – thu hút lao động nhập cư và chuyên gia nước ngoài.
Phân khúc bất động sản xung quanh các khu công nghiệp và cụm công nghiệp được đánh giá chịu ảnh hưởng mạnh nhất.
Theo đó, trong ngắn hạn, thuế đối ứng cao khiến các doanh nghiệp FDI có tỷ trọng xuất khẩu sang Mỹ cao sẽ xem xét rút khỏi Việt Nam để tránh làm tăng chi phí, thay vào đó họ sẽ chuyển hướng sang các nước có mức thuế quan đối ứng thấp hơn. Điều này sẽ khiến nhu cầu nhân công giảm, đồng thời kéo theo cả hệ sinh thái dân cư và nhà ở xung quanh.
Còn trong dài hạn, phân khúc này được cho là sẽ suy yếu rõ nếu vốn FDI giảm mạnh và không có dòng vốn thay thế; lực lượng nhân công và chuyên gia ít đi sẽ khiến nhu cầu ở thực giảm đáng kể.
"Phân khúc quanh khu công nghiệp bắt đầu chịu tác động sớm và sẽ bắt đầu trở nên rõ rệt từ năm 2026, khi các hợp đồng thuê mới suy giảm, các doanh nghiệp FDI có xu hướng dịch chuyển dần sang các quốc gia khác có lợi thế thuế hơn. Điều này sẽ kéo theo suy giảm nhu cầu tuyển dụng lao động mới và nhu cầu chỗ ở tại các khu vực lân cận khu công nghiệp, ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ của các dự án dân cư quanh khu công nghiệp", chuyên viên phân tích VDSC đánh giá.
Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, phân khúc này được đánh giá sẽ không chịu ảnh thưởng nhiều trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của chính sách thuế quan đến tăng trưởng kinh tế toàn cầu, tăng trưởng kinh tế sẽ chậm lại sẽ ảnh hưởng đến lượng khách du lịch đến Việt Nam.
Nhóm phân tích Chứng khoán MB (MBS Research) cũng đánh giá, bất động sản khu công nghiệp là một trong những nhóm ngành chịu tác động tiêu cực nhất trong kịch bản Mỹ sẽ áp dụng chính sách thuế đối ứng 46% lên Việt Nam.
Cụ thể, với một số mặt hàng (máy tính, máy móc, sản phẩm điện tử, linh kiện,thiết bị, dụng cụ) có giá trị xuất khẩu sang Mỹ cao, các doanh nghiệp sản xuất (chủ yếu là doanh nghiệp FDI từ Mỹ, Trung Quốc, Hong Kong) có thể chủ động dịch chuyển một phần sản xuất trong khâu hoàn thiện đóng gói sản phẩm sang các quốc gia bị đánh thuế đối ứng thấp hơn như Ấn Độ, Indonesia... Điều này sẽ tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp và vận tải logistics.
Theo đó, một số chủ đầu tư khu công nghiệp có khả năng chịu ảnh hưởng gồm: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Mã: BCM), Tổng Công ty Viglacera - CTCP (mã: VGC), Tổng Công ty IDICO (mã: IDC), CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC), CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP).
