Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) gửi Thủ tướng Chính phủ năm giải pháp tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
Trong đó, HoREA có đưa ra đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.
Về đề nghị này, ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinRatings đã có những nhận định riêng.
Ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinRatings
Theo ông Thuân, kiến nghị nới room tín dụng bất động sản 1-2% là một giải pháp đáng xem xét. Tuy nhiên cách thức triển khai làm sao để đạt hiệu quả và tác động lan tỏa là quan trọng để tránh “muối bỏ biển”. Do đó, để phát huy hiệu quả và góp phần xử lý vấn đề thanh khoản hiện nay của ngành bất động sản, ông Thuân có đưa ra một số góp ý như sau.
“Nếu như thực hiện giải pháp nới room tín dụng bất động sản 1-2% thì nên ưu tiên phân bổ hướng đến giải ngân cho vay đối với cho người mua nhà. Chương trình nên được thiết kế theo hướng khi tiền được giải ngân đến chủ đầu tư thì ngân hàng giám sát và thu tiền lại ngay. Hay nói cách khác là ngân hàng phát vay đến đâu thu nợ đến đó.
Làm được như vậy thì rủi ro ngân hàng thấp hơn và kiểm soát được thu nợ và tránh rủi ro chủ đầu tư mang tiền đi thực hiện dự án khác hoặc mục đích khác”, ông Thuân cho hay.
Ngoài ra, chủ đầu tư cần chấp nhận giảm giá bán bất động sản, thay vì giá bán cao như hiện nay. Thống kê dữ liệu cho thấy bình quân lãi gộp của ngành bất động sản dân cư Việt Nam khoảng 35-40% và có nhiều chủ đầu tư tận 50-60% nên các bên cần chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để kích cầu bất động sản trong giai đoạn khó khăn hiện nay.
Vị CEO FiinRatings cũng cho rằng, để thực hiện ưu tiên giải ngân cho người mua nhà thì cơ quan quản lý nên có hướng dẫn về tiêu chí về đối tượng là người mua nhà, không chỉ chứng minh có thu nhập mà cần chứng minh có nhu cầu sử dụng thật nhằm hạn chế đầu cơ. Chẳng hạn, chứng minh được là gia đình có thu nhập chịu thuế ví dụ từ 500 triệu trở lên và có từ 2 con trở lên ở độ tuổi >18 hoặc áp dụng chính sách với người mua nhà lần đầu. Đối tượng nhà ở xã hội hoặc người có thu nhập thấp có thể triển khai chung với chương trình này.
“Phần còn lại trong nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 tỷ đồng đó có thể được thiết kế để thực hiện cho vay trực tiếp cho chủ đầu tư bởi các ngân hàng thương mại với các điều kiện cụ thể. Tuy nhiên, không phải ngân hàng nào cũng có thể được nới room tín dụng bất động sản mà thực hiện một cách chọn lọc tùy theo đánh giá hoặc mức xếp hạng tín nhiệm của Ngân hàng Nhà nước cũng như thực tế tỷ lệ phân bổ tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng đã có hiện nay.
Ngân hàng Nhà nước cũng có thể xem xét sửa đổi quy định về tỷ lệ giới hạn sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn với các ngân hàng thương mại được cấp hạn mức này vì vốn cho vay mua nhà thường có kỳ hạn rất dài: 10-15 năm”, ông Thuân chia sẻ.
Ngoài ra, việc lựa chọn giải ngân tín dụng cho các chủ đầu tư sẽ tập trung vào các dự án do các ngân hàng thương mại lựa chọn và đánh giá dựa trên các tiêu chí đối với từng chủ đầu tư và với từng dự án (ví dụ đã nộp toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất, đã được phê duyệt, có tình trạng pháp lý sạch và dĩ nhiên được ngân hàng thương mại thẩm định là có tiềm năng thị trường với sự thay đổi chính sách giá bán của chủ đầu tư, v.v.).
Theo ông Thuân, nếu thực hiện được điều trên sẽ góp phần giải quyết cả cung - cầu của bất động sản và người dân có nhà để ở, giảm rủi ro nợ xấu gia tăng từ bất động sản đến với hệ thống tín dụng ngân hàng và nợ xấu từ trái phiếu doanh nghiệp.
Tuy nhiên, rủi ro nợ xấu có thể đến từ người mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay nhưng ít ra thì rủi ro cũng được phân tán và kéo dài theo thu nhập của người mua nhà. Do đó, việc thẩm định và lựa chọn khách mua nhà cũng là một thách thức khi thiết kế chương trình. Hiện dư nợ tín dụng bất động sản tại Việt Nam ở mức khoảng 21,9% tổng dư nợ tín dụng (tính đến ngày 30/9/2022) và trong đó khoảng 14% - tức khoảng 1,5 triệu tỷ đồng là cho người mua/sử dụng nhà ở. Trên bình diện chung thì mức tín dụng này cũng chưa qua cao so với nhu cầu nhà ở tại Việt Nam cũng như độ lớn của rủi ro tín dụng, ví dụ tham chiếu nhanh thì ở Trung Quốc tín dụng cho người mua nhà ở mức 21,6% vào cuối năm 2021.
Ông Thuân cho rằng, nói đến "giải cứu bất động sản" thì có lẽ đây là giải pháp có tính khả thi nhất tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay. Thanh khoản đang là vấn đề cấp thiết thì cần phát huy vai trò của "người cầm tiền" thay vì các giải pháp đơn thuần mang tính nền tảng cho sự phát triển dài hạn.
Nhìn vào cơ cấu nguồn vốn nợ của các doanh nghiệp bất động sản thì nguồn thu khách hàng trả trước là lớn nhất chứ không phải là vay ngân hàng hoặc trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó thì lượng hàng tồn kho lớn phần nhiều là dự án dở dang và chưa sẵn sàng để mở bán. Làm được như vậy thì vừa mang tính nền tảng về dài hạn chứ không chỉ giải quyết vấn đề ngắn hạn hiện nay của thị trường.
“Giải pháp quỹ bình ổn sử dụng ngân sách hay mô hình học theo Hàn Quốc hay Trung Quốc hay bất cứ nước nào mà sử dụng ngân sách nhà nước để "cứu" bất động sản sẽ không có tính khả thi cả trong ngắn và dài hạn tại Việt Nam.
Giờ là lúc cổ đông/chủ dự án của chính các doanh nghiệp có thể chấp nhận giảm giá bán hoặc có thể chấp nhận lỗ để có dòng tiền nhằm giải quyết vấn đề thanh khoản trong ngắn hạn. Về dài hạn thì có thể "thu lại" sau”, ông Thuân đưa ra nhận định.
