Dự án vừa xác lập mặt bằng giá mới cho khu vực quận 2 cũ nói riêng và toàn TP Thủ Đức nói chung là The OpusK, phân khu cuối cùng thuộc khu phức hợp hạng sang Metropole Thủ Thiêm, với số lượng giới hạn chỉ 150 căn. Đơn giá trung bình các căn hộ tại đây đang từ 255-450 triệu đồng mỗi m2, tăng hơn 200% so với mức cao nhất xác lập năm 2022. Hiện giá bán dự án này chỉ đứng sau kỷ lục gần 500 triệu đồng một m2 của khu phức hợp hàng hiệu Marriott do Masterise Homes phát triển tại trung tâm quận 1.
Dựa trên tiêu chí phân hạng căn hộ của JLL, CBRE và Savills, chung cư hạng sang là các dự án có giá bán sơ cấp bình quân từ 4.000 USD (khoảng 100 triệu đồng) một m2 trở lên, dự án này có mức giá 450 triệu một m2 được định vị ở ngưỡng siêu sang.
Không riêng gì The OpusK, ghi nhận của VnExpress cho thấy hầu hết dự án mở bán mới gần đây trên "khu nhà giàu" của quận 2 cũ như An Phú, Thảo Điền, Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi đều có giá trên 130 triệu đồng một m2.
Cụ thể, dự án Thảo Điền Green (phường Thảo Điền) vừa đưa ra thị trường giỏ hàng cuối gồm 79 căn hộ, giá bán 163-200 triệu đồng một m2. Còn tại phường An Phú, Gamuda Land mở bán đợt 2 dự án Eaton Park với giá khoảng 160 triệu đồng một m2. Masterise Homes ra mắt phân khu Masteri Grand View giá trung bình 130-145 triệu đồng mỗi m2. Trong khi chỉ một năm trước, giá căn hộ khu vực này còn chưa đến 100 triệu đồng mỗi m2.
Các dự án mới thiết lập mặt bằng cao góp phần đẩy giá những dự án cũ khu lân cận tăng lên đáng kể. Xét cả nguồn cung sơ cấp và thứ cấp, giá nhà phường Thủ Thiêm tính trên mỗi m2 đang dao động 125-450 triệu đồng, An Phú từ 130-150 triệu đồng, Thảo Điền từ 80-120 triệu đồng, Thạnh Mỹ Lợi 85-140 triệu đồng. Ngay cả "vùng trũng" về giá của quận 2 là phường Cát Lái, nơi từng là thủ phủ của chung cư tầm trung (giá dưới 40 triệu đồng một m2), hiện đã lên mức 50-88 triệu đồng mỗi m2.
Một dự án chung cư đang triển khai trên khu vực TP Thủ Đức tháng 12/2024. Ảnh: Phương Uyên
Một nghiên cứu về biến động giá chung cư TP HCM giai đoạn 2019-2024 của chuyên trang Batdongsan, chỉ ra 5 năm qua, giá nhà cao tầng khu vực quận 2 cũ trung bình tăng 55-70%. Trong 10 dự án có tốc độ tăng giá cao nhất TP HCM, quận 2 chiếm đến 7 dự án gồm; Thảo Điền Pearl (tăng 72%), Empire City (70%), Feliz an Vista (77%), Q2 Thảo Điền (69%), Gateway Thảo Điền (68%), The Estela (65%) và The Nassim (62%).
Còn dữ liệu của Công ty tư vấn One Housing cho biết giá căn hộ TP Thủ Đức từ năm 2022 đến nay đã tăng 35%, riêng khu vực quận 2 có mức tăng là 40%. Tương tự, Avison Young Việt Nam cũng cho hay giá bình quân (sơ cấp và thứ cấp) căn hộ TP Thủ Đức khoảng 75-150 triệu đồng một m2. Riêng quận 2 dao động 125-350 triệu đồng mỗi m2. Từ 2019 đến nay, mỗi năm giá chung cư quận 2 tăng 12%.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, xác nhận trong vòng nửa thập niên qua, thị trường căn hộ TP Thủ Đức đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới do bùng nổ lợi thế hạ tầng (Metro, Vành đai, hầm chui Cát Lái, mở rộng nhiều tuyến đường trọng điểm). Các dự án chào bán một năm trở lại đây tại Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi đều thuộc nhóm hạng sang nên giá bán đợt sau luôn cao hơn đợt trước.
Làn sóng tăng giá này được dự báo tiếp tục lan sang các khu vực "bình dân" khác như Bình Khánh, Bình Trưng Đông, Cát Lái nói riêng và cả TP Thủ Đức nói chung khi quỹ đất sạch nội đô sẵn sàng để phát triển dự án hiện không nhiều.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định đà tăng giá chung cư quận 2 không quá bất ngờ, vì đã nằm trong dự báo từ trước. Ông Thắng cho biết yếu tố chính khiến giá căn hộ tăng mạnh là chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất. Theo mức giá tiền sử dụng đất ở một số dự án mà TP HCM mới công bố như Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm là 16.000 tỷ đồng, tương đương bình quân khoảng 213 triệu đồng mỗi m2; khu đất rộng 14,8 ha tại phường An Phú là 3.500 tỷ đồng, tương đương gần 24 triệu đồng mỗi m2... Với chi phí đất đai lớn như vậy, giá căn hộ khi mở bán không thể thấp.
Riêng khu vực quận 2 cũ, ông Thắng nhìn nhận nơi này sở hữu vị trí đắc địa và được xem như trung tâm mới của TP HCM, quỹ đất hiện rất hạn chế nên các dự án mở bán với mức giá cao vẫn được thị trường chấp nhận. Tương lai, mặt bằng giá các dự án thuộc "khu nhà giàu" TP Thủ Đức sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, những dự án mới cũng sẽ thiết lập mức giá tương tự, thậm chí cao hơn.
"Nhiều nhà đầu tư sẽ phải dịch chuyển đến những vị trí sâu hơn bên trong khu vực để tìm mức giá phù hợp, điều này cũng thúc đẩy những địa điểm mới tạo lập mặt bằng giá mới", ông Thắng nhìn nhận.
