Giai đoạn sau Tết Nguyên đán thường được kỳ vọng là thời điểm thị trường bất động sản sôi động trở lại. Tuy nhiên, thực tế tại Hà Nội cho thấy phân khúc căn hộ đang bước vào giai đoạn trầm lắng hơn so với cuối năm trước. Không ít chủ nhà đã chủ động điều chỉnh giá bán nhằm thu hút người mua, song giao dịch vẫn diễn ra khá chậm.
Chị Đình Hoa (35 tuổi) cho biết cuối năm 2025 chị nhờ môi giới rao bán căn hộ studio diện tích 28 m2 tại khu vực phía Tây Hà Nội với mức giá khoảng 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong gần hai tháng đầu rao bán, căn hộ gần như không nhận được sự quan tâm đáng kể từ khách hàng.
“Sau Tết, tôi buộc phải giảm giá xuống còn 2,8 tỷ đồng, tức giảm khoảng 200 triệu đồng so với mức ban đầu. Khi đó mới có khách đặt cọc”, chị Hoa chia sẻ.
Sau Tết Nguyên đán, nhiều căn hộ tại Hà Nội được chủ nhà giảm giá từ 200 - 400 triệu đồng nhưng vẫn khó tìm người mua. Ảnh: Lưu An
Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở nhiều chủ nhà khác trên thị trường, không ít chủ nhà khác cũng đang điều chỉnh kỳ vọng về giá bán. Anh Minh (39 tuổi), chủ một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực phía Tây Hà Nội, cho biết trước Tết anh từng chào bán căn hộ với giá khoảng 9 tỷ đồng. Tuy nhiên sau nhiều tuần không có giao dịch, anh đã giảm giá xuống còn 8,8 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua.
Theo anh Minh sau giai đoạn tăng mạnh trong hai năm gần đây, giá căn hộ đã lên mức khá cao. Gia đình anh hiện có kế hoạch bán căn hộ để chuyển sang tìm mua nhà đất tại khu vực ven đô nhằm có thêm không gian sinh hoạt.
Giá rao bán bắt đầu điều chỉnh tại nhiều khu vực
Khảo sát tại nhiều khu chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội cho thấy mặt bằng giá rao bán trên thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu điều chỉnh so với giai đoạn trước.
Tại khu vực Tây Hồ, một số căn hộ diện tích khoảng 80 m2 trước đây được môi giới chào bán quanh mức 11 tỷ đồng, hiện đã giảm xuống khoảng 10,8 tỷ đồng. Những căn hộ có diện tích lớn hơn cũng ghi nhận mức giảm vài trăm triệu đồng so với cuối năm 2025.
Ở khu Ngoại Giao Đoàn, giá chào bán tại nhiều tòa nhà cũng có xu hướng hạ nhẹ. Một số căn hộ diện tích khoảng 110 m2 trước đây được rao ở mức khoảng 120 triệu đồng/m2, nay giảm xuống còn khoảng 115 triệu đồng/m2.
Lãi suất vay mua nhà tăng lên 12 - 14%/năm khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải cân nhắc bán bớt tài sản.
Không chỉ ở khu vực trung tâm, một số dự án ở phía Tây Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng giảm giá. Một căn hộ diện tích gần 70 m2 từng được rao bán khoảng 5,3 tỷ đồng vào cuối năm 2025, hiện đã giảm xuống còn khoảng 5 tỷ đồng.
Dù vậy, theo các môi giới, việc điều chỉnh giá chưa giúp thanh khoản thị trường cải thiện đáng kể.
Anh Trần Việt Anh, một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực phía Tây Hà Nội, cho biết lượng khách đi xem nhà sau Tết giảm khá mạnh so với giai đoạn cuối năm trước.
“Hiện nhiều người mua vẫn có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm nên chưa vội xuống tiền. Trong khi đó, nhiều chủ nhà lại muốn bán nhanh để thu hồi vốn nên chấp nhận giảm giá vài trăm triệu đồng”, nhân viên môi giới cho biết.
Áp lực lãi suất và đòn bẩy tài chính
Theo các chuyên gia, sự trầm lắng của thị trường căn hộ chuyển nhượng thời gian gần đây chịu tác động lớn từ yếu tố tài chính, đặc biệt là xu hướng tăng lãi suất vay mua nhà.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Group, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng mạnh nhờ dòng tiền đầu tư.
“Trong hai năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khá nhanh. Khi lãi suất bắt đầu tăng trở lại từ cuối năm 2025, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải tính toán lại chiến lược và có xu hướng chốt lời sớm”, ông Tiến nhận định.
Theo ông, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân từ giai đoạn 2023 - 2024 đang bắt đầu bước vào thời kỳ hết ưu đãi lãi suất. Khi đó, người vay phải trả cả gốc lẫn lãi theo mức thả nổi, khiến chi phí tài chính tăng đáng kể.
Nguồn cung căn hộ mới dự kiến tăng mạnh trong những năm tới được cho là yếu tố có thể làm dịu mặt bằng giá tại Hà Nội. Ảnh: Lưu An
Dữ liệu thị trường cho thấy lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hiện đã tăng lên khoảng 12 - 14% mỗi năm, cao hơn nhiều so với mức phổ biến 6 - 8% trước đó.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng yếu tố lãi suất đang tác động mạnh tới cả người mua lẫn nhà đầu tư.
“Khi chi phí vốn tăng lên, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải cân nhắc lại việc nắm giữ tài sản. Một số người buộc phải bán bớt để giảm áp lực trả nợ”, ông Đính phân tích.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, nguồn cung gia tăng cũng được xem là nguyên nhân khiến thị trường căn hộ Hà Nội hạ nhiệt.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trong quý 4/2025 đã tăng mạnh so với quý trước. Đáng chú ý, phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận mức tăng tồn kho hơn 120%.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau chu kỳ tăng nóng.
“Giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng mạnh trong hai năm qua. Khi nguồn cung mới bắt đầu tăng lên, cộng với yếu tố lãi suất, thị trường sẽ có xu hướng điều chỉnh nhẹ”, ông Quốc Anh nhận định.
Theo các đơn vị nghiên cứu, trong năm 2026 thị trường Hà Nội có thể đón thêm khoảng 35.000 - 40.000 căn hộ mới. Xa hơn, giai đoạn 2026 - 2028 nguồn cung mới có thể vượt 60.000 căn.
