Ông Lê Thanh Thản, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Bemes, bị Viện KSND TP.Hà Nội truy tố tội "lừa dối khách hàng", với cáo buộc xây dựng sai phép rồi bán 519 căn hộ tại dự án CT6 Kiến Hưng cho người dân, không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ.
Có một tình tiết rất đáng chú ý trong vụ án này, đó là thời điểm phát sinh giao dịch mua bán căn hộ, 519 khách hàng đã bỏ ra 590 tỉ đồng (bao gồm cả thuế giá trị gia tăng) để mua 519 căn hộ nêu trên.
Đến nay, viện kiểm sát căn cứ vào kết luận giám định vào tháng 7.2026, xác định giá trị của 519 căn hộ này đã tăng lên hơn 2.047 tỉ đồng, gồm 506 căn chung cư trị giá hơn 1.856 tỉ đồng và 13 căn liền kề trị giá hơn 190 tỉ đồng.
Tính trung bình, giá trị các căn hộ đã tăng gần 4 lần. Việc này sẽ ảnh hưởng thế nào đến nghĩa vụ khắc phục hậu quả của ông Lê Thanh Thản?
Ông Lê Thanh Thản bị cáo buộc gây thiệt hại cho khách hàng hơn 531 tỉ đồng
ẢNH: PHÚC BÌNH
Luật sư Hoàng Hà, Đoàn luật sư TP.HCM, nhận định việc định giá 519 căn hộ theo giá thị trường tại thời điểm năm 2026 là cần thiết, nhằm phản ánh đúng giá trị kinh tế mà người mua có nguy cơ mất đi.
Theo vị luật sư, nếu chỉ căn cứ vào số tiền bỏ ra từ nhiều năm trước - 590 tỉ đồng, thì về danh nghĩa là trả lại tiền nhưng thực chất người dân khó có thể mua được chỗ ở tương đương trong điều kiện giá nhà đã tăng mạnh.
"Kết quả định giá này là căn cứ quan trọng để tòa án xem xét phần chênh lệch giá và thiệt hại thực tế, thay vì chỉ nhìn vào số tiền ghi trên hợp đồng", luật sư nói.
Tuy nhiên, ông Hà cũng cho rằng, con số hơn 2.047 tỉ đồng mới là giá trị định giá của toàn bộ 519 trường hợp, không đương nhiên là số tiền ông Lê Thanh Thản phải bồi thường.
Tòa án còn phải xác định hậu quả pháp lý của từng hợp đồng, yêu cầu của từng người mua, khả năng cấp sổ đỏ hoặc tiếp tục sử dụng nhà, lỗi của các bên và thiệt hại cụ thể.
"Cáo trạng vẫn xác định khoản thu lợi và thiệt hại là hơn 531 tỉ đồng, cho thấy giá trị tài sản và thiệt hại trong vụ án là 2 vấn đề cần phân biệt", luật sư nhấn mạnh.
Về phương án khắc phục hậu quả, luật sư Hoàng Hà nêu quan điểm các bên có thể thỏa thuận với nhau, chẳng hạn người mua tiếp tục giữ nhà và được hoàn thiện pháp lý, hoặc đổi nhà, hoặc nhận lại tiền, hoặc nhận thêm khoản bù đắp.
"Thỏa thuận phải tự nguyện, hợp pháp và chỉ ràng buộc người đã đồng ý; không thể lấy thỏa thuận với một số hộ để áp dụng cho tất cả", ông Hà lưu ý.
Vẫn theo vị luật sư, trường hợp các bên không thể thỏa thuận và tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, nguyên tắc là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Cần lưu ý rằng, việc hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại là 2 nghĩa vụ khác nhau. Đối với hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do lỗi của bên bán, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP đã có hướng dẫn khoản chênh lệch giữa giá thỏa thuận và giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm có thể được xem xét là thiệt hại.
Do đó, không nên chỉ trả lại giá bán cũ, nhưng cũng không mặc nhiên lấy toàn bộ mức định giá hơn 2.047 tỉ đồng làm tiền bồi thường. Kết quả định giá là chứng cứ quan trọng để tòa án tính riêng quyền lợi của từng hộ.
Dự án CT6 Kiến Hưng có nhiều sai phạm về xây dựng
ẢNH: PHÚC BÌNH
Tín hiệu đáng chú ý cho các vụ án sai phạm về nhà ở
Nói thêm, luật sư Hoàng Hà nhận định kết quả định giá trong vụ án ông Lê Thanh Thản không phải là án lệ và không ràng buộc cơ quan tố tụng trong các vụ án khác. Mỗi vụ việc vẫn phải được giải quyết trên cơ sở hồ sơ cụ thể, tình trạng pháp lý của công trình, lỗi của chủ đầu tư, khả năng khắc phục, yêu cầu của người mua và thiệt hại thực tế.
Song, vụ án này có thể tạo ra một tín hiệu thực tiễn đáng chú ý. Theo đó, trong những vụ nhà ở sai phạm kéo dài nhiều năm, quyền lợi của người mua không nên chỉ được tính theo số tiền lịch sử trên hợp đồng. Giá trị thị trường tại thời điểm giải quyết vụ án cần được xem xét để tránh tình trạng chủ đầu tư hoàn trả tiền cũ, trong khi người dân mất nhà và không đủ khả năng tạo lập một chỗ ở tương đương.
Vụ án cũng đặt ra yêu cầu phải phân biệt rõ 3 con số gồm số tiền chủ đầu tư đã thu, thiệt hại được dùng để xem xét trách nhiệm hình sự và thiệt hại dân sự phải bồi thường cho người mua.
Nếu tòa án làm rõ được phương pháp định giá, mức độ lỗi và cách tính chênh lệch cho từng hộ, đây sẽ là kinh nghiệm tham khảo có giá trị cho các vụ dự án xây dựng sai phép, không thể cấp giấy chứng nhận hoặc buộc phải tháo dỡ sau này.
//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } // Lấy phần tử giữa bài để chèn widget: ưu tiên figure, sau đó p không nằm trong figure function tnDetailFindMidElement(rootSelector) { var root = document.querySelector(rootSelector); if (!root) return null; var figures = Array.from(root.querySelectorAll('figure')); var paragraphs = Array.from(root.querySelectorAll('p')).filter(function (p) { return !p.closest('figure'); }); var elements = figures.concat(paragraphs); return elements.length ? elements[Math.floor(elements.length / 2)] : null; } if (window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden)) { if (!laNuocNgoai) { (function (w, q) { w[q] = w[q] || []; w[q].push(["_mgc.load"]); })(window, "_mgq"); } } (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; // chỉ chạy khi laNuocNgoai true var target = tnDetailFindMidElement('div.detail-cmain'); if (!target || !target.parentNode) return; var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = 'taboola-mid-article-widget'; target.parentNode.insertBefore(newDiv, target.nextSibling); window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); })();
