Trả lời nhiều câu hỏi liên quan đến vấn đề này của độc giả báo điện tử VnExpress, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, giá sản phẩm bất động sản do nhà đầu tư đưa ra trong đó đã gồm giá đất, chi phí đầu tư và các chi phí khác của họ. Việc thay đổi cách tính giá thì giá đất ở Luật Đất đai sửa đổi lần này sẽ minh bạch hơn và không phải yếu tố làm thay đổi giá trị sản phẩm bất động sản.
“Tôi cho rằng, một sản phẩm bất động sản bán ra còn có nhiều giá trị khác, ngoài giá đất. Khi xác định giá đất chính xác sẽ là giá trị đầu vào và được hạch toán vào giá đầu tư của nhà đầu tư dự án bất động sản”, Bộ trưởng bày tỏ.
Dự luật Đất đai sửa đổi đề xuất bỏ khung giá đất để sát hơn với giá thị trường. (Ảnh minh họa).
Tuy nhiên, giá bất động sản tăng hay không và tăng ở mức độ nào... sẽ phụ thuộc vào cung - cầu, chứ không hẳn do thay đổi, bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường.
Trước băn khoăn để giá đất sát với thị trường, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nêu ra một số phương pháp, trước tiên là quá trình giao địch đất đai. Người dân tham gia giao dịch đất đai và nhà đầu tư bất động sản phải công khai trên sàn giao dịch, giá phản ánh đúng thị trường. Khi có giá phản ánh rộng rãi như vậy chính là giá sẽ xác định được nó là giá trị của thị trường mang tính chất ổn định.
Còn hiện nay dựa vào 5 phương pháp như: định giá, so sánh, thặng dư, các phương pháp phân tích…
Nhưng quan trọng nhất vẫn là thông tin về giá đất, tức phải tạo bản đồ vùng giá trị, thể hiện giá giao dịch hôm nay của Nhà nước giao đất, đấu giá đất; giá trên sàn thương mại thế nào. Nó sẽ đưa ra giá đầy đủ, chúng ta chỉ cần làm phép tính đơn giản để đưa ra giá trị trung bình.
Các nước mất 5 - 10 năm để đưa ra bảng giá trị giá đất. Hiện ở Việt Nam nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này xác định biến động giá đất thị trường. Ở nước ta, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào giao dịch đất đai diễn ra nhiều thì có thể diễn ra sớm hơn.
“Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất đai. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Tôi nói 5 năm ở các nước là thay đổi từ 5 phương pháp sang phương pháp vùng giá trị đất. Tôi nghĩ trong vòng 5 năm, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá”, Bộ trưởng nói.
Bộ trưởng cũng nhấn mạnh, giá thị trường là mọi giá giao địch đất đai, giá đấu thầu, đấu giá thì không ai can thiệp được cả.
“Thị trường sẽ xác định giá đất. Nhưng nhà nước can thiệp để giá đất hợp lý. Còn định giá đất là thị trường. Hai người mua bán thế nào thì giá thị trường như vậy. Nhà nước đấu giá như thế nào thì giá như vậy”, Bộ trưởng khẳng định.
Cũng theo Bộ trưởng, nếu làm tốt phương pháp định giá đất thì sẽ không còn tình trạng địa phương thu hồi đất của người dân với giá rẻ, sau đó giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án đô thị, nhà ở với giá cao gấp nhiều lần. Giá đất sẽ công khai, minh bạch với mọi người.
Khi được hỏi về tác dụng của việc bỏ khung giá đất, ông Hà phân tích: Khi tính giá chính xác thì người dân cũng phải xác định nghĩa vụ với nhà nước một cách chính xác, việc nhà nước đền bù, các việc liên quan giá đất tại thời điểm đền bù, thì điều này nhà nước và người dân sẽ đều có lợi. Trong quá trình xác định bảng giá đất, nghĩa vụ người dân sẽ tăng lên rất nhiều nhưng chúng ta sử dụng hệ số điều chỉnh làm sao để nghĩa vụ người dân sử dụng đất không tăng lên đột biến làm ảnh hưởng tới đời sống của người dân, việc tăng này sẽ được xem xét tăng một cách cân đối với đời sống của người dân và quá trình liên quan đến việc đền bù cho người dân phải hài hoà. Khi chúng ta xác định giá đúng thì chúng ta sẽ giải quyết được một số bài toán lớn.
Thứ nhất, khi nhà nước tổ chức giao đất cho các doanh nghiệp, cho thuê, hoặc giao đất có trả tiền thì chúng ta sẽ thu được một giá chính xác, không vì bất kỳ lý do gì có thể sai lệch được. Bởi vì đây là phương pháp được tính hết sức khách quan. Nguồn lực đất đai sẽ được phản ánh đúng.
Thứ hai, khi giá cả đúng thì chúng ta sẽ đo đếm được một thửa đất của người dân không có đầu tư gì cả nhưng giá đất tăng mà nguyên nhân là do nhà nước chuyển đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích, đầu tư hạ tầng thì chênh lệch địa tô là do nhà nước thì nhà nước tính toàn để cân đối điều hoà địa tô chênh lệch mà không phải do người sử dụng đất đầu tư. Để nhà nước thu lại những phần đó để nhà nước điều tiết lại cho toàn dân.
Nói về doanh nghiệp, trước quy hoạch chúng ta đã có giá chính xác, sau khi quy hoạch, sau khi nhà đầu tư vào đầu tư chúng ta có giá khác. Chúng ta biết được do quy hoạch, chênh lệch là do điều chỉnh mục đích từ đất nông nghiệp, đất rừng sang đất thương mại, dịch vụ. Đến lúc nhà đầu tư vào lại có giá khác, chúng ta có thể theo dõi được. Việc điều tiết hài hoà lợi ích giữa người dân có đất với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua văn phòng buôn bán. Điều này giúp chúng ta tránh được nhiều vấn đề liên quan đến sai phạm trong giai đoạn vừa rồi.
