Báo cáo của Bộ Tài chính đã đề cập đến việc rà soát, hoàn thiện quy định pháp luật về thuế liên quan đến kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (BĐS).
Về quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng BĐS, theo Bộ Tài chính, để phù hợp với tình hình thực tế về giao dịch chuyển nhượng BĐS, đồng thời tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách Nhà nước, trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án lựa chọn áp dụng giữa 2 phương pháp tính thuế, phụ thuộc vào thông tin về giao dịch chuyển nhượng BĐS.
Bộ Tài chính đang nghiên cứu 2 phương án đánh thuế bất động sản (Ảnh minh hoạ)
Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS, quyền sử dụng đất bằng: Thuế suất (đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng BĐS) nhân với (x) thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng).
Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng BĐS nhân với (x) thuế suất 2%.
Theo Bộ Tài chính, nếu thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS trên cơ sở thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng BĐS theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh của sắc thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp nêu trên đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện: Cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng; Quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của BĐS chuyển nhượng.
Về cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất, hiện nay cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018). Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế.
Theo Bộ Tài chính, việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, nên việc thu nhập cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thời gian và các công cụ tìm kiếm.
Về thu thập chứng từ, chứng minh liên quan đến chi phí chuyển nhượng BĐS cũng như giá vốn của BĐS chuyển nhượng, Bộ Tài chính cho biết với tình hình thực tế hiện nay thì việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.
Ngoài các loại chi phí dễ xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như: Chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan....
Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp. Một số BĐS chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng,… nên không xác định được giá vốn.
