Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định.
Theo hồ sơ thẩm định, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 150 Điều, giảm 48 Điều (khoảng 25%) so với Luật Nhà ở hiện hành.
Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Theo đề xuất, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để quyết định việc gia hạn thời hạn sử dụng, thời hạn sở hữu. Trường hợp công trình không đủ điều kiện gia hạn thì phải phá dỡ theo quy định.
Dự thảo cũng quy định, khi nhà chung cư bị phá dỡ, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự cải tạo, xây dựng lại chung cư thông qua việc đóng góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu.
Nếu các chủ sở hữu không có nhu cầu góp kinh phí xây dựng lại, diện tích đất sẽ được bàn giao cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án. Khi đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.
Đối với trường hợp khu đất không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được phê duyệt, các chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường.
Ngoài các quyền nêu trên, chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ có trách nhiệm chấp hành việc di dời, phá dỡ, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Dự thảo cũng quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế của công trình và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định.
Đáng chú ý, dự thảo bổ sung quy định cụ thể về các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ nhà chung cư. Ngoài trường hợp hết thời hạn sử dụng, các công trình bị hư hỏng nặng do cháy nổ, thiên tai, xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn đáp ứng điều kiện an toàn cũng thuộc diện phải tháo dỡ.
Để bảo đảm quyền lợi của cư dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch và tiếp tục xây dựng chung cư mới.
Trường hợp khu đất không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trong cùng địa bàn xã, phường hoặc khu vực lân cận.
Lo ngại tâm lý bất an cho người dân
Liên quan đến đề xuất trên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành, kiến nghị không quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc diện phải phá dỡ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc bổ sung quy định mới này giúp từng bước thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư là tài sản tồn tại “lâu dài” “vĩnh viễn”, mà chưa gắn với quan điểm nhìn nhận căn hộ chung cư là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định (theo thời gian công trình sẽ bị hư hỏng, xuống cấp).
Hiệp hội cho rằng đề xuất có thể tạo tâm lý bất an cho người dân, đồng thời chưa bảo đảm tính ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật.
Theo HoREA, việc đưa trở lại quy định về "xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn" thực chất là lặp lại đề xuất từng được Bộ Xây dựng đưa ra trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở năm 2023.
Hiệp hội dẫn lại kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khi thảo luận Luật Nhà ở năm 2023. Khi đó, cơ quan này không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng quy định này tác động đến quyền sở hữu tài sản của người dân. Thay vào đó, cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.
Theo HoREA, pháp luật hiện hành đã quy định quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và quyền sở hữu nhà ở có thời hạn trong các trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thời hạn sử dụng đất.
Từ đó, Hiệp hội đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài như Luật Nhà ở 2023.
HoREA cũng đề xuất vẫn duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.
