Thêm nguồn cung nhưng giá vẫn cao
CBRE ghi nhận trong quý II, thị trường căn hộ vẫn là kênh đầu tư bền vững cho các nhà đầu tư trung và dài hạn tại TP.HCM. Sau một quý trầm lắng, thị trường chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt với hơn 15.500 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua số lượng của cả năm trước.
Khu Đông TP.HCM, đặc biệt khu vực TP.Thủ Đức, đóng góp đến 88% nguồn cung mới của cả thị trường. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế với 93% nguồn cung mới quý này. Căn hộ trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới, còn phân khúc bình dân vẫn tiếp tục mất hút kể từ đầu năm 2019.
Nguồn cung căn hộ tại thị trường TP.HCM từ quý 1/2019 - quý 2/2022. (Nguồn: CBRE)
Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường hiện ở mức 60 triệu đồng/m2, tăng gần 9% so với cùng kỳ năm trước. Đáng nói, suốt 3 năm qua không ghi nhận dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, xét cả thị trường thứ cấp cũng khó kiếm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2.
Các chuyên gia cho rằng, tình trạng này sẽ tiếp tục kéo dài trong thời gian tới, nhất là khi thị trường vừa thiết lập mức đỉnh mới ở mốc 425 triệu đồng/m2 với một dự án căn hộ hạng sang.
"Sự mất cân đối cung cầu không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở giá bán. Giá các căn hộ đang tăng quá cao, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đó là lý do doanh số bán hàng trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá bán, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, chỉ ở mức 70%", đại diện CBRE cho biết.
Cơ cấu sản phẩm nhà ở đang biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp.
Người mua tìm hiểu dự án Westgate tại Bình Chánh. (Ảnh: An Gia)
Đại diện An Gia cho rằng, xu hướng tăng giá căn hộ sẽ còn tiếp tục phát triển trong tương lai. Không chỉ đơn giản vì quỹ đất hạn chế, các chi phí phát triển dự án leo thang mà còn do nhu cầu với loại hình này đặc biệt tại TP.HCM chỉ tăng không giảm. Những dự án trong phân khúc vừa túi tiền ở các khu vực ngoại thành - nơi có ngưỡng giá mềm, kết nối thuận tiện tới trung tâm sẽ tiếp tục là tâm điểm đầu tư, dẫn dắt thị trường thời gian tới.
"Cửa sáng" cho nhà đầu tư
Theo Savills, nguồn cung căn hộ dao động trong khoảng giá từ 40-50 triệu đồng/m2 hiện rất khan hiếm. Trong khi nhu cầu của thị trường đang rất lớn, đặc biệt với nhóm người trẻ từ 30-35 tuổi. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất, nhưng họ không biết mua như thế nào, tìm ở đâu để mua.
Trên thực tế, nếu tại khu Đông, giá căn hộ đã vượt ngưỡng thu nhập của người dân thì khu Tây, cụ thể là Bình Chánh vẫn được coi là tâm điểm của dòng căn hộ tầm trung. Hiện không ít dự án tại Bình Chánh có mức giá vừa túi tiền, thanh khoản tốt, hướng đến người mua ở thực. Chưa kể, đây là khu vực được quy hoạch lên thành phố năm 2025 với nền tảng dân số cơ học đông, nhu cầu sở hữu nhà ở lớn, hạ tầng không ngừng kiện toàn và hệ tiện ích thụ hưởng đầy đủ.
Điều này lý giải vì sao những sản phẩm ra mắt thị trường thời điểm này luôn được khách hàng quan tâm, nhất là những dự án căn hộ có lợi thế pháp lý, vừa tầm giá.
Khu phức hợp Westgate có quy mô khoảng hơn 2.000 căn hộ. (Phối cảnh)
Đơn cử, khu phức hợp Westgate được An Gia triển khai tại trung tâm hành chính Bình Chánh đang hấp dẫn thị trường với mức giá từ 2,3 tỷ/căn. Người mua chỉ cần thanh toán trước 20% và ngưng đến khi nhận nhà vào quý 3/2023 mới thanh toán tiếp. Đồng thời, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà.
Chính sách này được thiết kế để hỗ trợ các gia đình trẻ trong bối cảnh giá thị trường căn hộ tăng cao. Về góc độ đầu tư, chính sách này cũng mang lại nhiều lợi thế cho người mua nhà, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. "Ngoài ra, chúng tôi còn chiết khấu 1-2% cho khách hàng mua sỉ sản phẩm, 1% cho cổ đông AGG và khách hàng tại một số khu vực như Quận 8, Tân Bình, Bình Tân, Bình Chánh…", đại diện An Gia nói.
Nhận định về thị trường căn hộ, nhiều chuyên gia cho rằng, giá các căn hộ ở ngưỡng 45-60 triệu đồng/m2 tại TP.HCM vẫn được nhà đầu tư tìm kiếm nhiều, bởi đây được xem là ngưỡng giá còn chấp nhận được trong giai đoạn này so với mặt bằng giá tăng của TP.HCM trong suốt thời gian qua. Hiện căn hộ trung cấp, đáp ứng nhu cầu ở thực đang là sản phẩm phổ biến ở thị trường TP.HCM với thị phần lên đến 41% tổng nguồn cung tích lũy, chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã được giới thiệu trước đó.
Dự báo nguồn cung trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục bị trì hoãn do vấn đề pháp lý, cấp phép xây dựng cũng như chi phí đầu vào cao kỷ lục. Chưa kể, giá căn hộ liên tục lập đỉnh sẽ là một thách thức lớn với các nhà đầu tư, buộc phải chọn đúng thời điểm xuống tiền.
"Căn hộ tầm trung chắc chắn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường, bên cạnh những phân khúc khác như đất nền, nhà ở gắn liền với đất. Nguồn cung căn hộ ngày càng khan hiếm, căn hộ vừa túi tiền càng hạn chế hơn. Phân khúc căn hộ tầm trung sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn do nhu cầu ở thực rất cao", đại diện CBRE nhấn mạnh.
