BĐS nhận tiền cọc trước khi đủ pháp lý: Có đáng ngại?

Nhận cọc khi có quyền sử dụng đất

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị nới thời điểm doanh nghiệp được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giảm áp lực vốn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Theo dự thảo, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, HoREA cho rằng khi đến giai đoạn này, doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định khiến giới hạn mức đặt cọc tối đa 5% không còn nhiều ý nghĩa trên thực tế.

Vì vậy, HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản khi dự án đã hoàn thành một số điều kiện pháp lý quan trọng, như được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư, có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Lý giải kiến nghị, HoREA cho biết ở giai đoạn hoàn tất các thủ tục pháp lý ban đầu, doanh nghiệp đã phải chi khoản vốn lớn để tạo lập quỹ đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai công tác chuẩn bị dự án nhưng chưa được huy động vốn từ khách hàng. Việc cho phép nhận một khoản đặt cọc nhỏ sẽ góp phần cải thiện dòng tiền, giảm áp lực tài chính trong thời gian chờ đủ điều kiện kinh doanh.

Theo HoREA, cơ chế này cũng giúp doanh nghiệp thăm dò nhu cầu thị trường, đánh giá sức mua để điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tiến độ triển khai phù hợp. Trong khi đó, người mua có thể giữ chỗ và chốt giá từ giai đoạn đầu, hạn chế nguy cơ giá tăng khi dự án hoàn tất thủ tục và chính thức mở bán.

HoREA cho rằng, rủi ro đối với khách hàng vẫn được kiểm soát do khoản đặt cọc bị giới hạn ở mức tối đa 5% giá trị bất động sản và chỉ áp dụng với những dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý quan trọng, thay vì ở giai đoạn mới hình thành ý tưởng đầu tư. Khách hàng cũng được hưởng lợi khi có thể tiếp cận sản phẩm từ sớm với mức “giá gốc” và được chốt giá bán ngay trong thỏa thuận đặt cọc.

Tuy nhiên, trao đổi với PV Tiền Phong, nhiều chuyên gia cho rằng, đề xuất này cần được xem xét thận trọng, bởi việc cho phép nhận tiền đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện kinh doanh có thể làm gia tăng rủi ro nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ.

Bởi dù dự án đã hoàn tất một số thủ tục đầu tư, quá trình hoàn thiện pháp lý vẫn có thể kéo dài hoặc phát sinh vướng mắc. Trong trường hợp dự án chậm tiến độ, khách hàng có thể phải chờ nhiều năm mới được ký hợp đồng mua bán hoặc nhận lại khoản tiền đã đặt cọc. Khi đó, rủi ro thì khách hàng phải gánh chịu.

Được chọn ngân hàng bảo lãnh

Một nội dung khác được HoREA góp ý là quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo HoREA, dự thảo cần kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đó khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua được quyền lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Nếu khách hàng từ chối bảo lãnh thì việc này sẽ được ghi nhận bằng văn bản ngay tại thời điểm ký hợp đồng. HoREA cho rằng quy định này vừa bảo đảm quyền tự quyết của người mua, vừa tránh phát sinh thêm chi phí không cần thiết.

Theo phân tích của HoREA, để có bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư phải trả phí cho tổ chức tín dụng, mức phí thường không thấp hơn khoảng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khoản chi phí này cuối cùng thường được tính vào giá bán, khiến người mua phải gánh thêm chi phí.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản có thương hiệu, uy tín đã tạo được niềm tin với khách hàng. Trong những trường hợp này, không ít người mua sẵn sàng lựa chọn không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng. Hơn nữa, cùng với việc hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện và năng lực của các chủ đầu tư được nâng cao, nguy cơ chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết sẽ giảm dần.