Thị trường bất động sản đang phục hồi sau giai đoạn khó khăn. (Ảnh: Hoàng Huy).
Thị trường bất động sản đang ở chu kỳ thứ 5 trong giai đoạn 2021 - 2026, từ vùng đáy và đi lên từ tháng 6/2023, với nhiều kỳ vọng sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Thực tế, số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, tháo gỡ pháp lý để đưa nguồn cung ra thị trường trong thời gian qua dù đã được cải thiện hơn nhưng vẫn còn hạn chế.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng tổng hợp từ các địa phương, trong quý III/2024 cả nước có 16 dự án nhà ở thương mại (miền Bắc 7, miền Trung 3, miền Nam 6) với quy mô khoảng 3.314 căn, tăng 78% so với quý II/2024 nhưng chỉ bằng 76,1% so với cùng kỳ năm 2023. Có 23 dự án nhà ở được cấp phép mới (miền Bắc 16, miền Trung 5, miền Nam 2) với quy mô khoảng 11.669 căn, tăng 53% so với cùng kỳ.
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam trong quý III, nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội là 8.277 sản phẩm, trong khi ở TP HCM chỉ có 127 sản phẩm. “Chúng tôi phải mất ba ngày để suy nghĩ về con số này trước khi công bố báo cáo”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, chia sẻ.
Mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo ở mức cao ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. CBRE cho biết mức giá trung bình tại TP HCM hiện dao động khoảng 66 triệu đồng/m2, trong khi đó ở Hà Nội đã đạt 64 triệu đồng. Từ trước đến nay, giá bán chung cư Hà Nội luôn thấp hơn TP HCM khoảng 10 - 15 triệu/m2, nhưng hiện đã gần như ngang bằng, thậm chí có thể vượt trong ngắn hạn nếu tiếp diễn tốc độ tăng giá như hiện nay.
Vẫn cần chờ điểm tựa pháp lý
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, đánh giá nếu nhìn số liệu có thể thấy thị trường miền Bắc đang có tốc độ phục hồi mạnh mẽ. Điều này vô hình trung kéo theo sự quan tâm rất lớn từ thị trường, bao gồm chủ đầu tư, nhà đầu tư, quỹ đầu tư, khách hàng…
Nhưng nếu phân tích kỹ hơn, xu hướng thay đổi của thị trường miền Bắc và miền Nam hiện nay hoàn toàn trái ngược nhau. Miền Nam vẫn đang đối diện với rất nhiều vấn đề, 80% vấn đề là vướng pháp lý nên dự án chưa triển khai được hoặc trì hoãn tiến độ phát triển. Ngay cả câu chuyện khó khăn về vốn cũng do vướng pháp lý nên không đủ điều kiện vay.
Trong bối cảnh thị trường phía Nam giảm mạnh nguồn cung, nhu cầu nhà ở, đầu tư bất động sản không có, các chủ đầu tư ở thị trường này đã dịch chuyển ra phía Bắc - nơi có nguồn cung đa dạng hơn và hạ tầng phát triển hơn để tìm kiếm quỹ đất, mua lại dự án để phát triển. Các khách hàng của họ cũng đi theo nên trong thời gian rất ngắn đã đẩy lượng quan tâm đến thị trường miền Bắc lên rất cao.
Một trong những lợi thế của khu vực phía Bắc là hạ tầng giao thông kết nối tốt, cũng như định hướng mở rộng trong tương lai đủ để các dự án, đặc biệt là dự án quy mô rất lớn phát triển, kéo theo nguồn cung tăng trưởng.
Thực trạng của thị trường Hà Nội vừa rồi trước hết biểu hiện sức nén của thị trường, khi suốt thời gian dài khách hàng, nhà đầu tư không có cơ hội, không có nguồn sản phẩm để mua. Trong khi đó thời gian ngắn vừa qua thị trường đón nhận số lượng dự án rất lớn, thậm chí nhà đầu tư nước ngoài đều tập trung vào phía Bắc, tạo ra sự bùng nổ lớn, kéo theo giá nhảy vọt. Ông Kiệt cho rằng đây là yếu tố tích cực nhưng nếu dựa vào đây để nói thị trường phục hồi rồi thì còn khá sớm.
Nhìn thêm một yếu tố khác, các bộ luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được Chính phủ áp dụng sớm hơn dự kiến là tiền đề cho sự thay đổi tích cực, đặc biệt đối với tâm lý nhà đầu tư sau giai đoạn rất nhiều áp lực 2022 - 2023.
Luật mới đã có nhiều thay đổi nhưng để áp dụng vào thực tế còn phải chờ thêm định hướng thi hành.
"Luật đã tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng hơn rất nhiều so với trước đây, nhưng để tác động trực tiếp, thay đổi cả thị trường và để nói rằng thị trường đã phục hồi thì cần thêm loạt thao tác kỹ thuật cũng như loạt hỗ trợ từ các cơ quan ban ngành, cơ quan quản lý.
Hiện chỉ có miền Bắc phát triển, còn quỹ đất, dự án phía Nam rất nhiều nhưng hầu như đều đang nằm chờ được xử lý, hỗ trợ. Nguồn cung dù thay đổi tích cực nhưng một trong những yếu tố mà nhà đầu tư, chủ đầu tư cần lưu ý khi đưa ra chiến lược mới là các sản phẩm hiện nay tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn trên thị trường là phân khúc tầm trung, vừa túi tiền.
Chúng ta cần thêm một khoảng thời gian nữa để những thay đổi này, cũng như sự hỗ từ Chính phủ để thị trường điều chỉnh, nhất là tâm lý nhà đầu tư cân bằng hơn thì chúng ta mới nhìn thấy tương lai rõ ràng hơn trong chu kỳ tiếp theo", ông Kiệt lưu ý.
Đâu là khu vực có khả năng tăng giá?
Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, giá bất động sản bình quân hiện nay đã ở mức cao, để nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu hấp thụ được sản phẩm nhà ở trên diện rộng thì nhu nhập phải tăng trong vài năm nữa.
Bất động sản sẽ phát triển tập trung vào những khu đô thị lớn, ở phía Nam có vùng lõi TP HCM và vùng động lực kinh tế phía Nam (Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, một phần Bình Dương, một phần Long An, một phần Bình Thuận). Còn vùng lõi ở phía Bắc là Hà Nội mở rộng, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh.
Cả hai khu vực trên có chung đặc điểm: Hạt nhân là hai đô thị lớn Hà Nội và TP HCM; cảng biển lớn là Hải Phòng, Bà Rịa - Vũng Tàu; cùng với các khu công nghiệp lớn bao quanh. Đây là những khu vực có thể kỳ vọng bất động sản tăng trưởng thực và vốn FDI trong 9 tháng đầu năm cũng tập trung vào những địa phương này.
"Năm 2025, tôi cho rằng thanh khoản sẽ phục hồi và tăng cục bộ. Trước đây, người Hà Nội không thích mua căn hộ nên giá phân khúc này thấp, bình quân 40 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 30% so với TP HCM. Khi hạ tầng Vành đai 3, Vành đai 4 hoàn thiện, tạo ra những khu vực ven đô giống như quận 9 cũ, TP HCM và phân khúc căn hộ có điều kiện phát triển.
Giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ có khả năng tăng nhẹ ở những vùng lõi như TP HCM và khu vực vệ tinh, dựa theo quá trình đô thị hóa. Còn những khu vực cách xa lõi trung tâm trong bán kính 100 km, nơi không có dân cư mà trước đây nhiều người tin rằng tăng giá sẽ không tăng, thậm chí tiếp tục giảm vì người chủ muốn bán để trả nợ, xử lý dòng tiền...", chuyên gia dự báo.
Ông Hiển cho biết thêm, bảng giá đất mới mà các địa phương ban hành là mức tham chiếu để Nhà nước quản lý các vấn đề như thu tiền sử dụng đất, đền bù giải tỏa, thay vì phải áp dụng hệ số K như trước đây. Bảng giá đất không phải là yếu tố để nhìn vào và cho rằng giá thị trường sẽ tăng. Bởi giá thị trường vẫn dựa vào nhu cầu và nếu có tăng sẽ dựa trên những động lực đô thị hóa, cơ sở hạ tầng…
Xu hướng dòng vốn vào bất động sản
Vấn đề khơi thông nguồn vốn được nhắc đến nhiều trong giai đoạn ngành địa ốc gặp khó khăn. Bàn luận về xu hướng vốn vào bất động sản, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định thời điểm hiện tại các ngân hàng không hạn chế cho vay lĩnh vực này. Trường hợp người dân có thu nhập tốt muốn mua một căn hộ, ngân hàng sẵn sàng cho vay, thậm chí mong muốn cho vay.
Nhìn lại giai đoạn 2022, dư luận cho rằng khó khăn về vốn của các doanh nghiệp bất động sản là do ngân hàng. Tuy nhiên, số liệu được công bố cho thấy tăng trưởng tín dụng trong năm này đạt 14%, vẫn cao hơn so với 12 - 13% ở giai đoạn 2014 - 2017 và năm nay dự kiến đạt 15%.
Chuyên gia diễn giải, cần nhìn nhận bất động sản là một thị trường cần vốn dài hạn, nếu dựa vào tín dụng thì quá tải cho ngân hàng. Một mặt, ngân hàng đảm bảo vai trò lớn nhất là cung ứng vốn lưu động cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, cho tiêu dùng dân cư; mặt khác, ngân hàng cấp vốn cho các hoạt động đầu tư với hạn mức tối đa 30%.
Ở các nước phát triển, 80% vốn đầu tư dài hạn cho bất động sản chủ yếu được huy động từ các quỹ đầu tư, trong đó có quỹ tín thác bất động sản và quỹ đóng, tín dụng ngân hàng chỉ chiếm 20%. Trong khi đó, cơ cấu vốn tại Việt Nam hoàn toàn ngược lại với tỷ trọng 80% từ hệ thống ngân hàng.
Nhà nước đã nhìn thấy rủi ro và yêu cầu hạ tỷ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 35% và hướng đến 30% nhưng quá trình này kéo dài và đến nay vẫn chưa đạt được. Điều đó cho thấy ngân hàng đang làm việc quá tải, trong khi các nguồn vốn dài hạn khác trong nước chưa phát triển.
