Bất động sản thương mại "sống khỏe" nhờ làn sóng AI?

Trong bối cảnh kinh tế số bùng nổ, câu hỏi không còn là AI sẽ thay thế bao nhiêu việc làm, mà là AI sẽ tạo ra bao nhiêu nhu cầu mới cho không gian văn phòng, logistics và hạ tầng dữ liệu.

96,15 triệu m2 văn phòng cao cấp được lấp kín

Có một quan điểm phổ biến rằng khi mọi thứ được tự động hóa, nhu cầu về không gian làm việc sẽ co hẹp lại. Tuy nhiên, theo tiến sĩ Dominic Brown - Trưởng bộ phận nghiên cứu quốc tế tại Cushman & Wakefield, đây là một sai lầm. Phân tích thực tế cho thấy AI mở rộng hoạt động kinh tế, từ đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản trên diện rộng.

Theo nghiên cứu "Tác động của AI: Nhận định cho khu vực APAC" do Công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield thực hiện cho thấy AI sẽ đóng vai trò là một động lực tích cực đối với cả tăng trưởng kinh tế và nhu cầu bất động sản.

Mọi thứ diễn ra trong bối cảnh khu vực này tiếp tục củng cố vị thế là trung tâm toàn cầu về sản xuất, dịch vụ và đổi mới sáng tạo. Có nghĩa thay vì triệt tiêu, AI sẽ đóng vai trò bổ trợ cho sự phát triển của bất động sản thương mại.

Theo kịch bản cơ sở của các chuyên gia, khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) có thể ghi nhận mức tăng ròng khoảng 58,5 triệu việc làm trong giai đoạn 2026 - 2030. Việc gia tăng số lượng doanh nghiệp và sản lượng kinh tế này đòi hỏi một diện tích sử dụng không gian cao hơn theo thời gian.

Phân khúc văn phòng đang chứng kiến một sự chuyển dịch mang tính cấu trúc. Dự báo trong thập kỷ tới, tổng diện tích hấp thụ ròng không gian văn phòng cao cấp có thể đạt hơn 96,15 triệu m2.

Theo phân tích từ Cushman & Wakefield, trong kỷ nguyên AI, văn phòng không còn là nơi ngồi làm việc đơn thuần mà trở thành môi trường thiết kế cho sự hợp tác và đổi mới sáng tạo.

Điều này tạo ra một khoảng cách ngày càng lớn giữa các tòa nhà chất lượng cao, linh hoạt tại vị trí đắc địa và các phân khúc thấp cấp hơn. Xu hướng "chạy theo chất lượng" sẽ là kim chỉ nam cho các nhà đầu tư trong những năm tới.

Logistics và trung tâm dữ liệu: "Xương sống" của kỷ nguyên mới

Nếu văn phòng là nơi sáng tạo thì logistics và trung tâm dữ liệu chính là hạ tầng thực thi của AI. Với sự phức tạp của chuỗi cung ứng và sự bùng nổ của thương mại điện tử, tổng diện tích hấp thụ ròng ngành logistics dự kiến đạt 236,16 triệu m2 vào năm 2030.

Đặc biệt, trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một loại tài sản cốt lõi trong danh mục đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng khả năng cung cấp điện sẽ trở thành "nút thắt cổ chai" ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và quyết định đổ vốn của các nhà đầu tư.

Chia sẻ về triển vọng nội địa, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định các thị trường mới nổi như Việt Nam đang có vị thế rất thuận lợi để nắm bắt tiềm năng này.

Bà Minh chỉ rõ ngành công nghiệp Việt Nam vốn đã mạnh mẽ nhờ đầu tư định hướng xuất khẩu, nay sẽ tiếp tục hưởng lợi từ các nhu cầu liên quan đến AI.

Riêng với thị trường trung tâm dữ liệu, Việt Nam sở hữu lợi thế cạnh tranh về chi phí xây dựng và nhu cầu mạnh mẽ từ nền kinh tế số đang ở giai đoạn tăng trưởng nhanh.

Đối với phân khúc bán lẻ, AI sẽ khiến thị trường phân hóa mạnh mẽ hơn. Những trung tâm thương mại biết ứng dụng AI để cá nhân hóa trải nghiệm khách hàng sẽ thu hút được nhu cầu thực tế cao hơn, trong khi phân khúc trung cấp có thể đối mặt với nhiều thách thức.