“Bất động sản nghỉ dưỡng muốn bền vững, phải giải bài toán vận hành”

Sau giai đoạn tăng trưởng, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đứng trước cơ hội định hình lại giá trị và chiến lược phát triển.

Ông Hoàng Quế Linh, Giám đốc Khối Kinh doanh Bất động sản, Tập đoàn Flamingo Holdings có những chia sẻ về bức tranh toàn cảnh bất động sản nghỉ dưỡng, cùng những xu hướng vận hành mới có thể trở thành chìa khóa phát triển dài hạn.

Sau giai đoạn tái định hình, theo ông, đâu sẽ là những động lực giúp bất động sản nghỉ dưỡng lấy lại sức hút?

- Tôi thấy có ba động lực chính.

Thứ nhất, ngành du lịch đang có sự bứt tốc ngoạn mục. Chỉ trong 7 tháng đầu năm, Việt Nam đã đón gần 93 triệu lượt khách nội địa và 12,2 triệu lượt khách quốc tế, bùng nổ mạnh so với cùng kỳ trước đó.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã mở rộng miễn thị thực cho 24 quốc gia, kéo dài thời gian lưu trú từ 15 lên 45 ngày.

Thông tin từ VARS IRE và thống kê của các Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch các tỉnh, thành cho thấy, hiện nay, công suất phòng tại các khách sạn 4-5 sao ở các thị trường trọng điểm về du lịch, ghi nhận đạt từ 70% đến tới 90%, thậm chí cháy phòng các dịp lễ, hội, với doanh thu phòng tăng 20-30% so với cùng kỳ.

Thứ hai, là cải thiện hạ tầng giao thông giúp hành trình đến các điểm du lịch dễ dàng hơn. Đơn cử như thời gian di chuyển từ Hà Nội đến Thanh Hóa đã được rút xuống chỉ còn khoảng 2 giờ, thay vì hơn 3 giờ như trước.

Thứ ba, du khách không còn chỉ tìm kiếm chỗ để nghỉ dưỡng mà tìm đến trải nghiệm thực thụ: lễ hội, ẩm thực, trị liệu… và đặc biệt là kinh tế đêm, kinh tế tiệc tùng.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng thực tế hơn, theo ông, đâu là những yếu tố cốt lõi để đảm bảo dòng tiền ổn định từ một dự án nghỉ dưỡng?

- Thay vì chỉ chờ tăng giá tài sản, nhiều nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác vận hành. Theo tôi, có ba yếu tố then chốt quyết định dòng tiền thực chất.

Thứ nhất, công suất khai thác, làm sao để hạn chế tối đa thời gian trống của tài sản.

Thứ hai, khả năng chi tiêu trung bình của khách, phụ thuộc vào việc hệ sinh thái tiện ích có đủ hấp dẫn để giữ chân và khiến họ mở hầu bao hay không. Những dự án đi trước trong việc phát triển hệ sinh thái giải trí, dịch vụ ngày và đêm sẽ hưởng lợi lớn.

Và thứ ba, chất lượng vận hành, từ dịch vụ, nhân sự đến công nghệ quản lý. Đây mới là thước đo thực sự để đảm bảo lợi nhuận bền vững cho nhà đầu tư, thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá trong dài hạn.

Các mô hình 24/7 sẽ là “át chủ bài” để bất động sản nghỉ dưỡng gia tăng giá trị khai thác?

- Đúng vậy. Nếu chỉ dựa vào bán sản phẩm, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ rơi vào chu kỳ ngắn hạn. Nhưng nếu vận hành được mô hình “hai mùa biển - hai mùa lễ hội”, kết hợp tiện ích nghỉ dưỡng - giải trí - chăm sóc sức khỏe, thì mỗi mét vuông tài sản sẽ tạo ra nhiều lớp doanh thu.

Đây chính là cách để biến một mùa du lịch ngắn ngủi thành một chu kỳ khai thác 365 ngày. Điểm quan trọng là phải xây dựng hệ sinh thái đủ hấp dẫn, có bản sắc.

Chẳng hạn, khi có onsen, spa, lễ hội…, mùa đông lại trở thành “mùa vàng”. Thay vì chống lại mùa vụ, ta tạo ra nhiều mùa khai thác khác nhau.

Những mô hình như Ibiza Neon Zone hay Ibiza Vacation Villas, Mini Hotel mà Flamingo Holdings đang phát triển là “ngọn cờ đầu” cho tư duy vận hành kinh doanh du lịch biển thế hệ mới tại vùng biển Hải Tiến?

- Chúng tôi xem đó là minh họa cho cách làm đột phá về bất động sản nghỉ dưỡng tại vùng biển Hải Tiến. Ibiza Neon Zone mang tinh thần điểm đến du lịch giải trí biển 24/7, còn Ibiza Vacation Villas, Mini Hotel được thiết kế như mô hình biệt thự, khách sạn nghỉ dưỡng khai thác nhiều lớp, đa công năng. Đó vừa là nơi nghỉ dưỡng riêng tư, vừa có thể cho thuê kinh doanh.

Chúng tôi hướng đến tư duy phát triển mới: bất động sản nghỉ dưỡng muốn bền vững phải tạo ra được dòng tiền quanh năm. Biệt thự nghỉ dưỡng không chỉ cho thuê lưu trú, mà còn có thể khai thác F&B, spa, tổ chức sự kiện. Cách tiếp cận này gia tăng dòng tiền, và giúp nhà đầu tư không  phụ thuộc vào mùa cao điểm.