Bất động sản bước vào kỷ nguyên tái thiết

Tái cơ cấu, tìm hướng đi mới

Ông Cao Trần Duy Nam, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, nhớ lại những ngày tháng khó khăn nhất của doanh nghiệp (DN) từ tháng 10.2022. Đây là giai đoạn "căng não" nhất mà ông và các cộng sự từng trải qua. Khi đó, tín dụng bất động sản (BĐS) bị siết, nhiều dự án đang thi công với tốc độ cao tại TP.HCM và các địa phương như Aqua City (TP.Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiet (tỉnh Bình Thuận cũ), NovaWorld Ho Tram (tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cũ) phải dừng lại đột ngột. Nguồn vốn bị gián đoạn, thanh khoản thị trường suy giảm và hoạt động bán hàng gặp khó cộng với rất nhiều áp lực như công nợ với đối tác, nhiều nhà thầu yêu cầu thanh quyết toán hợp đồng, khách hàng đòi thanh lý hợp đồng, rút vốn...

Ảnh: Nhật Thịnh

Để vượt qua khó khăn, Novaland đã thực hiện chiến lược tái cơ cấu với nhiều giải pháp, trong đó có những bước đi mà lãnh đạo Tập đoàn thừa nhận là "đau đớn". Đó là tinh gọn phần lớn nhân sự, chỉ giữ lại bộ máy tối thiểu để vận hành và xử lý các vấn đề phát sinh. Có thời điểm chỉ trong một ngày, hàng ngàn nhân sự bị cắt giảm. Đồng thời, Tập đoàn nỗ lực xây dựng mạng lưới đối tác chiến lược và nhà cung ứng vệ tinh. DN đặt hàng sản lượng lớn, ký hợp tác dài hạn để đối tác dự phòng sẵn vật tư, thiết bị và nhân lực. Số hóa công tác quản lý chuỗi cung ứng, liên thông dữ liệu từ nhà cung cấp đến công trường. Hệ thống cho phép theo dõi, kiểm soát và truy xuất nguồn gốc vật tư, thiết bị đầu vào theo từng lô hàng, kèm hồ sơ chất lượng, chứng nhận xuất xứ và kết quả kiểm định. Nhờ đó Novaland không chỉ đảm bảo nguồn cung mà còn kiểm soát chặt chất lượng vật tư ngay từ đầu vào, tăng tính minh bạch và giảm rủi ro trong quá trình thi công.

Một giải pháp quan trọng của Novaland là ứng dụng công nghệ trong quản trị, giảm chi phí ngầm. Hệ thống camera tích hợp trí tuệ nhân tạo (AI), sa bàn số cho phép bộ phận điều hành theo dõi tổng thể công trường: số lượng nhân công, hạng mục đang thực hiện và tiến độ từng phân khu theo thời gian thực. Khi dự án bước vào giai đoạn bàn giao, hệ thống cũng có thể cập nhật số căn đã bàn giao và thông tin liên quan. Bên cạnh đó, mô hình thông tin công trình BIM giúp đặt dự toán và khối lượng thực tế sát hơn, giúp rút ngắn thời gian nghiệm thu, thanh toán cho nhà thầu, hạn chế thất thoát, hạn chế tình trạng đập đi xây lại cũng như hỗ trợ phát hiện xung đột trong thiết kế trước khi thi công. Trước đây, kỹ sư phải chồng các bản vẽ 2 chiều để kiểm tra nên một số bất hợp lý chỉ xuất hiện khi công trình đã triển khai, dẫn đến phải dừng, tháo dỡ và làm lại. Mô hình 3 chiều hiện nay giúp phát hiện sớm xung đột và giảm chi phí ngầm phát sinh, kiểm soát tiến độ, chất lượng và an toàn xuyên suốt vòng đời dự án.

"Nếu như trước đây mỗi dự án có thể sử dụng hàng ngàn mẫu nhà, làm tăng thời gian thiết kế, bóc tách khối lượng và khó khăn cho tổ chức thi công thì nay DN đã chuẩn hóa mẫu nhà, từ đó rút ngắn khoảng 10% thời gian xây dựng và giảm chi phí tương ứng. Trong bối cảnh giá gạch tăng và nguồn cung thiếu hụt, Novaland cũng đang thí điểm công nghệ bê tông đúc sẵn tại một số dự án. Cấu kiện được sản xuất tại nhà máy rồi đưa đến công trường để lắp ráp. Giải pháp này có thể giảm tối đa số lượng lao động trực tiếp tại công trường, đồng thời rút ngắn thời gian thi công và tiết kiệm vật liệu. Ngoài ra, từ đầu tư, pháp lý, thiết kế, chi phí, an toàn lao động, chất lượng, tiến độ cho đến vận hành cũng được kiểm soát chặt chẽ, không xuề xòa như trước", ông Cao Trần Duy Nam nói và nhấn mạnh trong kỷ nguyên mới, công nghệ sẽ giúp quản lý, giảm sai lệch khối lượng, hạn chế thi công lại và tối ưu nguồn lực.

Ảnh: Đình Sơn

Bên cạnh đó, phát triển bền vững và chuyển đổi xanh đã trở thành yêu cầu bắt buộc trong quá trình đầu tư. Novaland đang tăng cường không gian xanh, tối ưu tài nguyên, tiết kiệm năng lượng và ưu tiên vật liệu thân thiện với môi trường trong các dự án. DN không chạy theo số lượng mà định hướng phát triển các đại đô thị có pháp lý rõ ràng, dòng tiền hiệu quả và đáp ứng nhu cầu thực.

Nhờ vậy đến nay, hầu hết dự án của Tập đoàn đã được gỡ vướng pháp lý, các công trường đã sáng đèn trở lại, tăng tốc thi công, các tổ chức tín dụng bắt đầu tái cấp vốn. Một thương hiệu lớn trên thị trường bất động sản từ vực sâu đã trở lại bằng cách như vậy.

Cuộc đua năng suất trong kỷ nguyên mới

Cũng trải qua thời gian vật lộn với khó khăn, Công ty Cổ phần đầu tư SCCI hiện đang bước vào cuộc đua cạnh tranh năng suất mới trên thị trường. Theo ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư SCCI, trước đây DN có thể tăng trưởng bằng cách tăng vốn, tăng nhân sự, mở rộng quy mô, mở thêm dự án. Trong kỷ nguyên mới, tăng trưởng theo chiều rộng như vậy ngày càng khó duy trì. Câu hỏi đối với người điều hành DN bây giờ không chỉ là năm nay tăng trưởng bao nhiêu, mà phải là để tạo ra một đồng tăng trưởng, chúng ta đang sử dụng bao nhiêu con người, bao nhiêu vốn và bao nhiêu thời gian. Đó chính là câu chuyện năng suất.

"Kỷ nguyên mới không nhất thiết thuộc về DN lớn, mà thuộc về DN thích nghi nhanh", ông Việt Anh đúc kết. Từ thực tế điều hành, ông ngày càng nhận thấy quy mô lớn chưa chắc đã là lợi thế tuyệt đối. DN càng lớn thì càng dễ hình thành nhiều tầng nấc quản lý, nhiều quy trình, nhiều cuộc họp và nhiều điểm phải xin ý kiến. Nếu không thường xuyên tái cấu trúc, chính quy mô có thể là rào cản, khiến DN đi chậm lại. Trong khi đó, môi trường kinh doanh đang thay đổi rất nhanh. AI, dữ liệu, tự động hóa, hành vi khách hàng, mô hình kinh doanh và cả phương thức quản trị đều thay đổi với tốc độ mà nhiều DN chưa từng trải qua.

Ảnh: Đình Sơn

"Tôi có một quan điểm khá rõ: Kỷ nguyên mới không dành riêng cho DN lớn. Lớn nhưng chậm hoàn toàn có thể thua nhỏ nhưng nhanh. Năng lực cạnh tranh mới chính là tốc độ học hỏi, tốc độ ra quyết định và tốc độ thay đổi. Việc đầu tiên chúng tôi làm không phải mua thêm công nghệ, mà xem lại cách DN đang vận hành. Có những công việc đã được thực hiện theo một cách trong 5 năm, 10 năm và mọi người mặc nhiên cho rằng phải tiếp tục làm như vậy. Đây chính là điều nguy hiểm. Chúng tôi bắt đầu đặt lại những câu hỏi rất cơ bản: Công việc này có thực sự cần thiết không, tại sao phải qua nhiều bước như vậy, tại sao cần 3 người cùng làm, tại sao phải lập báo cáo này, tại sao dữ liệu đã có nhưng nhân viên vẫn nhập lại, tại sao một quyết định đơn giản phải đi qua nhiều cấp?", ông Trần Việt Anh chia sẻ.

Theo ông, Việt Nam đang đặt ra những mục tiêu tăng trưởng rất cao và tăng trưởng của quốc gia cuối cùng phải được tạo ra từ tăng trưởng của hàng trăm nghìn DN. Nếu mỗi DN chỉ tăng trưởng bằng cách tuyển thêm người, vay thêm vốn và sử dụng thêm đất đai thì mô hình đó sẽ đến giới hạn. Nhưng nếu mỗi DN có thể tạo ra thêm 10%, 20% hay 30% giá trị từ chính nguồn lực hiện có nhờ quản trị tốt hơn, công nghệ tốt hơn và con người giỏi hơn thì đó sẽ là nguồn tăng trưởng rất lớn cho nền kinh tế.

Nhanh chóng biến nguồn lực thành giá trị hiệu quả

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, nhận định trong một thời gian dài, quy mô được xem là lợi thế lớn của DN trong lĩnh vực BĐS. DN có quỹ đất lớn, nhiều dự án, có nhiều gói thầu khả năng huy động được vốn thường có lợi thế trong cuộc đua mở rộng thị trường, tăng trưởng. Điều đó đúng với giai đoạn trước, khi những DN kiểu này đã từng thành công, là những cánh chim đầu đàn của ngành. Tuy nhiên, hiện thị trường đang thay đổi. Chi phí vốn, vật liệu xây dựng, nhân công, logistics ngày càng tạo áp lực lớn lên giá thành. Trong khi đó, khách hàng ngày càng thận trọng, yêu cầu sản phẩm có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và mức giá hợp lý. Một dự án kéo dài thêm vài năm không chỉ làm chậm dòng tiền mà còn khiến chi phí vốn, chi phí quản lý và chi phí cơ hội tăng lên. Vì vậy, DN sở hữu nhiều dự án nhưng triển khai chậm, pháp lý yếu kém, công nghệ lạc hậu chưa chắc có lợi thế, hiệu quả bằng DN có ít dự án hơn nhưng có sản phẩm đưa ra thị trường.

Đây là lý do nhiều DN BĐS đang phải làm một việc trước đây ít được chú ý: cải cách năng suất, bắt đầu từ việc rút ngắn thời gian tạo ra sản phẩm. Muốn vậy, DN phải tái thiết quy trình thay vì chỉ tăng nhân sự, chuyển từ nhiều người sang nhiều giá trị. DN xây dựng muốn nâng năng suất phải giảm phụ thuộc vào các công đoạn thủ công, tăng mức độ cơ giới hóa, ứng dụng BIM, quản lý tiến độ bằng dữ liệu, sử dụng vật liệu mới và thiết bị hiệu quả hơn. Quan trọng hơn, phải thay đổi cách tổ chức công trường. Một công trường có hàng trăm công nhân nhưng phối hợp không tốt, máy móc phải chờ, vật liệu về không đúng thời điểm hoặc thiết kế thay đổi liên tục thì năng suất vẫn thấp. Ngược lại, công trường được tổ chức khoa học, dữ liệu được cập nhật liên tục, các đội thi công phối hợp tốt và vật tư được cung ứng đúng tiến độ có thể tạo ra năng suất cao hơn dù số lao động ít hơn. Nói cách khác, năng suất xây dựng không nằm ở việc có bao nhiêu người trên công trường mà nằm ở việc mỗi người tạo ra bao nhiêu giá trị trong một đơn vị thời gian.

Ảnh: Đình Sơn

"Một trong những từ khóa được nhắc đến nhiều hơn trong cộng đồng DN năm 2026 là tinh gọn. Nhưng tinh gọn không đồng nghĩa với cắt giảm nhân sự hàng loạt mà trước hết là loại bỏ những khâu không tạo ra giá trị. Với DN BĐS, đó có thể là nhiều tầng phê duyệt, quy trình nội bộ chồng chéo, dữ liệu phân tán hoặc cách thức phối hợp thiếu hiệu quả. Với DN xây dựng, đó có thể là việc quản lý vật tư thủ công, hồ sơ giấy quá nhiều, kiểm soát tiến độ thiếu dữ liệu hoặc tình trạng mỗi dự án sử dụng một cách quản lý khác nhau. Khi những điểm nghẽn này được loại bỏ, DN vừa tiết kiệm chi phí vừa tăng tốc độ. Đây chính là điều khác biệt giữa cắt giảm để tồn tại và tái cấu trúc để tăng trưởng", TS Phạm Viết Thuận phân tích.

Vì vậy, chuyên gia này nhấn mạnh cuộc chuyển mình năm 2026 đòi hỏi DN phải thay đổi sâu hơn, từ quản trị dựa vào kinh nghiệm sang quản trị bằng dữ liệu; từ mô hình phụ thuộc vào cá nhân sang vận hành bằng hệ thống; từ kiểm soát từng việc sang quản trị theo mục tiêu và hiệu quả. Song song đó, vai trò của doanh nhân cũng phải thay đổi. Người đứng đầu không thể mãi là người "chữa cháy" cho mọi dự án mà phải thiết kế một hệ thống đủ mạnh để DN vận hành hiệu quả ngay cả khi lãnh đạo không trực tiếp xử lý từng công việc.

"Kỷ nguyên mới không có nghĩa DN lớn sẽ mất lợi thế. Ngược lại, DN lớn luôn có những ưu thế rất đáng kể về vốn, thương hiệu, nhân lực và khả năng triển khai dự án. Nhưng quy mô chỉ trở thành lợi thế khi đi cùng tốc độ và hiệu quả. Một DN có hàng chục dự án nhưng bộ máy cồng kềnh, chi phí cao, ra quyết định chậm sẽ khó cạnh tranh với một DN quy mô nhỏ hơn nhưng tinh gọn, minh bạch và phản ứng nhanh. Đặc biệt, trong BĐS và xây dựng, nơi mỗi quyết định có thể liên quan đến hàng nghìn tỉ đồng và kéo dài trong nhiều năm, một phần trăm tiết kiệm chi phí hay một vài tháng rút ngắn tiến độ cũng có thể tạo ra giá trị rất lớn. Bởi vậy, cuộc đua mới không còn đơn thuần là ai sở hữu nhiều quỹ đất hơn, nhận được nhiều dự án hơn hay có nhiều vốn hơn. Đó là cuộc đua ai biến nguồn lực thành giá trị nhanh và hiệu quả hơn".

//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } function tnDetailInsertMidArticleWidget(rootSelector, widgetId) { var root = document.querySelector(rootSelector); if (!root) return null; var contentRoot = root.querySelector('[data-role="content"]') || root; var blocks = Array.from(contentRoot.children).filter(function (el) { if (el.id === widgetId) return false; if (el.hasAttribute('data-check-position')) return false; if (el.hasAttribute('data-type')) return false; if (/^(SCRIPT|STYLE|TEMPLATE|LINK|NOSCRIPT)$/.test(el.tagName)) return false; if (el.tagName === 'P' && !el.textContent.trim()) return false; return el.getClientRects().length > 0; }); if (!blocks.length) return null; var rootRect = contentRoot.getBoundingClientRect(); var idx; if (rootRect.height > 0) { var midY = rootRect.top + rootRect.height / 2; for (idx = 0; idx < blocks.length; idx++) { if (blocks[idx].getBoundingClientRect().bottom >= midY) break; } if (idx >= blocks.length) idx = blocks.length - 1; } else { idx = Math.floor(blocks.length / 2); } var target = blocks[idx]; var isMedia = target.tagName === 'FIGURE' || target.classList.contains('VCSortableInPreviewMode'); var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = widgetId; contentRoot.insertBefore(newDiv, isMedia ? target : target.nextSibling); return newDiv; } function tnOnReady(fn) { if (document.readyState !== 'loading') fn(); else document.addEventListener('DOMContentLoaded', fn, { once: true }); } (function () { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (laNuocNgoai) return; tnOnReady(function () { var pernewDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'tn_detail_foryou1_pc_per'); if (!pernewDiv) return; loadJsAsync('https://js.aiservice.vn/rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js', function(){}, function() { window.boxTNRecs.err.push('rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js'); }); }); })(); (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; tnOnReady(function () { var newDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'taboola-mid-article-widget'); if (!newDiv) return; window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); }); })();