Bắt đầu áp mức thu 3,6%/năm với tiền sử dụng đất bổ sung

Nghị định 291 của Chính phủ vừa ban hành được cho đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghị định có hiệu lực từ ngày 6/11/2025.

Theo đó, trường hợp đã có quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất để tính tiền thuê đất, thì được tính bằng mức thu 3,6%/năm tính trên số tiền thuê đất phải nộp, cách tính tuỳ theo trường hợp cụ thể.

Thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất.

Trường hợp giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất.

Trường hợp giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu dư theo quy định thì thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất.

Sau khi trừ đi thời gian tối đa, cơ quan nhà nước phải tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất là 180 ngày.

Nghị định 291 cũng quy định trường hợp đã nộp khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất theo Nghị định 103 thì được tính lại tiền nộp bổ sung theo quy định tại nghị định này. Trường hợp phát sinh chênh lệch tăng giữa số tiền tính lại và số tiền đã nộp thì người sử dụng đất phải nộp thêm số tiền chênh lệch.

Trường hợp tiền nộp bổ sung sau khi tính lại nhỏ hơn so với số tiền đã nộp thì sẽ được hoàn trả bằng cách trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trường hợp không phát sinh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định quản lý thuế.

Trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước hoặc pháp luật khác có liên quan.

Trước đó, trong dự thảo sửa đổi nghị định 103 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Bộ Tài chính muốn giữ nguyên mức thu bổ sung 5,4% mỗi năm đối với khoản tiền đất chưa nộp.

Các chuyên gia cho rằng, quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính là phi lý, có thể gây khó khăn, trở ngại lớn cho doanh nghiệp bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đến nay nhiều doanh nghiệp có dự án vẫn không thể triển khai do "tắc" tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Bởi những rủi ro về tiền sử dụng đất tăng cao là điều dễ xảy ra.

Không những vậy, việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.

Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Dẫn chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.

Theo đó, chi phí tiền sử dụng đất đang chiếm phần lớn trong giá thành bất động sản. Khi phát sinh chi phí, chủ đầu tư sẽ buộc phải xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn. Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thủ đô Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua.

“Nếu giá nhà tiếp tục tăng, e rằng cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở lên khó khăn. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội”, ông Đính cảnh báo.