TS. Đinh Thế Hiển cảnh báo vòng xoáy “mua cao – bán cao”, giá bất động sản bị thổi phồng

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, TS. Đinh Thế Hiển đã cảnh báo về việc "Nhiều người đầu tư bất động sản theo kiểu mua cao, bán cao. Nếu cứ tiếp tục theo hướng này, đến lúc nào đó họ sẽ phải đối mặt với viễn cảnh gãy sóng".

Ông cho rằng gốc rễ của nhiều bất ổn hiện nay không nằm ở tín dụng hay pháp lý, mà ở "căn bệnh lướt sóng" – tâm lý đầu cơ ngắn hạn, đẩy giá vượt xa giá trị thực. Theo ông, bối cảnh hiện nay buộc Nhà nước phải hành động, bởi dù dòng vốn đang chảy mạnh vào bất động sản nhưng lại không tạo ra "sóng" hay thanh khoản như kỳ vọng.

Theo TS. Hiển, sự ổn định của thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá bán, thu nhập người mua và hiệu quả khai thác sản phẩm. Khi giá bị neo cao trong khi thu nhập không đổi và khả năng khai thác kém hấp dẫn, thanh khoản tất yếu suy giảm.

Số liệu cho thấy tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13%, trong khi dòng vốn chảy vào bất động sản tăng gần 20%, đặc biệt mạnh trong hai tháng 8 và 9. "Ở giai đoạn bình thường, mức tăng này đủ để tạo sóng, nhưng hiện nay dù vốn dồi dào, thị trường vẫn trầm lắng. Nghĩa là vấn đề không nằm ở lượng tiền, mà ở cách tiền được dùng", ông phân tích.

Còn TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá nhà tăng mạnh không hoàn toàn do khan hiếm thật. "Một lượng lớn hàng hóa bị giới đầu cơ nắm giữ, họ mua gom rồi găm hàng, chờ giá lên mới tung ra. Khi giá bị đẩy lên quá nhanh, người mua thực không thể tiếp cận, còn nhà đầu tư ngắn hạn lại chiếm lĩnh thị trường", ông nói.

Ông dẫn chứng, hơn 40.000 căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong năm nay có tới trên 95% thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình từ 76–80 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc trung cấp gần như biến mất.

Hiện tượng "thổi giá" cũng thể hiện rõ tại các khu vực vùng ven như Hòa Lạc, Long Thành, Nhơn Trạch, Quảng Ninh hay Bắc Ninh – nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Nhiều khu đất mới chỉ có thông tin quy hoạch sơ bộ, chưa hoàn thiện hạ tầng nhưng giá đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ trong hai năm. Phần lớn giao dịch tại các khu vực này không đến từ người mua ở thật hay doanh nghiệp phát triển dự án, mà chủ yếu đến từ giới đầu cơ thứ cấp.

Bình luận về thực trạng này, ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đầu cơ vượt ngưỡng đang trở thành mối nguy lớn đối với cả thị trường và nền kinh tế. "Khi giá hàng hóa bị đẩy lên quá cao, giá trị ảo tích tụ vào đồng tiền, hình thành bong bóng kinh tế. Nếu không có giải pháp chặn sốt, bong bóng vỡ, đồng tiền mất giá, nền kinh tế sẽ rơi vào khủng hoảng", ông cảnh báo.

Theo ông Võ, hệ lụy của tình trạng này không chỉ dừng ở kinh tế mà còn lan sang xã hội. Khi đầu cơ tăng mạnh, giá nhà bị đẩy cao, các chủ đầu tư chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, bỏ qua nhà ở giá phải chăng cho đại đa số người dân. "Giấc mơ an cư vì thế ngày càng xa tầm với của những người có thu nhập trung bình và thấp", ông nói.