"An cư không đồng nghĩa với việc sở hữu nhà"

Bất lực nhìn chung cư tăng giá không ngừng, hai vợ chồng chị Linh (30 tuổi, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết đã tạm gác giấc mơ mua nhà để "thở". Vợ chồng chị dành dụm được gần 2 tỷ đồng, những tưởng chỉ cần vay mượn thêm chút ít là có thể mua được một căn hộ và thoát cảnh ở thuê, nhưng người tính không bằng trời tính.

"Chưa từng nghĩ làm việc chăm chỉ đến tuổi này lại chưa thể mua được một căn nhà nhỏ ở Hà Nội. Chúng tôi sốc hoàn toàn! Không nói đến căn hộ mới, căn hộ cũ cũng tăng giá chóng mặt. Nếu mua một căn hộ 2 phòng ngủ ở nội thành, vợ chồng tôi tính phải vay ngân hàng thêm ít nhất 1,5 tỷ nữa. Tiền lãi hàng tháng cộng với chi phí ăn ở và tiền học cho hai con nhỏ vượt quá mức chi trả của chúng tôi. Dù không muốn nhưng có lẽ gia đình tôi phải chọn ra xa trung tâm", chị nói.

Kỳ (29 tuổi, quê Nghệ An) hiện là startup founder một công ty công nghệ tại Thanh Xuân, Hà Nội. Anh dự định đầu năm mua nhà và cuối năm nay kết hôn nhưng đến giờ đã quá nửa năm, mọi tính toán vẫn còn dang dở. Anh cho biết vừa gia hạn hợp đồng thuê nhà thêm nửa năm.

"Sau khi đi du học về và có một khoảng thời gian làm việc cho một tập đoàn lớn, tôi có một khoản tích góp không nhỏ. Sau khi mua xe, dự định dành dụm thêm để mua nhà nhưng đầu năm ngoái tôi hỏi căn hộ ở khu Tây Hồ Tây có giá gần 4 tỷ đồng thì giờ môi giới báo giá hơn 6 tỷ đồng. Chưa kể, mỗi môi giới báo một giá khác nhau. Tôi đang phân vân giữa việc vay thêm tiền để cuối năm mua một căn, hay tiếp tục làm việc để dành dụm thêm, và nếu đợi thì liệu giá nhà có tiếp tuc tăng nữa không?", Kỳ trăn trở.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy trong hơn 30 năm qua, xu hướng hôn nhân và mức sinh ở Việt Nam thay đổi rất lớn. Tuổi kết hôn tăng mạnh, tỷ lệ kết hôn giảm làm mức sinh giảm tới một nửa.

Cụ thể, từ năm 1989 đến 2023, trung bình độ tuổi kết hôn lần đầu của nam từ 24,4 và nữ là 23,2 đã tăng lên 29,3 tuổi với nam và 25,1 đối với nữ vào năm 2023. Tỷ lệ người độc thân cũng có xu hướng tăng nhanh, từ 6,23% năm 2004 lên 10,1% năm 2019.

Xu hướng không muốn có con hoặc sinh một con đang lan rộng trong các đô thị, nhất là những thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM. Mức sinh cũng giảm rõ rệt, từ 3,8 con vào năm 1989 xuống dưới hai con vào năm 2023. Trong giai đoạn 2013 - 2023, trung bình mỗi năm dân số Việt Nam chỉ tăng khoảng 1 triệu người.

Riêng tại TP HCM, số liệu của Tổng cục Thống kê vào tháng 7 vừa qua cho thấy độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu tại thành phố này là 30,4, mức kỷ lục tại Việt Nam. Số con trung bình của một phụ nữ thành phố trong độ tuổi sinh đẻ là 1,32.

Lý giải xu hướng kết hôn muộn, các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, mặc dù có nhiều lý do cho lựa chọn này, nhưng chủ yếu bắt nguồn từ vấn đề tài chính.

Theo đó, nỗi lo về cơm áo gạo tiền này bị tác động rất lớn bởi giá nhà. Khi giá nhà đang ngày càng tăng cao, kéo theo giá thuê nhà ở cũng tăng cao, gây áp lực đến chi phí sinh hoạt của người dân. Nhiều người trẻ có suy nghĩ phải mua được nhà trước khi kết hôn hoặc sinh con, nhưng do giá nhà đất hiện nay tăng vọt, không dễ để mua nên họ phải “cày ngày, cày đêm" để có thể mua nhà cho bằng được mà bỏ qua thời điểm “vàng" để lập gia đình, sinh con.

Tiền thuê nhà, sinh hoạt hàng tháng “nuốt” gần hết lương khiến nhiều cặp vợ chồng trẻ chỉ dám sinh một con hoặc trì hoãn việc sinh con.

Các chuyên gia cho rằng, để khuyến khích kết hôn trước tuổi 30 và tăng mức sinh, trên cơ sở tận dụng kinh nghiệm của các quốc gia khác, Chính phủ cần triển khai quyết liệt các biện pháp hiện đã có và nghiên cứu, xây dựng các chính sách khuyến khích rõ ràng hơn như ưu tiên hỗ trợ mua nhà ở xã hội một lần đối với cặp vợ chồng đã sinh đủ hai con. Đặc biệt là giải pháp gốc rễ cho vấn đề “ngại cưới, lười sinh" thực tế nhất, là giải quyết bài toán về nhà ở.

Để giải quyết bài toán về nhà ở cho số đông người dân, bên cạnh việc tăng cung nhà ở xã hội tại đô thị, Nhà nước cần nghiên cứu các chính sách can thiệp để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền. Theo đó, dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ do các doanh nghiệp phát triển, dựa trên cơ sở lợi nhuận ở mức độ hợp lý do Nhà nước kiểm soát.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam khuyến nghị, người có nhu cầu mua nhà ở thực chỉ nên cân nhắc mua nhà tại Hà Nội và TP HCM khi có thu nhập từ 30 triệu đồng.

Chuyên gia lý giải, một căn nhà riêng hay chung cư ở hai thành phố lớn hiện đang có giá thấp nhất khoảng 2 – 2,5 tỷ đồng, nếu vay 50 - 70% giá trị bất động sản, rơi vào khoảng 1,4 – 1,5 tỷ đồng, chủ nhà sẽ phải trả 12 triệu đồng tiền lãi, và khoảng 5 triệu đồng tiền gốc mỗi tháng.

“Nếu có thu nhập 30 triệu trở lên, khi người mua trừ đi 17 triệu chi phí lãi vay và gốc thì còn ít nhất 13 triệu để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản. Còn nếu thu nhập dưới 30 triệu thì sẽ rất khó khăn”, ông Tuấn nói.

Cân nhắc đánh thuế

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia từng đưa ra đánh giá, Việt Nam là một trong những thị trường bất động sản có tốc độ tăng trưởng nóng nhất và ngày càng nóng.

Theo nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, giá nhà trung bình ở Việt Nam thời điểm giữa năm 2024 gấp 22,6 lần thu nhập trung bình hàng năm hộ gia đình (năm 2019 là 19,7 lần). Đây là tỷ số giá nhà trên thu nhập (House Price to Income Ratio - HPR), và chỉ số này được tính bằng cách chia giá nhà trung bình cho thu nhập bình quân hàng năm hộ gia đình. 

HPR của các quốc gia châu Á lân cận như Philippines, Thái Lan, Indonesia cùng thời điểm lần lượt là 25,8; 26,1 và 17,3. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng tư duy về nhà ở của người dân cần được thay đổi, nhà ở chỉ nên là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống không phải là một tài sản tích lũy.

Để giải quyết vấn đề này, ông cho rằng cần áp thuế với những đối tượng tích lũy, đầu cơ. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…

“Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Từ đó, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Ðiều này giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá”, chuyên gia nêu quan điểm.

Cần phát triển nhà cho thuê

Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhận định, với bất động sản, nếu một mức giá hình thành mà không có giao dịch hoặc rất ít giao dịch thì đó không phải là mức giá phổ biến trên thị trường.  Việc xuất hiện các hội nhóm như “Dừng mua nhà để tránh ngáo giá” phản ánh một thực trạng là giá bất động sản đang không phù hợp với khả năng tiếp cận của nhiều người.

Chuyên gia phân tích thêm, hiện nay cũng chưa có một phân tích đầy đủ và thuyết phục nào để trả lời cho việc tại sao chung cư lại tăng giá chóng mặt. Tuy nhiên, cũng không ai có bằng chứng để chứng minh mức giá đó là “ngáo”. Do đó, rất cần một sự đánh giá, nhận định chính xác về nguyên nhân và tính hợp lý của mức giá đang hình thành trên thị trường bất động sản từ đầu năm 2024 đến nay.

“Dường như cả người mua và người bán bất động sản hiện nay đều dựa vào cảm tính là chính. Nếu chỉ căn cứ vào thu nhập (tiền lương) thì sẽ không thể giải thích được tại sao nhiều người lại mua được nhà, xe”, ông Ánh nói.

Theo vị này, nếu người trẻ như không có khả năng mua nhà, tốt nhất là đi thuê. Bởi ngay cả khi đi vay ngân hàng, nếu mức thu nhập không ổn thì việc trả tiền lãi thôi cũng đã rất chật vật chứ chưa nói đến chuyện trả gốc, nhất là khi tỷ lệ sử dụng đòn bẩy cao. Song có một thực tế, nhiều người trẻ vẫn không muốn bỏ tiền đi thuê nhà.

“Do đó, cần phát triển mạnh thị trường nhà cho thuê, bởi thị trường này nhu cầu nhiều nhưng câu chuyện nguồn cung cả về số lượng, chất lượng và quy hoạch đều không được quản lý chặt chẽ. Vì vậy, để giải quyết bài toán nhà ở cho người trẻ, cần phải có nguồn cung cho thuê hợp lý cả về số lượng, chất lượng và giá cả.