Tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" diễn ra ngày 22/7 do Báo Thanh Tra tổ chức, các chuyên gia cho rằng muốn người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, cần đồng thời tháo gỡ điểm nghẽn về nguồn cung, tín dụng và thị trường vốn.
Người mua chuyển sang ở thực, thị trường vẫn mắc kẹt ở bài toán cung - cầu
Thị trường bất động sản có thể phục hồi và tăng trưởng, nhưng điều người dân quan tâm hơn là thành quả của quá trình đó có thực sự chuyển hóa thành cơ hội sở hữu nhà ở hay không.
Khi giá nhà vẫn vượt quá khả năng chi trả của nhiều người, câu hỏi đặt ra không còn là thị trường tăng trưởng bao nhiêu, mà là người dân có thể tiếp cận được không gian sống phù hợp với nhu cầu và mức thu nhập của mình hay không.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết dữ liệu của đơn vị này cho thấy nhu cầu mua nhà để ở đang ngày càng chiếm ưu thế. Trong 6 tháng đầu năm 2026, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn phát biểu tại chương trình.
Khảo sát trên hơn 1.000 người trên cả nước cũng ghi nhận 67% có nhu cầu mua bất động sản để ở, trong khi 33% mua nhằm mục đích đầu tư. Ngay cả khi thị trường còn nhiều khó khăn, 40% người được hỏi vẫn có kế hoạch mua bất động sản và 67% trong số đó lựa chọn các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư.
Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, nhu cầu ở thực gia tăng nhưng thị trường vẫn tồn tại khoảng cách lớn giữa cung và cầu, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Mặt bằng giá của phân khúc trung cấp hiện đã tăng lên khoảng 55-60 triệu đồng/m².
Trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang, hơn 50% nhu cầu tìm kiếm của người dân lại nằm ở phân khúc trung cấp trở xuống. Theo ông Quốc Anh, tình trạng lệch pha này đã kéo dài 5-7 năm và cần có giải pháp để cơ cấu cung cầu phù hợp hơn.
Ở góc độ đầu tư, ông Quốc Anh cho rằng các loại hình mang tính đầu cơ như đất nền sẽ phải tính toán kỹ hơn khi đối mặt với rủi ro từ chính sách thuế bất động sản. Theo ông, khi nhu cầu ở thực ngày càng chiếm ưu thế, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ ưu tiên phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng bền vững.
Làm thế nào để giảm chi phí, giảm áp lực tài chính?
Cùng với xu hướng mua nhà để ở, nhu cầu của người dân cũng thay đổi theo hướng đề cao khả năng chi trả và chất lượng sống. Thay vì chỉ quan tâm đến giá bán, người mua ngày càng cân nhắc kỹ bài toán tài chính, môi trường sống, hạ tầng và giá trị sử dụng lâu dài của bất động sản.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, dữ liệu thị trường cho thấy nhu cầu vay mua nhà vẫn ở mức cao nhưng người mua đã thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Khảo sát ghi nhận 84% người được hỏi sẵn sàng vay mua nhà, song có tới 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản.
Phần lớn người mua cũng mong muốn khoản trả góp hằng tháng chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập và 81% sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%. Theo ông Quốc Anh, khi lãi suất vượt 10%, giao dịch thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng trả nợ.
Các khách mời tham gia chương trình.
Ông Quốc Anh cho rằng người mua hiện không còn đưa ra quyết định dựa trên kỳ vọng tăng giá mà ngày càng dựa vào dữ liệu. Khả năng tiếp cận thông tin và các công cụ phân tích giúp khách hàng dễ dàng so sánh sản phẩm, đánh giá hiệu quả đầu tư cũng như chất lượng dự án trước khi xuống tiền.
Điều này buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm, minh bạch thông tin và xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt, trong đó các gói hỗ trợ hoặc cố định lãi suất dài hơn được xem là giải pháp giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở.
Ở góc độ ngân hàng, bà Vũ Thị Thu Hà, đại diện ABBank cho rằng việc duy trì mặt bằng lãi suất vay mua nhà ổn định trong dài hạn vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu nguồn vốn dài hạn.
Các ngân hàng hiện vẫn phải sử dụng một phần vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn, vì vậy các ngân hàng đang cố gắng để đưa ra các mốc thời gian cố định lãi suất là khoảng 24 tháng đến 36 tháng. Theo bà, để người dân yên tâm vay mua nhà, cần có cơ chế hỗ trợ để các tổ chức tín dụng huy động được nhiều nguồn vốn trung và dài hạn hơn.
Bà Hà cũng cho biết ngoài bài toán nguồn vốn, một yếu tố khác khiến lãi suất khó giảm là chi phí rủi ro sau cho vay. Việc xử lý tài sản bảo đảm khi phát sinh nợ xấu còn mất nhiều thời gian, làm gia tăng chi phí của khoản vay và trở thành một trong những yếu tố cấu thành lãi suất.
Trong khi đó, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC cho rằng để giảm áp lực lên tín dụng ngân hàng và hạ chi phí vốn cho doanh nghiệp, cần phát triển mạnh thị trường vốn, trong đó có thị trường chứng khoán.
Theo ông, việc FTSE Russell nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam lên thị trường mới nổi thứ cấp là bước tiến quan trọng, song để tiến tới các tiêu chuẩn cao hơn của MSCI, Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, phát triển các quỹ đầu tư bất động sản (REIT), cơ chế đối tác bù trừ trung tâm (CCP) và các giải pháp thu hút dòng vốn trong và ngoài nước.
