Tỷ phú Warren Buffett, nhà đầu tư huyền thoại, người được mệnh danh là nhà tiên tri xứ Omaha từng nói: "Rủi ro đến từ việc bạn không biết mình đang làm gì?".
Chính vì vậy, nhà đầu tư cần nắm được những rủi ro nào đang có nguy cơ tiềm ẩn khiến mình "tiền mất tật mang" hoặc chôn vốn, không thu hồi được.
1. Rủi ro về Pháp lý
Khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần nắm rõ yếu tố pháp lý của tài sản đó dựa vào giấy tờ pháp lý như tài sản đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) hay chưa? Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu để người mua thực hiện thủ tục cần thiết nhằm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản.
Giấy chứng nhận QSDĐ là yếu tố quan trọng hàng đầu trong đầu tư BĐS.
Thậm chí, ngay cả khi BĐS đã có giấy chứng nhận, nhà đầu tư vẫn cần xem tài sản đó như thế nào trong quy hoạch sử dụng quỹ đất của địa phương. Để xem thông tin này, nhà đầu tư có thể xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã...
Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất; xin thông tin về quy hoạch đối với thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Dựa trên giấy chứng nhận và thông tin quy hoạch trên, nhà đầu tư sẽ nắm được thông tin, có được phép xây dựng, phân lô hay chuyển đổi mục đích sử dụng hay không?
Tóm lại, để đầu tư BĐS thành công, nhà đầu tư cần làm rõ các vấn đề về quy hoạch cũng như tránh mua phải những BĐS không có sổ và không cấp được sổ, không được cấp phép xây dựng, không được phân lô, không chuyển đổi mục đích sử dụng được, mua BĐS không chính chủ, sổ đỏ giả, hợp đồng chuyển nhượng không đúng luật và các vấn đề về thuế.
2. Rủi ro về thế chấp, tranh chấp
Tình huống khá phổ biến khi mua BĐS là người bán cho người mua xem ảnh chụp, bản photo sổ đỏ. Khi được hỏi bản gốc thì người mua cho biết chỉ đưa ra sau khi người mua đặt cọc. Trên thực tế, với tình huống trên, có thể sổ đỏ đang được thế chấp. Do đó, để tránh gặp rủi ro này, nhà đầu tư nhất định yêu cầu xem tận mắt sổ đỏ trước khi mua.
Khi có trên tay sổ đỏ, bạn vẫn cần đối chiếu xem tên chủ sở hữu trên sổ đỏ có trùng tên với chứng minh thư của người mà bạn đang giao dịch hay không. Người đó đang trong tình trạng hôn nhân ra sao, đã kết hôn hay độc thân. Bởi nếu người bán có vợ hoặc chồng, việc mua bán cần được sự đồng ý của người còn lại, nếu không, nhà đầu tư dễ vướng vào tranh chấp không đáng có.
3. Rủi ro về không gian, phong thủy, hạ tầng, dịch vụ
Trước khi đầu tư, bạn cần tìm hiểu rõ vị trí, không gian cũng như phong thủy của BĐS. Không gian có trong lành không? Các vấn đề như cấp - thoát nước, điện có tốt không? BĐS có phạm vào những lỗi phong thủy phổ biến không? Có một mẹo nhỏ là nên đi xem nhà khi trời mưa, bạn có thể đánh giá được những vấn đề bất cập (nếu có) về hạ tầng ở khu vực xung quanh và căn nhà.
Cơ sở hạ tầng quanh BĐS thời điểm mua đã ổn định hay trong tương lai sẽ thay đổi như thế nào? Vị trí BĐS có thuận tiện cho việc đi lại, các dịch vụ tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị ra sao?
4. Rủi ro về đòn bẩy tài chính
Nhiều nhà đầu tư khi mua bất động sản sẽ cần vay vốn từ ngân hàng hoặc huy động vốn cùng những nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, cần xem xét đến dòng tiền, cũng như tính toán cân nhắc khả năng trả lãi ngân hàng có khả thi sau khi lập được bảng dự toán chi tiết trước khi mua.
5. Rủi ro về tính thanh khoản
Tùy vào tiềm lực tài chính cũng như tỉ suất lợi nhuận mong muốn mà nhà đầu tư cần xác định thời gian đầu tư. Nhiều người mua BĐS ở vùng xa, khi cần tiền rao bán không ai mua, cho thuê không ai thuê.
Nếu muốn có tính thanh khoản cao, có dòng tiền từ BĐS đầu tư xong cho thuê thì nhà đầu tư có thể chọn mua tài sản ở trung tâm, gần trường học, khu công nghiệp. Nếu không tính toán kỹ, BĐS có tính thanh khoản thấp, không cho thuê được sẽ khiến nhà đầu tư bị đọng vốn.
6. Rủi ro về uy tín của chủ đầu tư
Nhà đầu tư mua chung cư, Condotel dễ gặp rủi ro này khi không xem xét các vấn đề liên quan đến chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư xây trái phép, sai quy định, thế chấp dự án cho ngân hàng, sai phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy… dẫn đến việc dự án không được cấp sổ đỏ.
7. Rủi ro về định giá
Yếu tố quan trọng của đầu tư luôn là mua thấp bán cao, lãi ngay tại thời điểm mua chứ không phải đợi 5, 10 năm sau mới lãi. Nhà đầu tư cần có phương pháp định giá để biết được rằng nên mua BĐS đó lúc ở đáy chứ không phải mua lúc giá kịch trần hoặc sát trần. Khi đó, nguy cơ mất tiền rất dễ xảy ra.
Như vậy, nếu nhà đầu tư quản lý và giải quyết được rủi ro thì chắc chắn sẽ có lợi nhuận. Tuy nhiên có quá nhiều người đã mất tiền trong việc đầu tư BĐS, nhiều người khác nợ nần, phá sản và thất bại hoàn toàn khi chưa có những kinh nghiệm cũng như kỹ năng, tư duy đúng khi đầu tư. Đừng quên đầu tư vào kiến thức trước khi đầu tư vào BĐS để trở thành một nhà đầu tư thông thái và thành công.
