2 tỷ đồng khó mua căn hộ vùng ven TP HCM sau sáp nhập

Chị Thanh Hà (phường Hiệp Bình Phước cũ, TP HCM) cho biết đầu năm tìm mua căn hộ hai phòng ngủ tại nội thành. Tuy nhiên, hầu hết dự án có diện tích phù hợp cho gia đình bốn người đều có giá tầm 3,9 tỷ đồng. Chị chuyển hướng sang Dĩ An (Bình Dương cũ) và được giới thiệu căn hộ hai phòng ngủ giá 2,2 tỷ đồng nhưng chưa chốt mua.

"Đến đầu tháng 9, giá căn này được môi giới báo đã tăng lên hơn 2,7 tỷ đồng, còn căn trong nội thành cũng vọt lên trên 4,2 tỷ đồng", chị cho hay.

Tương tự, anh Trần Văn Thắng, nhân viên một công ty may mặc tại TP HCM, cho biết đã sinh sống và làm việc gần 10 năm nhưng vẫn chưa thể mua được nhà. Năm ngoái, anh tìm căn hộ tại Bình Tân, Nhà Bè và quận 9 cũ với ngân sách dưới 3 tỷ đồng nhưng không được. Đến khi chuyển sang Bình Dương - khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM, anh nhận thấy giá cũng đã tăng đáng kể.

"Những dự án từng chào bán khoảng 2 tỷ đồng năm ngoái, nay đều vượt 2,5-2,8 tỷ đồng. Giá tăng nhanh khiến lương lao động như chúng tôi theo không kịp", anh chia sẻ.

Ghi nhận của VnExpress cũng cho thấy sau sáp nhập, nguồn cung ồ ạt từ Bình Dương vẫn không giúp hạ nhiệt giá nhà nội thành TP HCM. Ngược lại, sự khan hiếm quỹ đất cùng ưu thế giáp "siêu đô thị" đang kéo giá nhà khu vực giáp ranh này tăng mạnh.

Loạt dự án từng được xem là "vừa túi tiền" như The Gió Riverside mở bán đầu năm với giá tầm 40 triệu đồng mỗi m2, hiện chủ đầu tư mở bán tòa tháp mới thấp nhất 47 triệu đồng mỗi m2 (chưa VAT). Giá sang tay thứ cấp căn hộ này cũng vào khoảng 50-55 triệu đồng mỗi m2.

Loạt chung cư như Phú Đông Sky One, Bcons City, The Gió Riverside, TT Avio, The Felix... từ mức 33-40 triệu đồng một m2, nay đều tăng lên 38-50 triệu đồng. Một căn hộ hai phòng ngủ ở khu vực này hiện có giá thấp nhất 2,5-3 tỷ đồng, chưa gồm thuế phí.

Tây Ninh (Long An cũ), giáp khu Tây TP HCM, nơi vốn là "nguồn cung nhà bình dân" của khu vực, gần đây giá đã bắt đầu tăng mạnh. Loạt dự án năm 2024 có tầm giá 1,2-1,5 tỷ đồng, nay đã nhích lên khoảng 2 tỷ đồng mỗi căn.

Đơn cử như dự án Destino Centro của Seaholding, thời điểm tiền mở bán năm ngoái, giá đặt mua từ 26-30 triệu đồng/m2, hiện các căn hộ này giao dịch 30-34 triệu đồng mỗi m2 (chưa VAT), tăng hơn 15%.

Hay dự án Ehome Southgate của Nam Long, giá khởi điểm năm 2022 là 950 triệu đến 1 tỷ đồng, nay được rao bán lại 1,6-1,7 tỷ đồng. Loạt chung cư mới chuẩn bị triển khai như Win City, Solaria Rise, Eco Reatreat... đều có giá bán dự kiến trên 2 tỷ đồng mỗi căn.

Theo thống kê từ chuyên trang Batdongsan, giá căn hộ trung bình tại Bình Dương (cũ) trong quý III dao động 40-60 triệu đồng, tăng 30-35%; Tây Ninh từ 35 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 19%. Trung bình một căn hộ hai phòng ngủ ở Bình Dương cũ (đã gồm thuế phí) có giá khoảng 2,6-3 tỷ đồng, trong khi tại TP HCM tiệm cận 5 tỷ đồng.

Còn báo cáo từ DKRA Group chỉ ra, 8 tháng đầu năm, giá chung cư tại TP HCM tiệm cận 80 triệu đồng mỗi m2, Bình Dương cũ từ 40-60 triệu đồng mỗi m2, Tây Ninh đạt khoảng 35-37 triệu đồng, trung bình tăng từ 10-15% so với cuối năm ngoái.

Tương tự, số liệu từ CBRE cho thấy mặt bằng giá sơ cấp TP HCM 8 tháng qua đã tăng trung bình 29%, Bình Dương cũ tăng 14%, Đồng Nai đạt 15%, còn Tây Ninh ghi nhận tốc độ tăng tới 90% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng phòng nghiên cứu thị trường Savills TP HCM, việc giá nhà vùng ven thành phố tăng nhanh là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Sau khi giá nhà trung tâm vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, dòng cầu tự nhiên đã dịch chuyển ra các khu vực giáp ranh như Bình Dương cũ, Đồng Nai hay Tây Ninh, kéo mặt bằng giá tại đây đi lên.

Cùng với đó, kỳ vọng vào các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, metro số 1 kéo dài đến Dĩ An hay Quốc lộ 13 mở rộng khiến giới đầu tư tin rằng vùng ven sẽ sớm trở thành "vệ tinh" phát triển mới của thành phố.

Mặt khác, nguồn cung dự án mới khan hiếm do quá trình rà soát pháp lý kéo dài, trong khi chi phí đất đai và tài chính tăng cao cũng góp phần đẩy giá sơ cấp. "Tâm lý đầu tư đón đầu cùng chi phí phát triển dự án leo thang khiến giá nhà vùng ven bị đẩy nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân, làm thu hẹp phân khúc nhà ở vừa túi tiền", bà Hương nói.

Bàn về xu hướng tăng giá của bất động sản vùng ven, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho rằng các chủ đầu tư khi mở rộng về vùng lân cận TP HCM có xu hướng nâng cấp tiêu chuẩn sản phẩm, gia tăng tiện ích và dịch vụ cho dự án.

Nếu trước đây, phần lớn dự án tại Đồng Nai hay Tây Ninh thuộc phân khúc bình dân thì nửa đầu năm 2025 đã xuất hiện nhiều dự án trung cấp và cận cao cấp, kéo giá bán tăng theo.

Bà Dung dự báo trong hai năm tới, giá nhà tại TP HCM mới sẽ tăng trung bình 10% mỗi năm, còn các vùng vệ tinh sẽ tăng mạnh hơn, khoảng 21% mỗi năm, nhờ giá khởi điểm thấp và định vị sản phẩm dần dịch chuyển lên phân khúc cao hơn.

Viện nghiên cứu bất động sản Dat Xanh Services cho rằng khoảng 80% nguồn cung mới trong thời gian tới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh.

Trong bối cảnh quỹ đất TP HCM ngày càng hạn hẹp và giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, giá nhà tại các đô thị vệ tinh dù tăng vẫn được xem là "dễ chịu" hơn.

Tuy vậy, việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 cùng các quy định về thuế và chi phí đầu tư được dự báo sẽ tiếp tục đẩy giá bán tăng.