Pháp lý, tiến độ dự án là yếu tố quyết định
Theo Savills Việt Nam, trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế và nguồn cung mới có giá bán cao, thị trường bất động sản có đến 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.
Điều này cho thấy nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ quan tâm vào tiến độ xây dựng, tính đầy đủ của pháp lý dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản.
"Trong năm nay, các chủ đầu tư nên chú trọng vào tiến độ xây dựng và pháp lý dự án. Nửa đầu năm vẫn còn những khó khăn cho chủ đầu tư bởi chính sách của Nhà nước cần thời gian hoàn thiện. Hy vọng đến quý III, IV sẽ có những chính sách và hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng rõ ràng hơn", Bà Võ Khánh Trang, chuyên gia Savills Việt Nam nói.
Người mua nhà ngày càng quan tâm nhiều hơn đến những dự án có pháp lý đầy đủ, đảm bảo tiến độ của chủ đầu tư. Ảnh: NL
Đơn cử như trong năm 2022, các căn hộ thuộc dự án Akari City (quận Bình Tân), Flora Panorama (huyện Bình Chánh) có mức giá từ 43-50 triệu đồng/m2 của Nam Long trong các đợt mở bán quý III đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ từ 80-90% nguồn cung.
Akari City giai đoạn 2 được mở bán đầu năm 2022, với mức giá dao động từ 45-50 triệu/m2. Hiện, mức giá cho căn hộ 2PN, diện tích 75m2 khoảng 2,9-3 tỷ đồng, căn 2PN 54m2 có mức giá dễ chịu hơn từ 2,4-2,5 tỷ đồng.
Giai đoạn 1, Nam Long đã bàn giao cho khách hàng, với tỷ lệ sáng đèn khoảng 80%. Dự kiến, 4 tòa tháp của Akari City giai đoạn 2 sẽ hoàn thiện và bàn giao căn hộ cho người mua từ quý III/2024.
Đợt cuối năm 2022, doanh nghiệp này thông báo bàn giao vượt tiến độ đối với cụm căn hộ Flora Mizuki MP6, 7, 8. Và trong những ngày đầu năm 2023 đơn vị này cũng đã tiến hành cất nóc đồng loạt cụm căn hộ Flora Mizuki MP9, 10 và 3 block Flora Panorama. Đây đều là dự án thành phần thuộc Khu đô thị Mizuki Park, huyện Bình Chánh, TP.HCM và sẽ đưa vào vận hành trong quý IV/2023.
Trước đó, Nam Long vẫn tiếp tục duy trì tiến độ tại các dự án thành phần thuộc Khu đô thị Waterpoint 355ha (Long An) là Aquaria và EHome Southgate giai đoạn 2 (đã cất nóc), EHome Southgate giai đoạn 3... Trong tháng 1/2023, Nam Long đã hoàn thành cất nóc thấp tầng thuộc dự án tích hợp Izumi City (Biên Hòa) theo kế hoạch.
Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã tiến hành cất nóc dự án căn hộ HT Pearl (Bình Dương) và dự kiến, bàn giao nhà vào quý II/2023. HT Pearl chính thức khởi công vào tháng 8/2020 với quy mô 1.051 căn hộ giá bán từ 33 triệu đồng/m2. Còn dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức), với 1.000 căn hộ, giá từ 68-77 triệu đồng/m2… sẽ tiếp tục mở bán trong năm nay.
Trong khi đó, Phú Đông Group cũng đang ưu tiên việc hoàn thiện tiến độ xây dựng cho dự án Phú Đông Sky Garden (Bình Dương). Dự án có hơn 600 căn hộ, mức giá 40 triệu đồng/m2, đã khởi công vào tháng 3/2022 và dự kiến bàn giao cho khách hàng vào năm 2024. Doanh nghiệp này cũng chuẩn bị tung ra dự án Sky One Dĩ An với quy mô 800 căn hộ.
Như Nhadautu.vn đã đề cập trong bài "Thị trường ảm đạm, doanh nghiệp địa ốc phía Nam đang kích cầu thế nào?" trong năm vừa qua, các chủ đầu tư đưa ra các chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và ân hạn gốc/lãi vay để tăng thu hút người mua nhà. Cách làm này tuy không phải mới nhưng đây chiến lược bán hàng của doanh nghiệp khi thị trường khó khăn để kích cầu thanh khoản.
Về phương thức này, bà Trang cho rằng, các chủ đầu tư đã đưa ra chính sách giảm giá hoặc chiết khấu rất cao, có thể lên đến 40% nhưng yêu cầu khách mua phải thanh toán lên đến 98-99% tổng giá trị của căn hộ. Điều đó gần như chỉ đánh vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua cần có đòn bẩy về tài chính.
Về nguồn cung thị trường trong năm nay, Savills dự kiến sẽ có 5.000 căn đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán từ trước đó. Trong ngắn hạn, tình hình thắt chặt tín dụng đối với ngành bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài. Các doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm giảm 60% so với năm 2022.
Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM vẫn cao nhờ tỷ lệ di cư thuần tăng và tốc độ đô thị hóa. Do đó, nguồn cung dự báo tiếp tục tăng mạnh và có đến hơn 50% nguồn cung đến từ TP. Thủ Đức.
Những khó khăn hiện hữu
Báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam cho thấy, tại TP.HCM, trong năm 2022, nguồn cung phân khúc căn hộ đạt 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Dẫu vậy, có đến 80% trong số đó là các sản phẩm ra mắt ở nửa đầu năm, còn quý IV/2022 chỉ ghi nhận 8.000 căn hộ mới mở bán.
Các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này. Nửa đầu 2022, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục so với năm 2021. Tuy nhiên, đến nửa sau năm 2022, thị trường chứng kiến lượng giao dịch rất chậm.
"Có thể thấy chính sách về tín dụng được siết chặt đã khiến các quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển cũng châm lại. Nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng cũng đã giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở", bà Trang nhận định.
Đáng chú ý, dù thị trường trầm lắng với thanh khoản "lẹt đẹt", nhưng giá bán trung bình vẫn tăng cao. Cụ thể, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% và là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2, tăng 43% theo năm. Riêng trong quý cuối năm, nguồn cung sơ cấp lên đến 125 triệu đồng/m2, tăng 71% theo năm.
Các căn hộ có giá trị từ 2-5 tỷ đồng chiếm đến 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Ở góc độ khách hàng, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5-10 tỷ đồng/căn.
"Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng từ 50-80% giá trị căn hộ. Điều này cho thấy một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Ghi nhận trong các dự án đang mở bán, tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ", bà Võ Thị Khánh Trang cho hay.
