Tình hình địa chính trị thế giới nhiều biến động đang khiến cho giá mặt bằng và chi phí nhân công ở các quốc gia đang là công xưởng sản xuất chính như Trung Quốc, Thái Lan tăng cao. Chính sách khuyến khích đầu tư thu hẹp sẽ khiến cho các nước không muốn phụ thuộc vào một nơi sản xuất.
Việt Nam đang trở thành điểm sáng về đầu tư công nghiệp
Sau một thời gian làm gia công, chế tạo trong sản xuất công nghiệp, các doanh nghiệp Việt với nguồn lao động trẻ dồi dào đang dần làm chủ công nghệ. Các tập đoàn lớn đang chuyển hướng đầu tư mạnh mẽ cho các ngành sản xuất, chuyển từ sản xuất giản đơn, khai khoáng, vật liệu qua gia công, làm sản phẩm thiết bị, hàng hóa cho người sử dụng cuối.
Bất kỳ doanh nghiệp nào, khi đầu tư phát triển sản xuất cũng phải ưu tiên mua nguyên vật liệu và máy móc nên chi phí đầu tư nhà xưởng dường như không có. Việc đi thuê hoặc tận dụng mặt bằng bên ngoài KCN được các doanh nghiệp xem là giải pháp hàng đầu.
Hoạt động sản xuất bên ngoài KCN có các ưu điểm như chi phí mặt bằng rẻ, không phải đầu tư lớn, diện tích vừa phải dễ quản lý và tận dụng được nguồn lao động địa phương.
Tuy nhiên, đến giai đoạn khi các doanh nghiệp muốn phát triển bài bản, với quy mô lớn hơn cũng sẽ gặp không ít khó khăn, vướng mắc như hạ tầng không tốt, hàng hóa nhiều không có chỗ để sẽ để tràn ra đường khiến cho giao thông bị ách tắc, hàng xóm kêu ca.
Phòng sạch cho Vinsmart tại KCN cao Láng Hòa Lạt là một trong những công trình tiêu biểu của INTECH Group.
Theo chủ trương di dời hoạt động sản xuất ra khỏi khu dân cư, việc sản xuất tại nhà cũng ít được hưởng ưu đãi đầu tư như miễn giảm thuế, giảm tiền điện nước và các thủ tục ngày càng khó khăn, phức tạp.
Khi xưởng sản xuất ở trong khu dân cư, yếu tố an ninh an toàn sẽ thấp hơn so với việc sản xuất trong KCN. Nguy cơ mất trộm hàng hóa, máy móc hoặc công tác phòng cháy, chữa cháy cũng là một vấn đề khiến cho các doanh nghiệp luôn phải đề cao cảnh giác.
Phần lớn các doanh nghiệp đầu tư bên ngoài KCN đều không đầu tư bài bản, mà sẽ lách luật để tiết kiệm chi phí khiến cho môi trường làm việc khó chuyên nghiệp.
Sản xuất bên trong KCN có các ưu điểm như hạ tầng tốt theo chuẩn công nghiệp & quốc tế tạo ra khu biệt lập chuyên để sản xuất. Được ưu đãi đầu tư và thủ tục chuẩn hóa, an ninh, an toàn tốt, pháp lý rõ ràng (các vấn đề về PCCC, môi trường…). Môi trường làm việc chuyên nghiệp tạo ra nhiều cơ hội hợp tác tốt với các đối tác, khách hàng.
Bên cạnh đó, việc đầu tư sản xuất bên trong KCN sẽ được hưởng rất nhiều ưu đãi như hoàn thuế VAT, miễn giảm thuế nhập khẩu máy móc, thiết bị, phụ tùng. Có những nơi miễn 2 năm, giảm 4 năm thuế thu nhập doanh nghiệp. Môi trường làm việc công nghiệp biệt lập có thể tăng ca thoải mái để duy trì việc sản xuất 24/7.
Khi đầu tư nhà xưởng trong các KCN một cách bài bản, đạt tiêu chuẩn quốc tế thì sẽ có nhiều cơ hội gặp gỡ, kết nối với các đối tác lớn trong và ngoài nước.
Tuy nhiên, việc đầu tư vào các KCN một cách bài bản cũng gặp những khó khăn nhất định như phải tuân thủ các quy định của KCN, Ban quản lý các KCN. Phải đảm bảo diện tích tối thiểu, chi phí đầu tư ban đầu cao và phải làm bài bản để có sức cạnh tranh với các doanh nghiệp FDI.
Trong tương lai, mô hình nhà xưởng cao tầng tích hợp đa dịch vụ sẽ trở thành xu hướng vì tiết kiệm diện tích, giúp khai thác tối đa mọi nguồn lực.
KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ BĐS CÔNG NGHIỆP
Chia sẻ tại Hội thảo trực tuyến "Tìm kiếm cơ hội đầu tư trong các Khu công nghiệp – Xu thế đang lên của thị trường" do VKI (INTECH Group) tổ chức vào ngày 26/5/2022. Ông Cao Đại Thắng – Người sáng lập và Chủ tịch INTECH Group lưu ý: "Khi muốn đầu tư vào BĐS công nghiệp, nhà đầu tư cần xác định kế hoạch kinh doanh thật rõ ràng, kể cả ngắn hạn và kế hoạch phát triển mở rộng".
BĐS công nghiệp sẽ trở thành xu hướng đầu tư trong thời gian tới
Khi ra được ý tưởng và cách thức đầu tư rồi, nhà đầu tư cần xác định rõ nhu cầu về hạ tầng, nhu cầu về nguyên liệu, nguồn lực lao động cũng như các quy chuẩn và yêu cầu về xả thải… sau đó mới nghiên cứu kỹ để lựa chọn địa điểm đầu tư.
Để tìm được địa điểm tốt, nhà đầu tư cần nghiên cứu chính sách ưu đãi của các địa phương cụ thể, xem khu nào có nhiều ưu đãi, khu nào có lợi cho mình và khu nào sẽ thu hút ngành nghề mà mình hướng đến.
Sau khi tìm được KCN như ý muốn rồi thì nhà đầu tư sẽ có thỏa thuận nguyên tắc và nhận giấy chứng nhận đầu tư. Có giấy chứng nhận đầu tư rồi sẽ ký Hợp đồng thuê đất, sau đó sẽ tiến hành quy hoạch tổng thể mặt bằng cho phù hợp với Luật Xây dựng, phù hợp với quy định của KCN cũng như các tiêu chuẩn PCCC.
Có bản thiết kế quy hoạch chi tiết rồi, nhà đầu tư sẽ hoạch định chi phí setup, chi phí vận hành rồi sẽ tìm liên doanh PCCC, thiết kế cơ sở thẩm định rồi xin giấy phép xây dựng.
Sau khi có giấy phép xây dựng sẽ tiến hành xây dựng công trình và chuẩn bị các thủ tục để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Để ra được kế hoạch triển khai chi tiết và đầy đủ, ông Cao Đại Thắng gợi ý các nhà đầu tư mới chuyển hướng sang BĐS công nghiệp cần tham khảo các nhà đầu tư đã đầu tư thành công, thành lập ban phát triển dự án, tìm đơn vị tư vấn đầu tư hoặc tổng thầu có kinh nghiệm. Chuẩn bị và hoạch định ngân sách kỹ lưỡng sau đó quyết liệt triển khai đầu tư (làm nhanh rút gọn).
Trong thời gian tới, BĐS công nghiệp sẽ trở thành kênh đầu tư tài sản tốt vì quỹ đất tốt ngày càng hạn hẹp và chi phí đền bù cao, nền sản xuất trong nước ngày càng phát triển. Đầu tư vào BĐS công nghiệp sẽ giúp gia tăng giá trị tài sản, hạn mức tài chính cho doanh nghiệp.
