"Xác định giá đất theo giá thị trường là điểm mới đột phá nhưng cơ sở dữ liệu đầu vào chưa đáng tin cậy"

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về việc “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao” có nhiều điểm mới, trong đó đáng chú ý hai nội dung gồm bỏ khung giá đất và áp thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ, bỏ hoang đất đai,...

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), chủ trương bỏ khung giá đất là điểm mới đột phá nhưng cần cân nhắc một số nội dung quan trọng.

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có đề cập đến nội dung “UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm. 

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”. 

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng hiện nay các cơ quan nhà nước cấp tỉnh chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa, chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy và cập nhật theo thời gian thực (update real time), 

“Cơ quan quản lý giá nhà đất, thị trường bất động sản thuộc Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông (MOLIT) chia Hàn Quốc thành 37 vùng giá trị đất và xác lập giá thửa đất chuẩn được cập nhật theo thời gian thực (update real time) nên đã thực hiện được việc tính thuế nhà đất tức thì, không gây phiền hà cho người dân. 

Cơ chế vận hành này đã giúp cho Chính phủ Hàn Quốc có thể nắm chắc diễn biến giá cả của thị trường bất động sản, thị trường đất đai tại mọi thời điểm, mọi khu vực để can thiệp, điều chỉnh kịp thời”, ông Châu dẫn chứng.

Trong khi đó, ông Châu cho rằng cơ chế bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng có tính hợp lý, sát với thực tiễn hơn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta.

Do vậy, nội dung này nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất như kinh nghiệm thực tiễn của Hàn Quốc.

Cũng tại phiên họp lấy ý kiến về Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) tại Đà Nẵng ngày 6/9, nhiều ý kiến cho rằng quy định về thẩm quyền ban hành như dự thảo sẽ gây mâu thuẫn với các nguyên tắc hành chính.

Cụ thể, TS. Hồ Quang Huy, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp đặt vấn đề: “HĐND là cơ quan giao thẩm quyền quyết định bảng giá đất nhưng khi có sự thay đổi thì UBND trực tiếp điều chỉnh. Vậy việc điều chỉnh có trình HĐND hay không?”.

Theo TS. Hồ Quang Huy, UBND tỉnh chỉ ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất, còn chủ thể xem xét quyết định phải là HĐND tỉnh.

Ông Trần Chí Cường, Phó Trưởng đoàn chuyên trách đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng, cho rằng cần phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho HĐND, UBND địa phương trong việc quản lý đất đai, kể cả trong đấu thầu, đấu giá dự án có sử dụng đất bởi địa phương sẽ biết rõ nhu cầu của mình trong quá trình phát triển. “Đương nhiên trách nhiệm của địa phương cũng sẽ lớn hơn, nhiều hơn trong quản lý sử dụng đất đai”, ông Cường Lưu ý.

Liên quan đến quyền lợi của người dân, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa có quy định đảm bảo quyền lợi cho người dân khi thu hồi đất ở các vùng phụ cận, giáp ranh các dự án như đường cao tốc, hồ thủy điện.