Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thay thế Luật Đất đai 2013, được kỳ vọng là cú hích thể chế cho thị trường bất động sản và quản lý tài nguyên. Nhưng chỉ sau gần hai năm thi hành, luật sẽ tiếp tục được sửa trong năm nay với nhiều thay đổi lớn.
Mới ra đời đã 'lạc hậu'
Theo chuyên gia, việc sửa đổi Luật Đất đai là yêu cầu cấp bách vì tuy mới có hiệu lực nhưng luật đã không còn phù hợp với bối cảnh mới, nhất là khi từ ngày 1/7/2025, cả nước đã thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và xã/phường, trong khi Luật Đất đai hiện hành vẫn quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo 3 cấp quốc gia, tỉnh và huyện.
Chính sự không phù hợp này đã làm phát sinh nhiều bất cập, gây chồng chéo và thiếu đồng bộ với các lĩnh vực khác sau khi bỏ cấp huyện.
Quốc hội sẽ sửa toàn diện Luật Đất đai tại kỳ họp cuối năm sau gần 2 năm thực hiện. (Ảnh minh họa)
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, lý giải, thông thường Luật Đất đai có chu kỳ sửa đổi khoảng 10 năm. Nhưng bối cảnh 2024 - 2026 có 3 biến số lớn đòi hỏi luật phải được điều chỉnh sớm.
Đó là tổ chức chính quyền địa phương đã chuyển sang mô hình hai cấp, bỏ cấp huyện/quận. Trong khi Luật Đất đai 2024 vẫn thiết kế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở ba cấp: quốc gia, tỉnh, huyện. Sự lệch pha về cấp hành chính làm nhiều thủ tục không còn nơi thực hiện, gây ách tắc nhiều công đoạn.
Ngoài ra, yêu cầu thể chế hóa Nghị quyết 18 và Nghị quyết 69 của Trung ương về quản lý đất đai đòi hỏi làm rõ hơn cơ chế tài chính đất đai, đặc biệt là định giá và bồi thường.
Cuối cùng, áp lực giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng trọng điểm tăng cao. Nếu không có cơ chế đặc thù minh bạch thì tiến độ sẽ tiếp tục chậm.
Ông Châu cũng nhấn mạnh nút thắt lớn nhất vẫn là giá bồi thường: “ Bảng giá đất của Nhà nước hiện dùng để tính thuế, tính tiền thuê đất là hợp lý. Nhưng khi thu hồi đất, người dân mong muốn mức bồi thường tiệm cận giá thị trường.
Giải pháp không nằm ở việc chọn một trong hai cực, mà ở việc xây dựng cơ chế định giá bồi thường độc lập, có phương pháp rõ ràng, dữ liệu giao dịch được số hóa và kiểm chứng, hội đồng định giá có sự tham gia của đại diện người dân. Mục tiêu là tạo đồng thuận, hạn chế khiếu kiện kéo dài, đồng thời bảo đảm kỷ luật tài khóa cho địa phương ”.
Trong khi đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường lý giải, bên cạnh việc chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp thì quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất, đồng bộ.
Cùng với đó, các dự án đầu tư công hay dự án quan trọng có tính chất cấp bách, đặc thù để phục vụ những nhiệm vụ chính trị, đối ngoại chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch.
Phương pháp định giá đất hiện nay vẫn phức tạp, phụ thuộc nhiều vào tư vấn độc lập, trong khi cơ quan nhà nước vừa phải thẩm định, vừa chịu trách nhiệm pháp lý
Ông Phạm Văn Hòa (đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp)
Các dự án quan trọng kể trên cũng chưa có quy định về thu hồi đất, ví dụ như những công trình phục vụ Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á - Thái Bình Dương (APEC) hay dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế... Luật hiện hành cũng khuyết quy định về thu hồi đất khi nhà đầu tư không thỏa thuận được phần diện tích còn lại (quy mô nhỏ), khiến dự án "treo", gây lãng phí nguồn lực và chậm tiến độ đầu tư.
Luật Đất đai 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị, nông thôn thì không cần lập quy hoạch sử dụng đất riêng, mà dùng chính quy hoạch này để quản lý. Tuy nhiên trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn còn thấp. Nhiều nơi quy hoạch chưa bao phủ toàn địa giới hành chính, khiến dù đã có quy hoạch nhưng địa phương vẫn phải lập thêm quy hoạch sử dụng đất, gây chồng chéo và lãng phí.
Việc giao đất, cho thuê đất hiện chủ yếu thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, quy trình này phụ thuộc vào trình tự, thủ tục của pháp luật về đấu giá và đấu thầu nên cần nhiều thời gian chuẩn bị.
Trong khi đó, nhiều trường hợp vẫn không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực, khiến tiến độ dự án kéo dài, đất chậm được đưa vào sử dụng, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.
Gỡ loạt điểm nghẽn gây bức xúc dư luận
Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) nhận định, dù Luật Đất đai đã có nhiều đổi mới, góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, nhưng trên thực tế vẫn còn không ít vướng mắc, đặc biệt ở cấp địa phương, nơi trực tiếp tổ chức thực hiện.
Trong đó, ông Hòa cho rằng những vướng mắc về định giá đất, thu hồi, bồi thường đất thường xuyên gây nên những kiến nghị, bất đồng quan điểm trong dư luận.
“Phương pháp định giá đất hiện nay vẫn phức tạp, phụ thuộc nhiều vào tư vấn độc lập, trong khi cơ quan nhà nước vừa phải thẩm định, vừa chịu trách nhiệm pháp lý.
Với đất khu công nghiệp hay đất sản xuất kinh doanh, tiền sử dụng đất chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư, nhưng doanh nghiệp có thể mất 6 đến 12 tháng chỉ để chờ xác định giá. Thời gian chờ làm đội chi phí cơ hội, trong khi chênh lệch giá trị giữa các phương án định giá thường không đáng kể”, ông Hòa nói.
Theo đại biểu Hòa, vướng mắc không chỉ ở kỹ thuật, mà còn vướng mắc trong quá trình thực thi. Bảng giá đất hằng năm được xây dựng sát thị trường theo yêu cầu của luật, nhưng khi áp dụng vào bồi thường, người dân cho rằng vẫn thấp hơn giá giao dịch thực tế
Ngược lại, nếu lấy hoàn toàn giá thị trường tự do, ngân sách khó cân đối và dễ phát sinh khiếu nại về tính minh bạch. Khoảng trống giữa bảng giá và giá thị trường đang tạo ra thế kẹt cho cả chính quyền và người bị thu hồi đất.
Ngoài ra, nhiều điều khoản trong luật và nghị định mới dừng ở nguyên tắc. Ví dụ, quy định cho phép tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất không cần giáp đường giao thông, chỉ cần có lối đi hợp pháp là chủ trương đúng, sát thực tiễn đô thị hóa. Nhưng thế nào là lối đi hợp pháp, chiều rộng tối thiểu bao nhiêu, cơ chế xác lập ra sao, luật chưa quy định cụ thể. Kết quả là nhiều địa phương chọn phương án an toàn là tạm dừng giải quyết hồ sơ.
Tình trạng văn bản khung dẫn đến văn bản chờ văn bản. Địa phương lúng túng, người dân và doanh nghiệp phải đi lại nhiều lần, chi phí không chính thức tăng lên.
Ông Hòa nêu dẫn chứng về chính sách giảm 70% tiền sử dụng đất ở cho một số đối tượng. Mục tiêu nhân văn nhưng điều kiện áp dụng chồng chéo, cách hiểu về hộ gia đình, cá nhân, thời điểm sử dụng đất chưa thống nhất.
Ông Hòa kiến nghị chuyển từ tư duy quản lý chặt sang quản lý hiệu quả và tạo giá trị. Đồng thời đơn giản hóa tối đa thủ tục, tăng tính minh bạch. Và đặc biệt cần tăng cường sử dụng công cụ kinh tế thay cho biện pháp hành chính.
Ví dụ, thay vì cố gắng định giá đất thật chính xác đến từng đồng thì có thể chấp nhận mức giá hợp lý theo bảng giá và điều tiết phần giá trị tăng thêm thông qua thuế, phí, hoặc các nghĩa vụ tài chính khác. Như vậy vừa giảm áp lực cho bộ máy, vừa đảm bảo Nhà nước vẫn thu được giá trị gia tăng.
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai của Bộ Nông nghiệp và Môi trường dự kiến tập trung vào hai nhóm nội dung lớn.
Nhóm thứ nhất là các nội dung đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới và yêu cầu tăng trưởng kinh tế 2 con số.
Bộ đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai để bổ sung quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai thông qua việc luật hóa các quy định tại Nghị quyết của Quốc hội và Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ như giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, lựa chọn hình thức thuê đất, tách thửa đất, hợp thửa đất; chế độ sử dụng một số loại đất; hệ thống thông tin về đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai.
Đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trồng lúa; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014; bồi thường trong trường hợp đặc thù; chế độ sử dụng đất của một số loại đất.
Nhóm thứ hai là các nội dung quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Bộ đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định về thẩm quyền thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp; quy định bổ sung một điều mới về thẩm quyền thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Ngoài ra, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính liên quan đến cấp tỉnh và rà soát đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật với các Luật, các nghị quyết.
