Tín dụng chứng khoán, bất động sản tăng mạnh
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế.
Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%). Tỷ lệ nợ xấu chỉ ở mức 2,43%, vẫn nằm trong giới hạn kiểm soát.
(Nguồn: VDSC)
Trong báo cáo triển vọng vĩ mô quý IV/2025 mới công bố, các chuyên gia Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết tăng trưởng tín dụng bất động sản vượt tăng trưởng tín dụng chung trong 7 tháng đầu năm, mặc dù mức độ lệch pha chưa phải mức cao kỷ lục như giai đoạn 2017 - 2018. Cụ thể, tăng trưởng tín dụng chung đạt 10,2% so với cuối năm 2024, trong khi tăng trưởng tín dụng bất động sản là 17,1%.
Theo VDSC, ngay trong cơ cấu tăng trưởng tín dụng bất động sản, tăng trưởng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh hơn tăng trưởng tín dụng cho vay mua nhà ở. Điểm này hoàn toàn đối lập với giai đoạn 2017 - 2018. Tăng trưởng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đạt 23,7%, trong khi tín dụng cho vay mua nhà ở chỉ tăng 12,4%.
Trong khi đó, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản cũng có sự phân hoá khi tăng trưởng cho vay dành cho các dự án phát triển nhà ở ghi nhận mức tăng vượt trội so với cho vay các hình thức kinh doanh bất động sản khác (tăng 29% so với đầu năm 2024, tính đến cuối tháng 5/2025).
Nhóm phân tích VDSC đánh giá tín dụng mở rộng nhanh cùng với tăng trưởng GDP, nhưng không có một sự tăng tốc đồng đều ở các nhóm ngành.
"Không có một sự gia tăng đồng loạt trong tín dụng các ngành. Dòng chảy tín dụng đặc biệt tăng mạnh ở lĩnh vực chứng khoán và bất động sản kinh doanh", VDSC nhấn mạnh.
Bên cạnh tăng trưởng tín dụng, các kênh tài sản như vàng, bất động sản và chứng khoán đều tăng giá nhanh, trở thành tâm điểm của bức tranh kinh tế năm 2025.
Theo VDSC, giá vàng trong nước tăng mạnh do chịu ảnh hưởng từ xu hướng tăng giá toàn cầu và tình trạng thiếu cung nội địa, khiến đây trở thành kênh đầu tư tăng giá mạnh nhất năm 2025.
Trong khi đó, sự mất cân đối trên thị trường nhà ở, sự đình trệ pháp lý nhiều dự án bất động sản và thay đổi chính sách giá đất trong bối cảnh nới lỏng tiền tệ đã dẫn đến sự tăng giá mạnh của giá bất động sản.
Ngoài ra, chứng khoán với đại diện là chỉ số VN-Index cũng tăng mạnh, phù hợp với chính sách nới lỏng tiền tệ kèm với các kỳ vọng về nâng hạng thị trường và thúc đẩy tăng trưởng.
Tỷ giá USD ước tăng 3,8% trong cả năm
(Nguồn: VDSC)
Ở chiều ngược lại, tiền đồng là một trong số ít những đồng tiền bị mất giá so với USD trong năm 2025, với mức mất giá khoảng 3% trong bối cảnh chỉ số sức mạnh USD (DXY) giảm khoảng 9%. So với các đối tác thương mại lớn, tiền đồng mất giá 16,1% so với EUR, 6,5% so với JPY, 6,0% so với CNY và 7,4% so với KWR.
VDSC cho biết trong nửa đầu năm, dự trữ ngoại hối của Việt Nam tiếp tục giảm khoảng 1,5 tỷ USD trong điều kiện thâm hụt thương mại của khối trong nước tăng nhẹ, giải ngân FDI và kiều hối ổn định.
Trước áp lực tỷ giá, NHNN thực hiện can thiệp kỹ thuật thông qua việc bán ngoại tệ có kỳ hạn cho các ngân hàng thương mại với quy mô khoảng 2,8 tỷ USD. Với dự trữ ngoại hối mỏng, nhu cầu ngoại tệ được dồn sang năm sau phần nào giúp trì hoãn áp lực tỷ giá trong ngắn hạn.
Ngoài ra, việc ban hành Nghị định 232/2025/NĐ-CP về thị trường vàng và Nghị quyết 05 về quản lý tài sản mã hóa được kỳ vọng sẽ góp phần giảm bớt áp lực lên tỷ giá trong các tháng cuối năm, thông qua việckiểm soát dòng ngoại tệ không chính thống chảy vào các tài sản này.
Theo VDSC, lạm phát và tỷ giá hiện vẫn được kiểm soát nhờ các yếu tố khách quan như đồng USD yếu và áp lực giá chủ yếu đến từ phía cung. Một số biện pháp can thiệp của Nhà nước cũng đang giúp trì hoãn, làm dịu căng thẳng tỷ giá trong ngắn hạn.
Đánh giá về triển vọng tỷ giá từ nay đến cuối năm, chuyên gia Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân, Chứng khoán Yuanta Việt Nam, dự báo VND vẫn có khả năng mất giá nhưng biên độ mất giá vẫn nằm trong tầm kiểm soát.
Tuy nhiên là từ đây đến cuối năm, vị chuyên gia cho rằng áp lực tỷ giá vẫn còn tương đối lớn. Theo ông Minh, yếu tố tác động mạnh nhất đến tỷ giá hiện nay là chênh lệch lãi suất giữa USD và VND. Dù Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã bắt đầu giảm lãi suất, nhưng vẫn cần thêm nhiều đợt giảm nữa để thu hẹp đáng kể chênh lệch này. Khi chênh lệch lãi suất được thu hẹp, áp lực lên tỷ giá sẽ hạ nhiệt.
Yếu tố thứ hai là dự trữ ngoại hối. Sau giai đoạn đỉnh điểm năm 2022 với khoảng 110 tỷ USD, dự trữ ngoại hối của Việt Nam hiện chỉ còn khoảng 80 tỷ USD, theo số liệu mới nhất từ IMF. Mức dự trữ giảm sút này cũng tạo thêm áp lực lên tỷ giá. Ông cho rằng Việt Nam cần thêm thời gian để tích lũy và tăng cường nguồn dự trữ ngoại hối.
"Áp lực tỷ giá sẽ giảm bớt trong quý IV/2025. Cả năm, tỷ giá có thể tăng khoảng 3,8%, tương ứng tỷ giá USD/VND quanh mức 26.480 đồng", chuyên gia dự báo.
